Самоизоляция увеличила в наших глазах важность места, в котором мы живем. Если раньше большая часть жизни концентрировалась возле рабочего места, то карантин замкнул нас на собственной квартире, дворе, виде из окна. Этот факт изменил предпочтения покупателей недвижимости. Локация стала одним из важнейших аргументов при выборе жилья. Причем не в контексте транспортной доступности, как раньше. Теперь важна возможность прогуляться по красоте, не отходя дальше 100 метров от дома. Спросили у экспертов, вырос ли спрос на жилье в центре из-за подобной метаморфозы.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
Спрос на недвижимость вырос в целом, независимо от района. В этом году уходили даже те объекты, которые не могли похвастаться хорошими темпами продаж до карантина. В III квартале застройщики зафиксировали рост объема продаж от 25% до 70%.
В историческом центре расположено преимущественно жилье классов премиум и элит. В этом сегменте активность проявляют клиенты с высоким достатком. В период пандемии основные цели приобретения недвижимости — это покупка квартиры детям и инвестиция с целью сохранения накоплений на фоне колебания курса валют и снижения доходности рублевых вкладов.
Думаю, не стоит рассматривать спрос 2020 года с точки зрения локаций. Потребители брали все, что попадало под условия ипотеки с господдержкой. Кроме того, на спрос повлиял и дефицит предложения. В 2020 году по сравнению с 2019 на рынок было выведено заметно меньше новых объектов. Предложение сократилось в 1,5–2 раза, а спрос, как мы видим, значительно вырос за счет ипотеки и колебаний рубля.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
В современных условиях удаленной работы транспортная доступность жилого комплекса и наличие станции метро становятся для покупателей менее важными критериями, чем парковые зоны и водные ресурсы рядом с домом. Поэтому спрос смещается из дорогостоящих центральных районов города на зеленые окраины. Разница в ценах на недвижимость центра и удаленных районов постепенно будет сокращаться.
Давид Мамаиашвили, специалист по продажам рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty:
Спрос на недвижимость, располагающуюся в центре города, безусловно вырос. Однако едва ли это можно объяснить тем, что людям просто захотелось отсидеть карантин в красивом месте. В любой кризис инвестиции в недвижимость по праву считаются чуть ли не единственным способом сохранить деньги в силу того, что товар весьма ликвидный и постоянно растет в цене.
Также весомым катализатором для покупки недвижимости выступила сниженная ставка по ипотеке с господдержкой. Особенно это было заметно в самом начале действия программы, когда застройщики еще не успели поднять цены на квадратные метры, а господдержкой уже можно было воспользоваться.
Безусловно недвижимость в центре Санкт-Петербурга, как правило, весьма дорогое удовольствие. Если мы говорим о новостройках, то дороговизна обусловлена ценой на землю, действующим запретом на строительство домов выше девяти этажей, а также высокими требованиями городских властей к архитектуре проекта, что выливается для девелопера в дополнительные затраты. Тем не менее, в историческом центре можно найти не очень дорогое жилье. Чаще всего это расселенные коммунальные квартиры, переделанные под небольшие студии. Иногда цена на такое жилье может приятно удивить потенциального покупателя.
Если говорить о рынке в целом, то за прошедшие месяцы текущего года мы фиксировали существенно возросший интерес к жилой недвижимости. Выбор локации традиционно напрямую зависит от покупательской способности человека. Люди с небольшим бюджетом выбирают спальные районы города, либо ближайшую область. Те, кто располагают бОльшим бюджетом, рассматривают для себя районы, прилегающие к центральным, и естественно выбирают класс жилья повыше.
По данным нашей рекламной системы, наибольшей популярностью в последнее время пользуются лоты в Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Это объясняется, в частности, близостью к деловому центру, в последнем случае даже пешей доступностью к нему. В условиях ограничений на передвижение этот факт стал иметь для горожан приоритетное значение.
Однако все вышесказанное относится только к новостройкам. Рынку же вторичной недвижимости на данный момент приходится непросто, так как на жилье данного сегмента меры господдержки не распространяются.
Повысилась выдача ипотечных кредитов. В августе этого года под данную программу банками было выдано 375 млрд. рублей, что на 60% больше, чем в предыдущем году за тот же период. Помимо этого, согласно новой программе, сумма, которую банки смогут выдать, будет увеличена на 1,9 трлн. до 2,8 трлн. рублей. Таким образом, уже сейчас мы можем посчитать потенциал просроченных займов, который с высокой вероятностью увеличится вслед за ростом выданных ипотечных кредитов.
В связи с вышесказанным, обратим внимание и на доходы населения. По данным «Федеральной службы государственной статистики» за 2 квартал 2020 года данный показатель упал на 4,8% к/к прошлого года. Снижение произошло впервые за всю историю подсчетов. Не стоит, также, забывать про возможность второй волны короновируса, которая, как и первая, увеличит количество безработных, как следствие, количество просрочек в банках.
Если программа будет принята в том виде, в котором ее анонсировали, то перегрев, скорее всего, будет набирать обороты. Хотя продление программы, конечно, позволит повысить эффективность поддержки строительной отрасли и доступности ипотеки в целом. Но это, пожалуй, единственные положительные составляющие на данный момент. По словам представителя Минфина, сказанным еще в середине этого года, — если программа продолжится, то есть риск надуть ипотечный пузырь за счет недостаточно платежеспособных граждан. Как мы знаем, именно этот факт стал отправной точной для кризиса, начавшегося в 2008 году в США.
Руслан Закирьянов, руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды Авито Недвижимости:
С постепенным ослаблением карантинных ограничений в конце весны начал расти спрос на приобретение жилья в историческом центре Санкт-Петербурга. Например, в районах Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский в мае 2020 по сравнению апрелем этого же года его показатели увеличились на 13%, 18% и 20% соответственно.
В Центральном районе города рост спроса на жилье начался в июне (+17% к маю 2020). Заметное оживление на рынке наблюдалось в июле и августе текущего года. Динамика спроса на покупку квартир в центре города тогда колебалась от 25% до 40% в зависимости от локации. Так, рост спроса достигал отметки в 36% в Петроградском районе в июле и 40% — в Центральном районе в августе.
В сентябре увеличение спроса на покупку недвижимости в центре Петербурга несколько замедлилось — повышение показателей не превышало 4% по сравнению с августом 2020. На текущий момент мы можем констатировать, что годовой рост спроса на приобретение жилья в историческом центре Петербурга (сентябрь 2020 к сентябрю 2019) ускорился в пять раз.
Повышенный интерес к приобретению квартир в центре города — это закономерное следствие общего ажиотажного спроса на рынке недвижимости, который сформировался благодаря выгодным ипотечным предложениям. Также его можно объяснить желанием сохранить накопленные сбережения, надежно инвестировав их в покупку жилья.
На рынке сейчас сложилась уникальная ситуация, благоприятная одновременно для всех участников. Потенциальные продавцы получили возможность быстро и выгодно реализовать свою недвижимость за счет небывалого оживления спроса и роста цен. Покупатели могут приобрести новое жилье на более комфортных условиях. Поэтому, если в планах есть покупка квартиры, оформить сделку купли-продажи лучше в ближайшее время, пока сохраняются текущие тенденции.
Какие варианты квартир можно найти в центре
В центре Петербурга можно подыскать самые разные варианты жилых помещений: от элитных до более демократичных в старом фонде. Например, в разделе Авито Недвижимости самым дорогим жильем в историческом центре Петербурга, построенным относительно недавно (в 2017 году), на данный момент является трехкомнатная квартира за 27 млн рублей в Петроградском районе площадью 100 кв.м в ЖК бизнес-класса FJORD. При этом самый доступный вариант находится в старом фонде Центрального района Петербурга — студия площадью 14 кв.м за 1,7 млн рублей.
Другие локации
В сентябре 2020 года наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользовалось жилье в Приморском, Невском и Выборгском районах — их доли в общей структуре спроса на покупку квартир в Петербурге составили 18%, 12% и 10% соответственно. На Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы пришлось 6%, 4%, 4% и 3% от общего количества запросов за месяц соответственно. Очевидно, фактор цены, которая, безусловно, ниже за пределами центральных районов города, имеет не менее важное значение при выборе жилья для покупки, чем его локация.
