5 лет я владела комнатой в коммунальной квартире в центре Питера. Я в ней уже давно не жила и решила продать, чтобы купить студию в новостройке.
Я знала всех соседей и думала, что продать комнату будет несложно: нужно только найти покупателя. На деле все пошло не так — в какой-то момент казалось, что продать не получится никогда.
Рассказываю как собирала отказы соседей, с какими сложностями столкнулась, и как удалось завершить сделку.
Определила собственников и пригласила всех к нотариусу
Я знала, что предстоит собрать много документов для продажи, поэтому обратилась к нотариусу. Вместе мы разработали план действий.
По закону сначала нужно оповестить собственников других комнат о продаже. Если они не захотят первыми выкупить мою комнату, нужно подписать так называемый отказ от преимущественного права покупки.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Как получить отказ соседей
В моей коммуналке было 6 комнат, поэтому мне нужно было получить согласие на продажу у 5 семей.
Чтобы понять, кто является собственником остальных комнат в коммунальной квартире, я заказала расширенную выписку из ЕГРН.
640 руб. стоит расширенная выписка из ЕГРН
Согласно выписке, в квартире было 10 собственников: девять взрослых и один ребенок. Семеро владельцев здесь жили постоянно, один — служил в армии.
10 отказов нужно было мне получить, чтобы продать комнату
Также я обнаружила, что с двумя собственниками не знакома и не знаю, где их искать.
5 комнат в моей коммуналке принадлежали другим людям
Почти три месяца собирала отказы собственников
Собственники не пришли к нотариусу
Всем владельцам других комнат в квартире, я написала записки, где приглашала к нотариусу подписать отказы. Это самый быстрый способ собрать документы перед продажей, если с соседями нормальные отношения.
Чтобы всем было удобно, я назначила встречу в вечернее время в нотариальной конторе в пяти минутах ходьбы от дома. В записках указала дату, встречи, время и лично раздала всем под подпись. При разговоре никто против продажи не возражал.
В назначенный день к нотариусу пришел только один человек: с ним подписали отказ и тут же заверили документ.
Потом остальные говорили, что кто-то работал, а кто-то забыл. Мы поняли, что быстро подготовиться к сделке не получится.
1 отказ подписал собственник у нотариуса
Остальным собственникам в квартире нотариус составил письма-уведомления о продаже комнаты и ее цене. Если я решу в процессе сделки снизить цену, мне нужно будет письменно оповестить об этом других собственников еще раз.
Для Росреестра достаточно отправить письмо по почте с уведомлением о вручении. Я оплатила на почте заказные письма с описью вложения и уведомлением о получении. Чеки об оплате почтовых услуг нужно сохранять до сделки.
Опись вложения я делала в двух экземплярах, чтобы одно ушло вместе с письмом к адресату, а второе осталось у меня. Если собственник не получит письмо, то оно вернется на почту.
156 руб. стоила отправка одного заказного письма с уведомлением на Почте России
Калькулятор стоимости отправки писем с уведомлением
Если письмо не доставят, мне нужно будет предъявить нераспечатанное письмо, вторую опись и чек с почты с датой отправки уведомления. На сделке этого достаточно, чтобы договор купли-продажи зарегистрировали, так как продавец оповестил собственников и предоставил доказательства.
Я отправила пять писем собственникам, проживающим в квартире. Через две недели после отправки забрала на почте три уведомления о вручении, с подписью получивших письма — письма были вручены жильцам одной комнаты.
Еще два письма не были вручены, поэтому я забрала запечатанные конверты и отнесла их к нотариусу.
3 отказа я получила после уведомления соседей заказными письмами
2 письма с уведомлениями не были вручены
После вручения уведомлений нужно ждать один месяц. Если кто-то из соседей решит выкупить мою комнату, то сможет обратиться ко мне по указанным в письме контактам: в той квартире я уже давно не жила.
Когда я получила уведомления, то сразу выставила комнату на продажу. В объявлении честно предупреждала покупателей о том, что документы для продажи еще не готовы. Кого-то это могло отпугнуть, но я была на шестом месяце беременности, поэтому не нервничала и не торопилась со сделкой. Нужно было заняться розыском других соседей.
Осталось собрать отказы в 4 комнатах
Один собственник жил в другом городе
В одной из комнат жил молодой человек, а собственником была его мать из другого города. Мне удалось решить все с хозяйкой по телефону.
Она была не против продажи, и я отправила еще одно заказное письмо с уведомлением на ее адрес. На доставку уведомления ушел месяц. Как и в случае с другими собственниками, еще один месяц я ждала ее решения, если она захочет выкупить мою комнату.
2 месяца ждала ответ от собственника из другого города
1 отказ получила от собственника из другого города
Осталось собрать отказы в 3 комнатах
Владелец другой комнаты служил в армии
Совладелец одной из комнат служил в армии на другом конце страны — я помнила его еще школьником. Мы дружили с его матерью, которая тоже была собственником. Она была не против продажи и дала мне адрес военной части: я отправила туда заказное письмо с уведомлением.
Уведомление доставили через две недели, его принял и подписал начальник военной части. Еще месяц я должна была ждать, чтобы дать собственнику воспользоваться правом преимущественной покупки.
1.5 месяца уведомляла собственника в военной части
1 отказ получила от собственника, который служил в армии
Осталось собрать отказы в 2 комнатах
Один из хозяев умер, пока собирали отказы
В том месяце, когда я собирала отказы, умерла соседка. Одно из неврученных писем было адресовано ей.
Это была молодая женщина, у которой остался сиротой маленький ребенок. Опекуном стала бабушка, которая забрала ребенка в свою квартиру.
Теперь я не могла продать комнату без разрешения районного отдела опеки. Там ответили, что дадут отказ от права покупки только в присутствии бабушки и с ее согласия.
Я нашла телефон бабушки, встретилась с ней и объяснила ситуацию. Я понимала, что ей сейчас не до моей продажи, но бабушка согласилась прийти в отдел опеки. Там она подписала заявление о том, что не будет пользоваться преимущественным правом покупки — после этого мне подписали согласие на продажу.
Осталось собрать отказы в последней комнате
Последнего владельца признали недееспособным
Собственника последней комнаты я не знала и никогда не видела в квартире. Я стала выяснять по соседям, кто это, и как его найти.
Оказалось, что у одной собственницы был брат, который владел долей в комнате. Несколько лет назад его признали недееспособным. Все это время он жил в психоневрологическом интернате: для продажи комнаты мне нужно было получить разрешение органов-опекунов. Его сестра дала мне адрес интерната.
Я назначила встречу с секретарем интерната и описала ситуацию. Мне объяснили, что раз в месяц в интернате проходит консилиум по вопросам опеки, где рассмотрят и мой вопрос.
Я написала заявление, оставила копии документов на квартиру и нотариально заверенное уведомление о продаже. Примерно через три недели мне позвонили из интерната. Они сообщили, что опека не видит препятствий для продажи моей комнаты и не будет ее выкупать.
ГК РФ Статья 35. Опекуны и попечители
3 недели ждала решения от опекунов недееспособного собственника
Я забрала у секретаря согласие на продажу, подписанное руководителем интерната, и приложила его к документам на продажу.
Подготовила документы для сделки
На сделку с нотариусом я принесла стопку документов, высотой 10 см.
Кроме большой папки с отказами нужны были другие бумаги:
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности на комнату,
- справки формы 7 и 9,
- кадастровый и технический планы квартиры,
- расширенную выписку из ЕГРП.
Чем все закончилось
Я собирала документы почти 3 месяца, а продала комнату почти случайно за 3 дня.
У покупательницы срывалась сделка по встречной продаже — она продавала дом и сразу покупала несколько комнат. Хозяева одной из комнат не собрали документов, это выяснилось накануне сделки.
Ей пришлось второпях искать замену. Она увидела мою комнату на сайте ЕМЛС и в тот же вечер пришла на просмотр. На следующий день мы провели сделку с нотариусом, а через три недели я получила зарегистрированный договор из Росреестра.
После подписания акта сдачи-приемки я получила деньги, а покупатель — ключи от комнаты
После сделки я принесла в коммуналку торт — я была благодарна соседям за помощь. Они поздравили меня с продажей и с рождением ребенка — это произошло незадолго до сделки.
Деньги я вложила в студию в новостройке на этапе котлована. Больше мне не придется бегать за согласиями соседей.
