В первые пять месяцев текущего года спрос на одно- и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке жилья был практически равнозначен: на «однушки» и «двушки» пришлось по 39% от общего объема сделок[1]. Трехкомнатные квартиры продавались значительно хуже, на их долю пришлось всего 18,7% продаж на вторичном рынке жилья г. Ярославля. Доля многокомнатных квартир не превысила 3%.
Средний бюджет на приобретение однокомнатной квартиры составил 1625000 руб., двухкомнатные квартиры в первые месяцы 2018 г. в среднем продавались за 2208000 руб., а трехкомнатные – за 2693000 руб.
Одним из самых распространенных пожеланий покупателей является расположение квартиры на среднем этаже: то самое «первый и последний не предлагать». Структура продаж явно иллюстрирует «любовь» покупателей к средним этажам: на них пришлось более 71% проданных квартир. При этом верхний этаж предпочтительнее первого (19,2% квартир на последнем этаже против 9,5% - на первом). Предпочтения отражаются и на ценах: квартиры, расположенные на средних этажах, на 10-12% дороже аналогичных на первом. При этом квартиры на первом этаже дешевле квартир на верхних этажах: в среднем на 6-7%.
Если говорить о материалах строительства, то самыми востребованными на вторичном рынке являются кирпичные дома, на втором месте – панельные и блочные. Доля монолитных домов при продаже «вторички» невелика – всего 4%.
Самыми дорогими являются квартиры в монолитных домах. Стоимость 1 кв. м в них в среднем на 10% больше, чем в кирпичных. Квартиры в кирпичных домах в среднем на 17-20% дороже, чем в блочных и панельных. Высокая стоимость квартир в монолитных домах связана в первую очередь с годом постройки. Монолитно-каркасные дома – новые в отличие от панельных, в которых велика доля «хрущевок» и другого старого жилья. В новых домах площади квартир заметно больше, что сказывается на общем бюджете покупки и, соответственно, на популярности таких квартир на вторичном рынке жилья.
В панельных домах лучше всего продаются однокомнатные квартиры, а в кирпичных и монолитных более популярными являются «двушки».
Средние площади проданных квартир тонко намекают на популярные планировки:
· 1-комнатные – 34,2 кв. м,
· 2-комнатные – 49,3 кв. м,
· 3-комнатные – 49,3 кв. м.
Более чем на 90% продажи на вторичном рынке квартир в городской черте Ярославля представлены всего 4 типами планировок. Самыми востребованными в первые месяцы текущего года стали квартиры улучшенной планировки (1980-1990-х гг. постройки) и «брежневки». На втором месте по объему продажи оказались квартиры в новых домах, а на третьем – «хрущевки». Доли остальных типов квартир можно назвать незначительными.
Самыми дорогими, исходя из стоимости 1 кв. м, являются квартиры в новых домах, в среднем квадратный метр в этом сегменте 51000-52000 руб. Самыми доступными можно назвать «хрущевки», они в среднем на треть дешевле квартир в новых домах. Разница в цене между «хрущевками» и «брежневками» составляет 6-7%, собственно, точно такая же разница в стоимости 1 кв. м наблюдается между квартирами улучшенной планировки и «брежневками».
Примечательно, что в сегменте квартир улучшенной планировки число проданных трехкомнатных квартир равно количеству квартир однокомнатных. Можно сказать, что продажи квартир с одной, двумя и тремя комнатами представлены практически равномерно.
В «брежневках» и новых домах спрос на одно- и двухкомнатные квартиры практически равен, а вот в «хрущевках» число проданных «двушек» в два раза больше чем квартир с одной комнатой.
По данным опросов клиентов, а также по анализу заключаемых договор на подбор квартир самым главным критерием выбора является локация, в первую очередь район города.
Пальма первенства по объемам продаж принадлежит Дзержинскому району города, на этот район пришлась треть сделок за пять месяцев. Вторым по популярности является Фрунзенский район, а третье место – за Заволжским районом города.
Самые высокие цены характерны для центральных районов города (Кировского и Ленинского), а самые низкие для Дзержинского и Заволжского. Если взять для примера однокомнатную «брежневку», то средний бюджет покупки по районам будет следующим:
· в Дзержинском районе – 1362200 руб.,
· в Заволжском районе – 1325000 руб.,
· в Кировском районе – 2175000 руб.,
· в Красноперекопском – 1313300 руб.,
· во Фрунзенском – 1561400 руб.
Структура продаж, конечно же, разная по районам города и зависит от имеющегося предложения. Например, 70% продаж полногабаритных квартир приходится на центральные районы города, где много домов «сталинской» постройки.
В Дзержинском районе самыми продаваемыми типами планировок, как и в целом по городу, можно назвать «брежневки» и квартиры улучшенной планировки. При этом по району крайне малы объемы предложения и спроса в сегменте полногабаритных домов и малосемеек. Последних серьезно потеснили студии, во множестве присутствовавшие в домах первичного рынка 2012-2015 годов.
В Заволжском районе самым большим спросом пользуются квартиры в домах, построенных в 1980-1990-х годах, в общем объеме сделок по району они обошли «брежневки».
В Кировском районе самыми популярными являются не только вышеупомянутые «брежневки», но и квартиры в новых домах. В то время как в Ленинском районе более половины продаж квартир пришлось на «хрущевки».
Для Красноперекопского района города характерен высокий спрос на диаметрально противоположные сегменты: «хрущевки» и квартиры в новых домах. Фрунзенский район отличается повышенным интересом к квартирам улучшенной планировки и новому жилью.
Изменение структуры предложения, в том числе за счет готовых домов первичного рынка, влияет в числе других факторов на изменение спроса, одновременно увеличивая конкуренцию между «первичкой» и «вторичкой». В ближайшие 3 года взаимное давление будет увеличиваться, что в перспективе должно сделать предложение новых квартир качественно более привлекательным и функциональным. Несомненно, что изменения на рынке жилья скажется и на предпочтениях покупателей.
[1] Здесь и далее расчет ведется по данным о сделках ГК «Метро» в январе-мае 2018 г.
