При найме квартиры на практике принято уплачивать некоторую денежную сумму в качестве залога выполнения договора и сохранности имущества в квартире. Однако вернуть эту сумму после расторжения договора найма получается далеко не у всех.
Некоторые с виду тихие и спокойные собственники отказываются возвращать сумму, ссылаются на «трещину в стенке» и прочие недостатки квартиры, которые возникли якобы после вселения нанимателей в квартиру (а на самом деле могли существовать еще до момента заключения договора). Юридически грамотные хозяева начинают искать нарушение договора со стороны жильцов. Бывают такие наймодатели, которые никак не мотивируют свой отказ вернуть страховой депозит или мотивируют его бредовыми отговорками. Скорее всего, собственник квартиры просто давно уже присвоил себе эти деньги и не хочет с ними расставаться.
Не страховой депозит или залог, а обеспечительный платеж
Риелторы такую денежную сумму обычно называют «страховым депозитом», что не совсем юридически грамотно, так как в гражданском кодексе РФ используется совершенно другое понятие – обеспечительный платеж. Также эту сумму могут назвать «залогом», что совсем далеко от юридического значения слова «залог». Залог обременяет уже существующее имущество. Классическим примером залога является ипотека.
Обеспечительный платеж упоминается в ст. 381.1 ГК РФ и означает денежную сумму, которую вносят при заключении договора, чтобы можно было из данных средств компенсировать убытки и неустойку за нарушение договора. Далее в статье 381.1 ГК РФ сказано, что если нарушений договора не было, то деньги подлежат возврату.
Условия возврата в договоре
Необходимо обратиться к тексту заключенного договора и определить, при каких условиях обеспечительный платеж не возвращается. В договорах можно встретить условия о том, что страховой депозит не возвращается:
- при наличии задолженностей по коммунальным услугам;
- причинении вреда имуществу в квартире;
- если нанимать не уведомит собственника о досрочном расторжении договора в установленный срок.
Очевидно, что для успешной защиты своих прав необходимо всегда заключать письменный договор найма квартиры, так как отсутствие письменного договора многократно уменьшает шансы что-либо доказать в суде. В договоре также должно быть прописано, что на момент заключения договора наниматель внес всю сумму обеспечительного платежа.
Также обязательно нужно составить опись имущества и если есть какие-либо претензии к состоянию помещения – то обязательно отразить это в договоре. Не помешает сделать фото или видеозапись квартиры на момент заключения договора и сохранить это на каком-нибудь носителе. Это позволит в будущем выиграть спор о причинах недостатков квартиры и доказать, что недостатки квартиры имели место уже в момент подписания договора.
Если в договоре есть условие о том, что страховой депозит не возвращается в случае отсутствия уведомления о досрочном расторжении договора в установленный срок, то такое уведомление необходимо сделать в письменном виде. В противном случае можно потерять деньги.
Например, Московский городской суд в 2016 году рассматривал дело, когда женщина-наниматель предупредила хозяина квартиры о своем выселении по телефону. По условиям договора, наниматель должен быть предупредить наймодателя за 30 дней до расторжения договора. Так как письменного уведомления не было, а доказать уведомление другими способами нанимательницы не удалось, суд отказал ей в возврате страхового депозита в связи с нарушением условий договора. Данный пример показывает, что не стоит надеяться на честность хозяев и предупреждать о будущем выселении следует в письменной форме, отправив по адресу регистрации арендодателя заказное письмо с уведомлением и описью вложения. В связи с этим, всегда требуйте паспорт владельца помещения при заключении договора, сделайте копию или хотя бы фотографию страницу с адресом регистрации собственника помещения.
Если вы все сделали правильно, то в назначенный день вы должны передать помещение и подписать акт приема-передачи, форму которого несложно найти в интернете. Обычно в акте прописывается, что стороны подтверждают, что находящееся в квартире имущество и оборудование передано в исправном состоянии, стороны не имеют друг к другу претензий по исполнению договора найма. Полезно будет сделать фото или видео помещения, чтобы можно было доказать действительно исправное состояние квартиры на момент выселения.
При условии, что наниматель не нарушал условия договора и вернул квартиру в прежнем состоянии, собственник квартиры обязан вернуть ему обеспечительный платеж сразу же после подписание акта приема-передачи. В зависимости от претензий хозяев следует еще раз предоставить собственнику доказательства исправного состоянии квартиры, показать опись квартиры или фотографии, сделанные на момент подписание договора, копии письма с уведомлением и т.д.
Помните, что все расходы на ущерб, якобы причиненный квартире, должны быть обоснованы, а не взяты из ниоткуда. Дайте понять, что вы знаете свои права и будете обращаться в суд, где с ответчика будет взыскана не только сумма депозита, но и моральные вред и расходы на юристов.
Как вернуть страховой депозит через суд?
Если наймодатель все равно устно отказался возвращать деньги, то направьте на адрес его регистрации письменную претензию заказным письмом с уведомлением и описью вложения, хотя это и не обязательно для обращения в суд. После этого обращайтесь и исковым заявлением. Если цена иска не превышает 50 000 рублей, то обращаться следует к мировому судье, а если цена иска более 50 000 – то в районный суд.
В суде ссылайтесь на договор, опись имущества, фотографии, свидетельские показания. Собственнику помещения в суде предстоит доказать документально, что с вашей стороны было нарушение договора или он понес какие-либо убытки. Если претензии собственника квартиры голословны, то суды в таких ситуациях в большинстве случаев встают на сторону нанимателя. Типичным примером решения по такому делу является Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2017 года (дело было рассмотрено также в Апелляционном определении Московского городского суда от 10.08.2017 по делу N 33-31266/2017), когда истец взыскал сумму страхового депозита и судебные расходы.
Советы нанимателям
Подведу итог и дам некоторые рекомендации:
1. Всегда заключайте письменный договор найма.
2. Обращайте внимание на условия договора, в частности, на условие об обеспечительном платеже (страховом депозите).
3. При заключении договора составляете приложение нему - опись имущества и фотографируйте имущество в квартире.
4. Письменно уведомляйте собственника о предстоящем выселении.
5. При выселении составляйте акт приема-передачи помещения.
6. Попробуйте вернуть страховой депозит, не обращаясь в суд.
7. Если собственник отказался возвращать деньги – напишите исковое заявление в суд. Ссылайтесь на все возможные доказательства и прикладывайте их к делу.
8. В исковом заявлении требуйте компенсацию судебных расходов и морального вреда.
Автор публикации: юрист Сухочев Сергей Дмитриевич
suhochevsd@mail.ru +7 (985) 060-6522
