Нередко можно прочитать фразу: «Нет ничего проще, чем зарабатывать на аренде недвижимости». Так ли это? И согласны ли с этим утверждением компании, которые занимаются этим самым арендным бизнесом?
Как и в любом деле, в области аренды недвижимости есть свои нюансы. Какие-то из них очевидны: никто не захочет снимать квартиру в получасе езды от метро или офис на окраине города. Но это, что называется, лежит на поверхности. Сегодня мы поговорим о том, как создать выгодный готовый арендный бизнес.
Что проще сдать в аренду?
Конечно, наиболее востребованы помещения под ритейл или общепит. И даже если вам кажется, что магазинами и кафе Москва переполнена, статистика нас разубеждает. Компания Colliers International приводит следующие данные: в первом квартале 2018 года доля вакантных помещений в центре Москвы снизилась с 10,9% до 8,1%.
Основными арендаторами в сегменте стрит-ритейла являются операторы заведений общественного питания и продуктовые магазины: за три месяца текущего года их доля составила 45% и 17% площадей соответственно. Особенно активно развиваются сети магазинов натуральных продуктов[i].
Конечно, надо учитывать, что не любые площади можно сдать в аренду владельцам магазина или торговой сети. Помещение должно располагаться на первом этаже, иметь грузовой пандус, обеспечиваться горячей и холодной водой, предполагать возможности установки холодильников и т.д. Но многие эксперты отмечают, что торговые арендаторы обычно крайне стабильны, приходят «всерьез и надолго», и во многих случаях это окупает затраты на оборудование помещения.
А что еще? Эксперты выделяют еще несколько форматов, которые всегда будут востребованы арендаторами:
· стрит-ритейл на проходных участках (у станций метро)
· магазины повседневных товаров и оказание бытовых услуг в спальных районах
· фармацевтический бизнес, аптеки
· малые объекты фастфуда в наиболее проходных точках города
Где проще сдать в аренду?
Мы уже привели статистику по снижению доли свободных помещений в центре Москвы. Но значит ли это, что за пределами Садового кольца перспектив у бизнеса нет? Конечно, это не так. Во-первых, все те же продуктовые магазины в спальных районах открываются даже чаще, чем в центре. Во-вторых, эксперты не исключают, что массовая реконструкция московского центра и оборудование пешеходных зон может серьезно «перекроить» рынок. Уже сейчас в летние месяцы, когда центр столицы закрыт на нескончаемый ремонт, поток покупателей в магазинах и посетителей в кафе сокращается чуть ли не вполовину (на 40-50%). А что будет дальше, когда реконструкция наконец закончится, а количество автомобилей резко сократится (так по крайней мере планируют московские власти), не сможет предсказать никто.
Скажем только, чего делать точно не стоит. Если риск не ваш конек, то не стоит создавать арендный бизнес в квартале новостроек. Ведь пока жильцы новых квартир обустраиваются, наиболее востребованными магазинами, скорее всего, будут магазины строительных материалов. А когда район будет полностью заселен, торговые площади придется перепрофилировать. А офисы в новых районах вообще открывают не так часто.
Нюансы
Как и в любой другой сфере, в арендном бизнесе есть сотни нюансов, более или менее важных. Помещение какой площади проще сдать в аренду? Эксперты говорят о диапазоне 100-200 кв. м, но выгодно иметь и помещение площадью 600 кв. м, потому что на ней можно разместить несколько арендаторов – одного основного и нескольких более мелких. Сколько выходов должно быть в помещении? Специалисты обращают внимание на то, что если и будет два, то арендаторы более охотно снимут его. То же можно сказать и о помещениях в домах первой линии. А если же коммерческое помещение находится внутри двора, то претендентов на него будет гораздо меньше. Сдать в аренду помещение, предназначенное для детского сада, вообще сложнее всего: эти площади популярностью у арендаторов не пользуются.
Именно поэтому оптимальный готовый арендный бизнес предполагает множество вариантов. В качестве примера можно привести бизнес-центр Manhattan. Он расположен в центре (метро Бауманская), в районе сложившейся застройки. В комплексе есть и площади под ритейл, и офисные помещения, а арендаторы могут выбрать самые разные варианты площади: от небольшого магазина до офиса площадью несколько сот квадратных метров.
А что дальше?
Что же ждет рынок готового арендного бизнеса? В самое ближайшее время – всплеск. Эксперты призывают не забывать о Чемпионате мира по футболу, который, конечно, будет способствовать росту числа торговых точек и заведений общепита по всей столице. А в дальнейшем на рынке произойдут перемены, связанные с реализацией программы реновации и принятием новых градостроительных нормативов. Как говорится, время покажет, что потребуется от застройщиков и девелоперов в будущем. Главное – быть готовым к переменам и иметь возможность гибко реагировать на запрос времени.
[i] http://www.colliers.com/ru-ru/moscow/insights/market-news/2018/060418-q1-street_retail