Многие в России не имеют собственных квартир. Они могут как самостоятельно подыскать для себя съемное жилье, так и получить его при устройстве на работы. В этом случае они станут участниками сделки аренды или найма помещения. Суть в обоих случаях будет одинакова. Для защиты прав съемщикам и собственникам жилья необходимо заключать договор. Разберемся, чем отличается контракт при найме и аренде.
Чем отличается аренда от найма
Прежде всего, эти договоры отличаются оформлением. Человеку, далекому от юриспруденции, трудно понять, когда необходимо заключать контракт найма, а в каких случаях следует оформлять документ на аренду. Список основных отличающих моментов:
- Пользователи помещения. Физические лица готовы заключить только договор найма, а юридическим нужно подписывать контракт аренды квартиры или другого помещения.
- Жилое помещение впору как арендовать, так и нанять. Нежилая недвижимость может быть передана в пользование только в виде аренды. Нежилые помещения имеют право занимать только организации.
- Наименование сторон. В случае с арендой в сделку вступают арендодатель и арендатор. Договор для физических лиц заключается между нанимателем и наймодателем.
Контракт аренды можно заключить даже в устной форме, если срок пользования недвижимостью менее года. В противном случае необходимо подписать его и зарегистрировать в специализированном государственном органе. Если этого не сделать, то владельцу придется уплатить от полутора до двух тысяч рублей. При контракте, где в качестве объекта недвижимости выступает квартира или любое другое жилое помещение, организация-арендатор может использовать его только для проживания, например, разместить в ней сотрудников.
Договор найма разрешается заключать только письменно. В нем должны быть прописаны все основные моменты использования помещения физическим лицом. Он необходим для регулирования возможных конфликтных ситуаций между собственником и съемщиком. Правила, прописанные в его пунктах, должен соблюдать не только пользователь имущества, но и его владелец.
Принудительной регистрации контрактов найма нет, поэтому многие собственники сдают свои квартиры нелегально. Однако они в этом случае не выполняют требования Гражданского кодекса. Согласно ему, в течение месяца необходимо подать в Росреестр сведения об обременении жилого помещения, которое возникает сразу после заключения контракта между пользователем и владельцем. Штраф за несоблюдение этого закона равняется пяти тысячам рублей. В домоуправлении и налоговой службе необходимо будет зарегистрировать факт передачи жилья в пользование, если сумма по договору за передачу жилья в собственность превысит 10 МРОТ.
Составляют любой договор обычно работники риэлторских агентств. У них есть готовые формы, которые тщательно изучены юристами. В случае аренды типовые контракты обычно не используют, так как при сдаче жилых помещений организациям нужно учесть большее количество нюансов.
На что нужно обратить внимание
Если вы впервые сталкиваетесь со сделками с участием недвижимости, то стоит особо отметить для себя ряд моментов:
- Название договора. Если вы являетесь физическим лицом, то называться сделка должна наймом. Юридическое лицо может быть только арендатором.
- Сроки. Чаще всего арендовать помещение предлагают на 11 месяцев. Это необходимо для того, чтобы не подавать сведения о сделке в государственные органы. При найме срок может быть не ограничен, но владельцы все чаще выбирают краткосрочные контракты (действуют до года). В этом случае прав у нанимателя немного меньше, чем при подписании документа на срок до 5 лет. Долгосрочные отношения ориентированы на интересы нанимателя. Если при сделке о найме упущен пункт «Срок», то автоматически он становится пятилетним.
- Отношения в рамках контракта аренды описаны в 34-й главе Гражданского кодекса, при заключении документа найма ссылки должны быть на 35-й раздел этого же свода законов.
- При сделке, связанной с арендой помещения, отменить ее можно без участия суда. Если заключен договор найма, то отменить его действие удастся только посредством судебного решения или по обоюдному согласию сторон.
Многие собственники предпочитают заключать контракт аренды. Это связано с тем, что такую сделку намного легче отменить и при соблюдении ряда условий можно не подавать сведения о ней в государственные органы. Если заключить его с физическим лицом, то судебным приказом контракт может быть переквалифицирован.
Читайте также: В течение какого времени можно вернуть налоговый вычет при покупке квартиры
Подробнее об участниках сделки
Ряд нюансов двух видов договорных отношений касается субъектов, которые в них вступают. Собственники охотнее сдают свои квартиры организациям, так как уверены в их платежеспособности. У юридических лиц имеется:
- имущество;
- остаток на счете для расчетов.
В то же время как у нанимателей, которыми выступают физические лица, при отсутствии дохода платежеспособность становится ограниченной.
Прав у нанимателя гораздо меньше, чем у арендатора. Если вы собираетесь заключить договор найма, то обратите внимание на следующие моменты:
- вселение в помещение происходит только с письменного разрешения собственника жилья (исключение составляют только дети);
- если с вами заключен краткосрочный контракт, то у вас нет преимущества на продление срока найма.
Продление договора любого типа возможно при помощи заключения дополнительного соглашения. Можно предусмотреть специальный пункт о пролонгации.
Договор аренды, заключенный с организацией, выгоден еще по одной своей особенности. Налоги за получение жилья в пользование платит организация, арендовавшая это помещение. Объяснение этому можно найти в Налоговом кодексе. Он гласит, что организации являются налоговыми агентами. Именно они должны перечислять в бюджет взносы за доходы сотрудничающих с ними граждан.
