Недавно общались по поводу продажи квартиры.
Контакт изначально очень теплый: коллега и собственник закадычные друзья детства.
Обсуждалась продажа трешки в 10-минутной шаговой доступности от новой станции метро Верхние Лихоборы.
Объективная ситуация по ценам: рыночный коридор продажи трешки порядка 7550-8000 тыс руб, по данным прошедших сделок из Росреестра за 2016-2017 годы.
Для чего продается квартира?
Юрист нефтяной компании платит 120 000 рублей в месяц за ипотеку новостройки.
Если погасить 8 млн руб, то платеж по ипотеке будет равен нулю, снять аналогичную квартиру в этом доме - 40000 рублей, уже сделано.
В переговорах прошел уже один месяц, затраты семьи на выплату кредита за это время составили 120 000 рублей.
Обсуждали, что продадим за месяц в описанном коридоре с комиссией 200 000.
Итого на руки собственнику останется 7700 - 7800 тыс руб.
При этом затраты составят за два месяца: 240 000 ипотека, 40 000 аренда подменной квартиры = 260 000 рублей.
Переговоры не заладились, супруга собственника по их итогам приняла решение:
Квартира оценена слишком дешево, комиссия слишком высокая.
Будем продавать сами.
Давайте прикинем, насколько выбор главы семьи оправдан с финансовой точки зрения.
Полагаю, что первоначально квартира будет выставлена за 8 400 000 (эта цифра звучала в качестве цены ожидания) и в первый месяц будет наблюдаться шквал звонков, подтверждающий правильность ценового выбора.
Проблема в том, что в первый месяц все звонки будут идти только от честных и нечестных посредников. Звонить будут всегда, какая бы цена ни была установлена.
Подробнее здесь.
За этот месяц будет потрачено дополнительных 160000 рублей на аренду квартиры и выплаты по кредиту.
На второй месяц звонки прекратятся.
Еще один месяц пройдет в недоумении, куда подевалась активность покупателей.
Потому что в первый месяц их просто ни одного не было, цена слишком высока.
Уйдет еще 160 000 рублей.
За первые два месяца прилипалы, изображавшие клиентов на просмотре, без разрешения выставят в интернет 4-6 предложений по более низкой цене с отвратительными фотографиями со своих телефонов.
Третий, четвертый и пятый месяцы пройдут в постепенном снижении цены.
Максимальную цену получить не удастся из-за того, что качество фотографий и подготовки квартиры будут, мягко говоря, средними.
Скорее всего, квартира уйдет по нижнему пределу, 7550-7600, но представим, что на руки будет получена та же самая сумма, 7700000 рублей.
Не исключено, что сделка будет переноситься или вообще может сорваться еще один-два раза, потому что 80 процентов сделок альтернативные, срастить такую без опыта невозможно.
Добавим еще минимум один месяц на то, на се.
Сведем расходы в таблицу:
Максимальной выгоды можно достичь лишь в том случае, если установить сразу точную цену реализации и не пропустить ни одного покупателя.
При отсутствии опыта это будет мегасложно.
Почему?
Риэлтор думает за покупателя на несколько шагов вперед, готов заниматься его проблемами в том числе и сложностями с альтернативой, кредитами и ипотекой.
Риэлтор имеет неформальные контакты в банках и оценочных компаниях.
Риэлтор готов решать проблемы покупателей с ипотекой с мебелью и ремонтом.
Риэлтор работает в районе, чтобы привлечь самого щедрого покупателя.
Имидж квартиры будет решительно испорчен. Чем больше “бесплатных” посредников возникнет в процессе, тем меньше можно получить денег на руки.
Подытожим.
Итак, сколько стоит доверие?
В описанной выше ситуации - лишних четыре месяца мытарств и 640 000 рублей.
Не согласны с моей точкой зрения? Хотите обсудить?
Пожалуйста:
Огромная просьба уважаемым читателям)
Дзен награждает автора в тот момент, когда Вы ставите лайк публикациям)
Удачи Вам в решении квартирного вопроса и всего доброго!
