Отток капиталов нерезидентов из латвийских банков находит негативное отражение в некоторых сегментах рынка латвийской недвижимости. Хотя ситуация не носит драматичного и обвального характера. Но хотелось бы, чтобы наши власти больше радели за процветание страны и ее граждан и не отпугивали и без того не слишком многочисленных в последние три года иностранных покупателей. Ограниченные в возможности брать недвижимость у нас, они совершают и будут совершать сделки в других странах Европейского союза. В этом убеждена директор Mercury Group Estate Ирина Алазова.
– Как отражается на рынке недвижимости центра Риги ситуация с вынужденной самоликвидацией банка ABLV и вызванный этим внушительный отток из латвийских финансовых учреждений депозитов нерезидентов? – интересуемся первым делом у Ирины Алазовой, чья компания многие годы специализируется на работе именно с зарубежными покупателями. – Скептики убеждены, что кроме черных и серых красок для описания этой картины иных и быть не может. Как на самом деле обстоят дела с клиентами?
– Если оценивать рабочую загрузку сотрудников нашей компании с начала 2018 года и до сегодняшнего момента, то скажу вам, что интерес со стороны зарубежных потенциальных покупателей не только сохранился на уровне прошлого года, но даже немного повысился. Показы проводим каждый день. Вот только имеется один важный момент, который нужно четко понимать и учитывать: покупают сейчас лишь те зарубежные клиенты, которые могут рассчитаться за покупку собственными средствами, а также доказать происхождение средств по завышенным требованиям банков. И относится это не только к россиянам или жителям других стран СНГ. Столь же строгие условия предъявляются и к европейским и американским покупателям. Получается так: мотивированные нерезиденты, у которых в отношениях с банками все в порядке, приезжают и покупают. Но одновременно множится и количество сделок, которые не доходят до своего логического завершения по причине резко ужесточившейся позиции работающих в Латвии банков в отношении иностранцев.
– Вы говорите об увеличении числа срывающихся сделок именно в последние месяцы, после взятых Латвией на себя обязательств сократить долю иностранных денег на депозитных счетах банков, работающих в нашей стране?
– Да. Наивно полагать, что депозиты и недвижимость не связаны между собой. Все взаимосвязано. Многие инвесторы выстраивают свою стратегию с учетом привлечения заемных средств.
В нашей практике фиксируются случаи, когда появившиеся после Нового года иностранные клиенты входили в процесс покупки – выбирали объект, начинали согласовывать договор, занимались открытием персональных счетов. Все шло своим чередом, оставалось сделать последние шаги к получению права собственности… И тут наши финансовые учреждения стали отказывать иностранным клиентам в открытии личных счетов. Сделки стали разваливаться. Такие примеры есть, о них нужно говорить. Не стану утверждать, что они носят повсеместный характер. У части сегодняшних зарубежных покупателей, в том числе с гражданством стран СНГ и России, имеются счета в европейских банках. Да и не всегда им непременно требуется открывать личный счет в латвийском финансовом учреждении.
Зачастую для совершения покупки иностранцу хватает обычного счета сделки.
– Здесь можно поподробнее?
– Счет сделки – инструмент, гарантирующий проведение безопасной продажи. Ни для кого не секрет, что значительная часть рижских и юрмальских объектов, которые предлагаются в дорогом сегменте, имеют кредитную историю. А раз недвижимость заложена, то для ее продажи требуется согласие банка. Кредитовавшие новый проект либо частного владельца банки в такой ситуации соглашаются дать согласие на продажу при условии открытия счета сделки именно у них. Делают это легче, чем если бы пришлось открывать личный счет нерезиденту. С покупкой при таком сценарии меньше проблем. Хотя и здесь без вопроса о происхождении финансовых средств покупателя не обходится.
– Доля клиентов-нерезидентов, которые собирались покупать в Латвии, но у которых возникли какие-то препятствия, велика?
– До этого года из приехавших к нам и выбравших себе недвижимость иностранных клиентов обычно покупали порядка 80%, а 20% отказывались от сделки. В последнее время видим изменение этого соотношения – стало примерно 50 на 50.
– Имеется ли какая-то надежда на прекращение этой негативной тенденции?
– Положительного развития событий ждем не только мы, но и другие продавцы недвижимости и застройщики. А их много в центре Риги и Юрмале. В последние три года и так было довольно размеренно и неспешно с продажами квартир в новостройках элитного и бизнес-класса центра Рига, равно как в престижных реновированных домах. А тут еще и дополнительные искусственные меры, ограничивающие возможности покупателей-нерезидентов. Латвийские банки в отношениях с иностранцами перестраховываются. Даже те, кто раньше к таким клиентам был настроен лояльно и никогда не испытывал в отношениях с ними проблем.
В этой ситуации не остается ничего другого, как ждать разумного решения латвийских властей. Банки сами ничего сделать не могут: они работают в тех правовых границах, которые им устанавливают. Стараемся быть оптимистами и надеемся, что разумный выход из ситуации в ближайшем будущем будет найден. Бизнес с недвижимостью – важная составляющая экономики любой страны: это и большие вложения в новостройки, и серьезные налоговые поступления. От того, как будет развиваться ситуация, в некоторой степени зависит и благополучие туристической отрасли, и вопрос доверия инвесторов к Латвии. Если иностранцы лишаются возможности спокойно покупать у нас, то они переориентируются на покупки в других странах Европейского союза. Глупо самим отстраняться от таких клиентов. На деле за состоятельных иностранных покупателей во всем мире разворачивается острая борьба. По этой причине Mercury Luxury Estate в последние два года и развивает сложившиеся ранее партнерские отношения с ведущими центрально- европейскими и западноевропейскими компаниями, чтобы иметь возможность предлагать клиентам, у которых не получилось приобрести что-то в Латвии, недвижимость в других странах. Повторю, что самих заявок на покупку в нашей стране недвижимости иностранцами – это то, с чего мы начали наш разговор, – стало даже чуть больше, чем раньше. Банковский сектор испытывает определенный стресс, и люди подумывают о диверсификации рисков и переводе части своих средств в недвижимость, которая является более защищенным активом, особенно при долгосрочных инвестициях.
Цена на недвижимость может упасть, но в долгосрочном плане она имеет хорошие перспективы.
Люди хотят вкладывать, и, если у них не получается в Латвии, делают это в других странах. Это обидно, ведь первоначально их заявка была именно на недвижимость в нашей стране.
– Если от проблематики в работе перейти к реальным сделкам, что покупают клиенты вашей компании в центре Риги?
– Самый ходовой товар – квартиры. Кто-то берет для собственного проживания, кто-то – для сдачи в аренду. Есть примеры, когда покупка совершается при увеличении семьи или для проживания повзрослевших детей. Скажу, что среди иностранных клиентов есть и те, кто уже имеет какое-то отношение к Латвии, бывал в ней, и те, кто приезжает к нам впервые. Единственное, после банковской встряски и осложнившейся практики получения и продления ВНЖ многие зарубежные клиенты, с которыми вели переписку, отложили свои поездки к нам. В то же время появились совершенно новые клиенты.
Бюджет тех покупок, которые происходят, имеет широкий диапазон. Есть и за 100 000 евро, а есть и за миллион. Элитное жилье в основном берут для своего проживания, в аренду не сдают, даже если пользуются этой недвижимостью в общей сложности пару месяцев в год. Сравнительно много запросов на покупку небольших, требующих ремонта домовладений с правильной локацией и насчитывающих 10-15 квартир. Инвесторы хотят привести их в порядок и либо распродать поквартирно, либо сдать в аренду. Спрашивают также торговые центры и отели – коммерческую недвижимость со стабильным арендатором, хорошим денежным потоком (с отдачей порядка 6-8% годовых) и долгосрочными договорами аренды или оперирования. Таких объектов на рынке не много. Те, где ситуация прозрачна и понятна для инвестора, при учете вышеперечисленных факторов очень быстро находят своего покупателя. В остальных случаях все, по большему счету, зависит от гибкости продавца и нужд инвестора.
Эхо банковской ситуации – изменение позиции тех инвесторов, у которых с деньгами все в порядке. Они пробуют повернуть имеющийся негативный информационный фон себе на пользу. Мы участвовали в переговорах о продаже действующего в Латвии отеля. Приближались к сделке – и тут возникла банковская ситуация. Потенциальные покупатели резко изменили свою позицию по предложению: стали требовать почти на 20% более низкую цену. Мол, посмотрите, какая у вас тут плохая ситуация. Владелец на это не пошел и предложил завершить переговоры: какой смысл продавать на невыгодных условиях бизнес, который приносит ему хороший и стабильный доход?! Тем более что прогнозы роста ВВП остаются хорошими и явно превышающими показатели многих соседних стран. Очевидно, что сделка состоится, но пока она приостановлена, так как покупатель решил занять выжидательную позицию.
– Тех, кто берет квартиры в центре Риги с целью инвестирования и сдачи в аренду, на какие цифры отдачи ориентируете?
– Честно говорим, что будет не выше 4-5% годовых. Это нужно четко понимать.
Если есть желание видеть более высокие цифры отдачи от сданного в аренду жилья, то советуем покупать в новостройках столичных микрорайонов.
Сами – Mercury Group Estate – являемся эксклюзивными продавцами нового столичного проекта IRIS Shampeteris Apartments, чье строительство ведется в микрорайоне Шампетерис. Квартиры с полной качественной отделкой премиум-класса предлагаем по ценам 1 500-1 800 евро за кв. м. По нашим расчетам, в будущем при сдаче их в аренду можно рассчитывать на отдачу в пределе 7% годовых. В этом сегменте жилья дела идут хорошо, чувствуем это по высокому спросу на квартиры: заявок на резервирование достаточно. Многие смотрят для себя, в основном это местные покупатели, которые по большей части привлекают банковское финансирование, в том числе активно интересуются программой Altum. Но есть и нерезиденты, рассматривающие квартиры именно с целью инвестирования. Место хорошее: и посольство США, и университет им. П. Страдыня, и аэропорт близко. Имеются отличная инфраструктура, хорошее транспортное сообщение, велодорожки. Совсем рядом сразу три международные школы и Юрмала – на машине 5-7 минут. Спрос на аренду в этом месте превышает предложение.
– На бюджетные новостройки спрос большой, а что делать, если у застройщика, развивающего жилой проект в центре Риги или Юрмале, остается большой пул непроданных квартир? Снижать на них цены?
– Разумнее сдать в аренду. Плюс такого шага в том, что даже если у вас имеется банковское финансирование, то доходы от аренды станут покрывать платежи по кредиту и вы сможете переждать ценовые колебания рынка и продолжать продажи в спокойном режиме даже при наличии арендатора. Тем более что сам рынок аренды не ухудшился: на нем все происходит. Незначительная просадка была в 2015 году, а сейчас все как в 2016-2017 годах. В центре много снимают представители зарубежных компаний и студенты. Предложения об аренде абсолютно новых квартир в Риге даже приближаются к тем, что были в 2014 году.
К квартирам с поизносившимся ремонтом это, правда, не относится. Предлагаемые в центре столицы Латвии цены на жилье премиум-класса мало отличаются от тех, что были в прошлом году. Они вполне разумные, ведь на них реагирует и местный покупатель. Поэтому нет особого смысла понижать. Почему не происходят массовые покупки со стороны иностранцев? Как упоминала выше, «благодаря» более сложной процедуре получения ВНЖ и препятствиям со стороны банков. Если банк не пропускает сделку или не финансирует покупку объекта за 500 000 евро, то не факт, что он профинансирует ее при снижении цены до 400 000. Реальные же сделки совершаются, рынок не стоит на месте, большинство продавцов всегда стараются найти компромисс с покупателями и нередко уступают до 10% от рыночной цены.
