Квартира в долевой собственности – явление вполне обычное.
Несколько собственников у одной квартиры может появиться в силу разных причин: приватизировали все члены семьи, получили в наследство два и более наследника или просто один собственник продал часть своей квартиры другим лицам.
Последний вариант привел к появлению множества т.н. «резиновых» квартир, когда покупают микродоли в квартире с единственной целью – получить регистрацию в конкретном населенном пункте.
Как показывает опыт, квартира в долевой собственности – это большая проблема для ее владельцев.
Хорошо, если отношения между всеми сособственниками хорошие и не возникает никаких разногласий по поводу владения и содержания квартиры.
Но бывает и по-другому: «благожелательный» сособственник дарит свою долю абсолютно чужому человеку и тот на абсолютно законных правах вселяется в квартиру.
Постепенно он делает совместное с ним проживание в квартире невыносимым с целью выжить других жильцов и получить всю квартиру целиком.
У остальных сособственников просто не остается выбора: либо терпеть опасное соседство, либо продать свои доли за копейки, поскольку за реальную цену их никто, находясь в здравом уме, не купит.
По такой отлаженной схеме часто происходили рейдерские захваты квартир. Поэтому к делам о вселении нового собственника доли в квартиру суды теперь подходят очень осторожно, дабы не спровоцировать развитие подобного сценария.
До Верховного суда дошло такое дело (№ 67-КГ16-3): мужчина приобрел 3/9 доли в трехкомнатной квартире, остальные 6/9 принадлежали семье из двух человек, которые там проживали.
Новый хозяин тут же потребовал выделить ему одну комнату, убрать из квартиры собаку и определить порядок пользования общим имуществом. Семья возражала: даже самая маленькая комната в квартире была больше, чем 3/9 от общей площади.
Кроме того, комнаты в квартире были смежно-проходные, т.е. попасть в свою комнату (если ее все же выделить), истец мог только, пройдя через комнаты, где проживала семья. Чтобы попасть на балкон, также приходилось бы проходить через комнату соседей.
Суд первой инстанции в иске о вселении отказал, но областной суд отменил это решение, признав за истцом право пользования квартирой.
Действительно, с точки зрения закона, собственник доли ничем не отличается от любого другого собственника и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в т.ч. и проживать в квартире.
Однако Верховный суд защитил интересы проживающей в квартире семьи с помощью двух ключевых доводов:
- владение, пользование и распоряжение общей собственностью по закону должно происходить по соглашению всех сособственников (статья 247 ГК РФ).
А проживание истца в смежной комнате неизбежно приведет к нарушению интересов других сособственников, которые не согласны с тем, чтобы он всегда ходил к себе через их комнату.
Подобное проживание приведет к нарушению баланса интересов всех владельцев квартиры;
- у истца есть право собственности на долю в квартире, однако доля настолько мала, что не позволяет выделить в пользование целую комнату.
При этом у истца есть другое место жительства, и вселение в квартиру, где у него 3/9 доли, расценивается как злоупотребление своим правом (статья 10 ГК РФ).
Закон запрещает злоупотреблять правом, если это приводит к нарушению интересов других людей.
До этого были и другие подобные прецеденты, но в отношении гораздо меньших долей – например, Верховный суд отказался вселить в квартиру собственника 1/40 доли.
Очевидно, что суды объявили борьбу с микродолями, и теперь рассчитывать на то, что, приобретя небольшую долю в квартире, можно жить там наравне с остальными сособственниками, уже не приходится.
