Рынок недвижимости – является интересной сферой для инвестиций
Система рынка недвижимости состоит из таких основных элементов: спрос, предложение, цена, инфраструктура и деловые процедуры
Рынки недвижимости отличаются от других экономическими характеристиками и эффективностью следующим:
- товар
- принципы формирование стоимости
- способы финансирования и осуществления сделки
- уровень ликвидности.
- соотношение спроса и предложения.
- численность покупателей и продавцов.
- информированность участников сделки.
- возможность прогнозирования рыночной ситуации.
Привлекательность инвестиций в недвижимость: доходность, риски, инфляция, факторы, определяющие эффективность инвестиций и их оценка.
Рассмотрим особенности инвестирования в недвижимость более подробно.
1. Инвестирование в недвижимость требует наличие внушительного первоначального капитала. Хотя в настоящее время рынке недвижимости существуют механизмы, которые делают инвестиции в недвижимость более доступными и для мелкого инвестора. Например, покупка на ранней стадии строительства здания. Стоимость квартиры после окончания строительства дома, скорее всего, возрастет по сравнению первоначальной стоимостью и вкладов в строительство. Плюс существует ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку.
Еще перспективным видом вкладов в недвижимость является постройка и продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость ниже, чем покупка квартир, а доходность более высокая. Кроме того, если анализировать доходность вложенного капитала, то инвестор окупит свои вложения гораздо быстрее при покупке-продаже гаражей, чем, если бы он вложил их в приобретение квартиры (по рыночной стоимости) для тех же целей.
2. Относительно низкая возможность быстро получить назад денежные средства у этого инвестиционного инструмента. То есть, если срочно понадобиться высвободить свои деньги, то вкладывать их в недвижимость инвестору не выгодно, так как продажа недвижимости процесс не быстрый.
3. Есть возможность всегда получать доход от этой инвестиции не зависимо изменения ее стоимости, всегда можно сдать в аренду. Когда происходит временный спад стоимости на недвижимость, инвестор может частично компенсировать потери, за счет арендой платы.
4. Инвестиции в недвижимость подвержены внезапным изменениям стоимости, но с недвижимостью это точно не «навсегда». Ведь предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов.
5. Существенным негативным фактором инвестиций в недвижимость являются несоответствие законам. Например, может оказаться, что земля не является пригодной для застройки такого здания; что новостройка мешает жильцам окружающих домов и прочее. Чтобы избежать таких ситуаций, нужно максимально выяснить все бюрократические нюансы и, если возникают сомнения, стоит отказаться от таких вложений.
6. Плюс при вложениях в недвижимость - отсутствие инфляционного риска, так как при покупке квартиры есть договор с застройщиком, в котором четко оговорена общая сумма, а также порядок и сроки ее внесения. И какого уровня бы ни достигал уровень инфляции в государстве, стоимость жилья, которую инвестор обязан уплатить, меняться не будет.
Очень велик риск инвестиций в недвижимость при столкновении с мошенниками.
Первый риск связан с нелегальными или фиктивными застройщиками. Другой способ: мошенники строят дома из очень дешевых материалов, не соблюдают технических норм, продают недвижимость, а сами исчезают вместе с деньгами, а здание через несколько лет буквально «лопается по швам».
Очень актуальным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. Владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.
Когда все риски просчитаны и минимизированы, то имеет смысл рассчитать доходность инвестиций в недвижимость.
В общем виде доходность всегда рассчитывается как прибыль (или убыток), деленная на сумму вложенных средств, умноженная на 100%.
Доходность = Прибыль / Сумма вложений * 100 % =
((сумма продажи-сумма покупки) + денежные выплаты) / сумма вложений * 100 %
Еще доходность считается как сумма продажи актива + сумма денежных выплат, деленная на сумму вложений, минус 1, умноженная на 100%.
Доходность = ((сумма продажи + денежные выплаты) / сумма вложений - 1)* 100 %
В формуле расчета простой доходности не учитывается такой важный параметр, как время. Определенный процент прибыли можно получить за месяц, а можно и за много лет.
Чтобы корректно сравнить доходность активов, время владения которыми различается, считают доходность в процентах годовых.
Доходность в процентах годовых рассчитывается для того, чтобы сравнить, друг с другом эффективность активов, время владения которыми отличается.
Доходность в процентах годовых — это доходность, приведенная к единому знаменателю — доходности за год.
Для этого в формулу добавляется коэффициент 365/T, где Т — количество дней владения активом.
Доходность = Прибыль / Сумма вложений * 365 / количество дней владения активом * 100 %
Еще можно рассчитать среднегодовую доходность
Срок владения активами может составлять несколько лет. При этом большинство активов не растет на одну и ту же величину. Поэтому полезно знать, сколько в среднем в год росли инвестиции.
Фактически все последние 15 лет недвижимость дорожала. Однако то, что происходит сейчас, является переходом в новую экономическую реальность. И в этой новой реальности стоимость недвижимости может не только прибавлять в цене, но и дешеветь в любых городах и странах.
В настоящее время инвестиционный потенциал недвижимости переходит больше в сберегательный. Новые условия существования рынка недвижимости роста цен никто не гарантирует, сегодня недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для приумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода – от сдачи в аренду.
