Покупка недвижимости, без сомнения, является одним из самых надёжных способов сохранить капитал в долгосрочной перспективе, но сделать выбор между отечественным и зарубежным рынком не всегда просто.
С одной стороны, зарубежный рынок недвижимости выглядит очень привлекательно на фоне экономической ситуации в России, которая создаёт не самые благоприятные условия для инвестирования в подобные активы, чему есть несколько причин:
- слабый курс рубля, не позволяющий рассчитывать на хорошую доходность от сдачи объекта в аренду;
- ненадёжные застройщики;
- отсутствие сильного малого и среднего предпринимательства и низкая покупательская способность населения, что также является негативным фактором для рынка аренды.
С другой стороны, отечественный рынок знаком российскому инвестору, а за границей незнакомые площадки и правила игры.
Тем не менее, покупка недвижимости за рубежом может стать хорошим вложением, если правильно подойти к вопросу. Главное – понимать, зачем вам такой актив.
Какова цель инвестирования?
По сути, есть лишь две категории покупателей, кто выходит на международный рынок.
К первой относятся состоятельные россияне, решившие купить жильё за границей для себя. В одних случаях это делается исключительно ради престижа. В других – чтобы получить гражданство или вид на жительство. Кому-то хочется отправить детей учиться за границу, и жильё рядом с колледжем или университетом как нельзя лучше отвечает этим целям. Наконец, кто-то просто хочет иметь домик у моря, куда можно приезжать летом.
В таких случаях жильё станет скорее бременем, нежели доходным активом, поскольку на его содержание и налоги требуются деньги. Конечно, квартиру или домик можно сдавать в аренду, когда им никто не пользуется, но доходность жилья в Европе в среднем составляет 3-4%, что не так уж и много. К тому же найти арендатора и управлять активом в дальнейшем тоже непросто.
Ко второй категории людей, которых интересует зарубежный рынок недвижимости, относятся инвесторы, для которых покупка объекта – это прежде всего долгосрочное вложение денег с целью заработка. И они, как правило, выбирают недвижимость коммерческого назначения.
На чём зарабатывают инвесторы?
Способы извлечения прибыли из покупки недвижимости за рубежом не отличаются от привычных нам. Это перепродажа по более высокой цене или сдача в аренду. Торговые площадки, гостиницы, офисы и т.п. могут приносить до 9-10% годовых.
При этом выбор часто делается в пользу объектов, которые могут быть переданы управляющей компании, что позволяет рассчитывать на полностью или частично пассивный доход.
Популярностью пользуются и гостиничные номера – бюджетный вариант инвестирования в гостиничную недвижимость, позволяющий не тратить $30-50 млн. на целое здание, а лишь $200-300 тыс. на один сьют. Часто такие объекты выбирают ещё и потому, что владельцу номера можно некоторое время в году использовать его в личных целях. Другими словами, инвестор может раз в год проводить отпуск в данном отеле бесплатно – не считая стоимости отдельных услуг и товаров отеля.
Где доходность выше?
Чтобы понять, где именно вас ждёт наибольший доход, необходимо тщательно анализировать каждый рынок и сегмент, а также учитывать иные факторы. В крупных городах Европы или США вы найдёте невысокую, но вполне стабильную доходность, тогда как, например, в Арабских Эмиратах можно найти более привлекательные варианты, поскольку это довольно молодой и динамично развивающийся рынок. Правда, риски на таких рынках несколько выше. Если есть возможность, лучше подбирать объекты, находящиеся под управлением известных гостиничных операторов.
