Для большинства россиян покупка недвижимости – даже с целью дальнейшей сдачи в аренду – ограничивается приобретением квартиры в родном городе. В таком случае жильё, как правило, сдаётся до поры до времени – пока не подрастут дети, которые и унаследуют эту недвижимость.
Если же говорить об инвестировании как о бизнесе, здесь у вкладчика гораздо больше возможностей, как и рисков неверно рассчитать потенциал объекта. Так как же правильно оценить эффективность инвестиций в недвижимость?
1. Оцените район
В большинстве случаев стоимость покупки недвижимости и её аренды лишь на 20% определяется качеством объекта, тогда как оставшиеся 80% формируются под влиянием района, в котором находится недвижимость. Здесь учитываются и транспортная доступность, и инфраструктура, и многое другое, но в данном случае вас должны интересовать потенциальные арендаторы.
Например, если поблизости находится университет, то логично ожидать высокого спроса на небольшое и доступное жильё в учебный период и отсутствия спроса на период каникул.
Если же вас интересуют инвестиции в коммерческую недвижимость, следует обратить внимание на транспортную доступность офиса, наличие поблизости кафе или ресторанов, предлагающих бизнес-ланчи, парковок и другие факторы, которые оценит потенциальный арендатор.
Инвестиции в гостиничную недвижимость предполагают выбор востребованного курортного направления с коротким низким сезоном (периодом спада туристической активности), обилием туристических объектов, транспортную доступность и т.п.
2. Оцените налоговое бремя
Когда работаешь на международном рынке недвижимости, необходимо принимать в расчёт и налоговое бремя. Высокие налоги вовсе не означают, что инвестиция окажется неэффективной, а низкие – не гарантируют высоких доходов. Каждый рынок необходимо оценивать отдельно.
3. Оцените уровень преступности
Стоимость аренды одного и того же объекта будет значительно различаться, если один расположен в центре с низким уровнем преступности, а другой – в трущобах. Этот пункт одинаково важен как при инвестировании в жилую недвижимость, так и при покупке офисов или гостиничных номеров. За безопасность люди готовы платить больше.
4. Оцените рынок труда
Когда в том или ином районе города возникает большое количество свободных вакансий, растёт и спрос на недвижимость. Новые работники – это новые арендаторы и новые сотрудники компаний, арендующих офисы. Правда, предвидеть изменения на рынке труда может быть сложно.
· В ряде стран вы можете воспользоваться официальной статистикой соответствующих служб.
· Иногда поможет посещение местной библиотеки.
· Вы можете сделать соответствующие выводы из открытой информации о намерениях какой-либо крупной компании выйти на данный рынок.
5. Оцените потенциал инфраструктуры
Эффективность инвестиций в недвижимость можно также оценить, исходя из уже имеющей в районе инфраструктуры, кинотеатров, парков, транспортных развязок и т.п. Кроме того, инвестор, делающий ставку на прирост капитала, может приобрести объект в районе, где власти только собираются улучшать инфраструктуру. Тогда за достаточно короткий период времени купленный объект значительно подорожает.
6. Оцените потенциал строительного рынка
Аналогичным образом инвестор может оценить объёмы запланированного строительства в выбранном районе. Однако тут стоит проявить осторожность. С одной стороны, активное строительство говорит о востребованности данной части города. С другой стороны, с новыми объектами придётся конкурировать, что может сбить арендные ставки или продажные цены.
7. Оцените вероятность стихийных бедствий
Этот совет может оказаться полезным как для международных инвесторов, так и для тех, кто работает исключительно на территории России, т.к. даже на просторах нашей родины нередки наводнения. Приобретать недвижимость в зонах повышенного риска без страховки – прямой путь к убыткам. В то же время расходы на страховку могут превысить доход от сдачи объекта в аренду, и в этом случае эффективность такой инвестиции ставится под сомнение.
