Я довольно консервативный инвестор в недвижимость. В 2012 г. купил квартиру на "вторичке" в небольшом городе за 1,7 млн руб. под новость о скором вливании больших государственных денег в бюджет города. Через 2,5 года продал за 3,2 млн руб.
Затем заработал на других инвестициях и купил квартиру в Москве.
Вложения в недвижимость отлично подходят для консервативных инвесторов, т.к. предоставляют возможность получать стабильные рентные доходы, а также заработать на росте стоимости актива. Инвестиции в недвижимость – очень широкая тема, поскольку включает вложения в жилую, коммерческую, офисную, гостиничную, складскую и прочие виды недвижимости.
На рисунке представлена ожидаемая доходность популярных видов вложений недвижимость.
В этой статье рассмотрим некоторые наиболее распространенные методы вложения в недвижимость:
1. Жилая недвижимость
Несмотря на невысокую доходность после 2008 г. инвестиции в жилую недвижимость остаются популярными среди российских частных инвесторов, поскольку спрос на жилье (особенно в городах-миллионниках) всегда есть.
1.1. Вложения в новостройки
Инвестиционная идея - купить квартиру или студию в новостройке на ранней стадии строительства и перепродать через 1-2 года. Также эту квартиру можно сдать, если она уже готова, но при этом рынок для продажи не самый лучший.
Маленькие студии и однушки лучше всех растут в цене и они более ликвидны, чем квартиры большей площади.
Дополнительный плюс а том, что во времена спада в экономике цены на новое жилье значительно ниже, а при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию и дорожает относительно подешевевших денег. Ожидаемая доходность за время строительства дома составляет 30-50% годовых.
1.2. Покупка готовой жилой недвижимости
Приобретение уже готового жилья несет в себе меньшие риски, чем строящегося, однако и средняя доходность здесь ниже.
· Покупка готовой квартиры на вторичке и сдача в аренду
При текущей рыночной ситуации не очень выгодный вариант, который принесет доходность 3-7% годовых. Чтобы повысить доходность, можно разделять большие квартиры на несколько маленьких, благодаря чему арендный поток станет на 40-70% больше.
· Приобретение доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду
При такой стратегии обычно покупается загородный дом рядом с мегаполисом, который разделяется на небольшие квартиры-студии, которые сдаются в долгосрочную аренду или посуточно. Преимущества вложения: низкая стоимость квадратного метра, возможен существенный торг с собственником, банки могут профинансировать до 100% стоимости покупки в ипотеку.
· Хоумстейджинг - покупка недорогого актива, проведение ремонта последующая продажа
Как правило, хоумстейджинг означает проведение косметического некапитального ремонта для предпродажной подготовки квартиры/дома. Наиболее популярны дизайнерский cтейджинг элитной недвижимости, переоборудование загородного дома, косметический ремонт жилья до сдачи в аренду или «бабушкиной» квартиры для продажи и др.
· Покупка (или аренда) квартир/комнат и сдача их посуточно
На успех этой стратегии большое влияние оказывает правильный выбор месторасположения квартиры, её состояние и реклама в интернете. В случае удачного выбора квартиры при сдаче её в субаренду можно зарабатывать до 50-70% годовых при минимальных простоях. Если инвесторы сдают посуточно несколько объектов, то часто привлекают риэлторов для работы с клиентами и формирования пассивного дохода.
2. Коммерческая и офисная недвижимость
· Покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду
Ожидания инвесторов по доходности качественных торговых объектов и бизнес-центров находятся на уровне 11-12% (доходность аналогичных активов в Европе равна 2-3%).
За последние 2-3 года стоимость торговых и бизнес-центров упала из-за снижения чистого операционного дохода объектов на 30-40%. Инвесторы готовы вкладывать в недвижимость, но не многие собственники готовы продавать объекты на текущих условиях и ждут восстановления рынка.
· Инвестирование в коворкинг-центры
Среди последних трендов на рынке недвижимости особенно выделяются коворкинговые пространства. Подобные объекты, которые еще именуют «офисами будущего», позволяют предпринимателям и фрилансерам работать или создавать собственный офис без необходимости покупать или арендовать его на месяц, полгода или дольше. По оценкам Indriksons.ru, чуть менее половины всех коворкинговых пространств приносят 100% прибыль уже в первый год, а более 70% становятся прибыльными после двух лет работы.
3. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и краудфандинговые площадки
При недостаточном количестве средств для самостоятельных вложений можно воспользоваться закрытыми фондами недвижимости и инструментами краудфандинговых площадок.
ЗПИФ – один из видов паевых инвестиционных фондов, продажа паев которого осуществляется управляющей компанией в период его формирования и дополнительной выдачи. Приобретая паи закрытого фонда, инвестор размещает денежные средства на период функционирования фонда. В отличие от открытых паевых инвестиционных фондов, пайщик не может в любой рабочий день продать свои паи управляющей компании.
В последнее времяв набирают всё большую популярность краудфандинговые площадки.
К примеру, в AKTIVO можно стать собственником доли в высокодоходном коммерческом объекте с порогом входа 500 тыс. рублей. Доходность здесь выше, чем в жилой недвижимости, она достигает 11–12% годовых, и издержки на содержание и налоги заметно ниже, чем у собственников квартир.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграм: Finoman
Узнать обо всех способах, как я помогаю клиентам достичь финансовой независимости, можно на сайте Finoman
P.S. Полезные ссылки по текущему состоянию рынка недвижимости:
- В каких европейских городах выгоднее купить недвижимость (Forbes) https://goo.gl/Hzt2he
- Итоги рынка недвижимости в 2016 г. (Knight Frank) https://goo.gl/Zixftp
- Инвестиционный фокус: тенденции зарубежных рынков коммерческой недвижимости (ИРН) https://goo.gl/pTpdwp
