Это вторая часть Руководства по выгодной продаже "убитой" квартиры от консультанта по личным финансам Щукина Андрея, автора проекта ФИНПРОСВЕТ. Если вы не читали сначала, то рекомендую начать с Введения и Первой части. Из них вы поймете, является ли ваша квартира "убитой", а также с чего начать продажу.
IV. Определите бюджет на предпродажную подготовку
Почему-то в России думают, что готовить товар (а квартира является товаром) необязательно. Иногда готовят автомобили, а квартиры не считают нужным. Это в корне неправильно и из-за такого подхода продавцы не получают желаемых денег, а покупатели не слишком рады покупке.
С чего начать?
― Проведите мониторинг цен на рынке
Посмотрите объявления в вашем районе на похожие квартиры. Выпишите цены, технические характеристики, состояние недвижимости и дату размещения объявления. Если они висят очень долго, то значит цена высокая за такое состояние. Ищите информацию на разных сайтах, газетах. В социальных сетях тоже иногда бывают подходящие объявления. Обязательно зафиксируйте всю собранную информацию для анализа.
― Определитесь с целевой ценой
Прикиньте, сколько вы хотите получить за свою квартиру и сравните с вашим анализом рынка, если ваши ожидания соответствуют ценам других продавцов, то отлично. Если мы хотим больше, то придется вкладываться чуть больше, но все реально. При должной подготовке вы однозначно получите выше рыночной цены на похожие объявления.
― Установите потолок бюджета на подготовку
Это ваш максимум, который можно потратить на ремонт, клининг, обстановку. Да, вкладывать придется, но при правильных вложениях вы не только получите их обратно, но и заработаете больше. Без вложений придется снижать цену. Закон рынка.
Потолок бюджета устанавливаем в % от желаемой стоимости. В зависимости от степени "убитости" и стоимости квартир в регионе рекомендую установить верхнюю планку бюджета от 3% до 12%. Все что больше, вряд ли окупится.
Про все ремонтные работы и финансы по своей квартире я расскажу в заключительной части Руководства - Личный опыт.
V. Приоритеты
В предпродажной подготовке есть окупаемые и неокупаемые вложения. Я рекомендую, чтобы окупаемых было 80-90%.Не всегда получается делать только окупаемые вложения. Все зависит от состояния квартиры и дома. Например, замена стояка канализации никогда не окупится, но если у вас в ванной постоянные засоры или бьет фонтан, то без этих трат не обойтись.
Что окупается?
― Натяжные потолки (всегда).
Хороший потолок сразу накидывает сто очков в вашу пользу. Стоит недорого, монтируется быстро. Недорогой пластиковый молдинг скроет все неровности и добавит цену.
― Напольное покрытие (всегда).
Любой новый линолеум или недорогой паркет положительно влияет на цену. Современный пластиковый плинтус придаст законченный вид.
― Обои (всегда).
Плотные флизелиновые обои размером 1 метр легки в монтаже, отлично скрывают неровности стен и стоят недорого.
― Розетки и выключатели (всегда).
Старые розетки и выключатели однозначно заменить. Новые безопасны, недорогие и хорошо работают.
― Светильники и люстры (почти всегда).
Дешевая люстра из Икеи, Леруа или другого магазина гораздо лучше старья. Учтите, что при натяжном потолке нужно купить низковаттные лампочки.
― Кухонный гарнитур (не всегда).
Это очень сложный пункт ремонта. Окупается только простой кухонный гарнитур эконом-класса, который вы сможете смонтировать самостоятельно.
― Элементы декора (всегда).
Небольшая картина на холсте за 150 рублей может значительно повысить удовлетворенность клиента, а, значит, и ваш доход. Тонкий тюль может скрыть плохой вид из окна и придать свежести интерьеру, не сильно увеличив бюджет.
― Входная дверь (всегда).
Это лицо будущей квартиры вашего покупателя. Оно должно быть либо новым, либо старым, но в отличном состоянии.
― Ароматы (часто).
Приятно пахнущая квартира повышает настроение покупателя. Стоит недорого, а эффект отличный.
― Ремонт подъезда (часто).
Да, очень странно, но первое впечатление у покупателя будет от подъезда, лифта и вашей площадки. Если везде воняет, отвалилась штукатурка, то это не добавит радости покупателю.
Если хотите узнать, как не потратить на ремонт и уборку подъезда ни копейки, чтобы за вас все сделала управляющая компания или ТСЖ - напишите мне письмо на finprosvet7@yandex.ru
Что не окупается или окупается плохо?
― Замена окон на пластиковые и межкомнатных дверей (никогда).
Если у вас деревянные окна и двери с несовременными коробками - не меняйте их. Они не добавят стоимости при продаже, но сильно увеличат смету ремонта. Деревянные окна можно просто покрасить белой краской, а разбитые стекла обязательно заменить.
― Замена коммуникаций (никогда).
Коммуникации нужно трогать минимально, только если у вас не текут трубы или искрит проводка. Если все работает, то трогать не нужно.
― Мебель (крайне редко).
Практически никогда не окупается, если квартира не предназначена для аренды. Новый собственник на 99,9% поставит ту мебель, которую захочет, а вашу выбросит или отправит на дачу.
― Ванная комната (практически никогда).
Обязательно нужно заменить только треснувшие фаянсовые изделия (раковину и унитаз), которые опасны для использования. Нужно также заменить текущие смесители на новые блестящие и недороги. Замена ванны или ремонт плитки в ванной комнате никогда не окупится. Это очень дорого.
В следующей части Руководства вы узнаете о составлении итоговой сметы на предпродажную подготовку, а также про завершающие этапы сделки. В заключительной пятой части - мой личный опыт. Вы можете ускорить выход продолжения, поставив Палец вверх. А чтобы ничего не пропустить - подписывайтесь.
