Немного выбьюсь из порядка повествования и расскажу о мероприятии, которое сегодня посетила.
Сегодня была закрытая презентация для инвесторов проекта Доходные дома. Это про дома, которые строятся с целью сдачи в аренду и получения высокого дохода. Названий и лиц упоминать не буду, а рассажу только про суть такой формы инвестирования.
Так вот, что предлагается инвесторам.
За средства инвестора покупается земля и строится дом на 15-45 миниквартир на земле назначения ИЖС. Площади квартир небольшие 14-20 кв.м.
В программу под ключ входит полный объем работ от покупки земли и ее стоимости, строительство, полный ремонт и покупка необходимой техники. С покупкой земли сроки составляют 5-6 мес, если земля уже есть то не более 120 календарных дней.
На пример дом на 15 квартир под ключ обойдется в 17 млн руб, а на 45 студий 40 млн. Есть и другие размерности, но для понимания цены этих вариантов достаточно.
Заявлена доходность от 21 до 27% годовых.
Далее всю доходность распишу на примере дома на 45 студий, так как он самый выгодный для вложений. Все расчеты основаны на предоставленных на презентации данных, только некоторые суммы пишу по своей оценке и при этом каждую оцененную мной сумму буду подчеркивать для вашего понимания.
Итак идем везде как по стандартным условиям:
Сумма вложений = 40 млн. руб.
При 100% заполняемости арендный доход в год составляет 10,8 млн. руб. в год
Вычитаем 10% как поправку что студии не всегда будут заполнены. Это оптимистичный прогноз. Но так как считаем что студии будут сдаваться по минимальной рыночной цене 20000 руб. и по заявлении организатора проекта на такой формат очень высокий спрос, то 10% не сданных в аренду вполне реальный показать. По факту если спрос будет высокий и заполняемость 90%, то это первый признак что нужно поднимать цену аренды.
Итого остается: 10,8 - 1,08 = 9,72 млн. руб. в год
Сразу считаю для нормального ленивого инвестора, поэтому в расчете будет управляющая компания, которая берет 15% от входящей аренды за управление.
В эту стоимость уже входят все рекламные услуги, администратор, мелкий ремонт типа замены лампочек и вознаграждение за управление для самой управляющей компании. Если у вас нет опыта то не советую заниматься управлением самолично, в таком случае вы можете, думая что экономите на управление терять гораздо больше денег из-за низкой скорости заселения, медленного решения технических проблем у жильцов и сдавать по не самым доходным ставкам по рынку.
За вычетом 15% для УК остается: 9,72 - 1,46 = 8,26 млн. руб. в год.
Теперь вычтем налог.
Тут несколько схем возможно. возьмем две самые выгодные:
Индивидуальны предприниматель платит 6% . При наших оборотах это: 8,26*0,06=0,496 млн. руб в год.
Второй вариант это купить патент на год на сдачу своей жилой недвижимости. На сегодняшний день это 0,131 млн. руб. в год, т.е. 131000 руб. (Статья написана 11.2017г)
Так как второй вариант выгоднее, считаем по нему.
8,26 - 0,131 = 8,131 млн. руб. в год для удобства дальнейших расчетов округлю 8,13 млн. руб.
Коммунальные услуги платятся за счет арендаторов сверх ставки аренды, поэтому их не минусуем.
Еще остаются заметные суммы это страхование от ущерба третьих лиц. Если вы хотите спокойно спать, то такое страхование обязательно. Для расчета приму ставку 1% . Реальная может отличаться и зависит от многих параметров, в том числе от каких несчастных случаев, оценки стоимости имущества и принятые меры безопасности на объекте. Важна установка пожарной сигнализации и системы пожарной безопасности.
Страховую сумму считаем всю стоимость проекта. т.е. 40 млн. руб.
Итого остается: 8,13 - 40*0,01 = 7,73 млн. руб. в год
Еще две статьи это налог на собственность и суммы на поддержку состояния ремонта и замены техники. С эти суммы оценить довольно сложно. Налог зависит от кадастровой стоимости земли и дома. А сумма ремонта зависит в том числе и от контенгента арендаторов. Насколько они будут аккуратными и бережными к имуществу к студии.
Цифр просто по ощущения я беру 0,2 млн. руб., т.е. 200000 руб. в год налог (так как дом довольно большой и участок ИЖС недалеко от Москвы тоже не особо низкий по кадастру) и 0,1 млн. руб., т.е. 200000 руб в год на ремонт и поддержание техники в рабочем виде.
Итого чистыми остается: 7,73 - 0,2 - 0,1 = 7,43 млн. руб. в год
А теперь самое интересное! ОКУПАЕМОСТЬ = 40/ 7,43 = 5,4 года
Окупаемость в недвижимости - это срок за который вложенные средства возвращаются инвестору в полном объеме и остается объект. Сразу скажу что инфляция тут не учитывается. Конечно же 40 млн. руб., которые вы вложили в начале и 40 млн. руб., которые вы получили через 5 лет имеют разную покупательную способность. Как показывает наша жизнь рубли постоянно теряют свою ценность на мировом рынке. Но это уже другая тема.
Хотите знать какую окупаемость озвучивала компания предлагающая проект??
В презентации было указано, что окупаемость 3,7-4,7 лет.
Конечно же для красоты своего проекта они не учитывали ни налоги, ни мелкий ремонт, ни стоимость страховки. И так делают все проекты! Такая у нас практика.
Профессиональному инвестору конечно же приходится досчитывать проект до чистой прибыли самостоятельно или заказывать эту услугу у специалистов типа меня.
В примере был рассчитан самый доходный вариант. Срок окупаемости заметно увеличивается при переходе к дому на 15 комнат.
И еще скажу, что если дом купят несколько инвесторов и они будут вести деятельность через ООО, как предлагает организатор проекта. То сумма налогов вырастет в разы!
При ООО с упрощенной системой 15% до дороге карману инвестора сначала вычтется15% налог на прибыль, а потом еще 9% налог за выплату инвестору. Т.е. если прикинуть по простой схеме (упрощенной , только для понимания) 15 + 9 = 24% уйдет на оплату налогов.
Сумма за вычетом расходов 8,26 - 0,4 (страховка) - 0,1 (мелкий ремонт) = 7,76 млн. руб. в год
налог составит = 7,76 * 0,24 = 1,86 млн. руб. в год.
Т.е. инвесторам останется чистыми только= 7,76 - 1,86 = 5,9 млн. руб. в год
при этом получится ОКУПАЕМОСТЬ = 40/ 5,9 = 6,8 лет
Но не расстраивайтесь! Скажу вам откровенно, что проекты с окупаемость до 7 лет это хорошие проекты на нашем рынке. Да 5,4 года это интереснее и привлекательнее, но и 6,8 это тоже хорошо и с этим можно работать.
Этот проект лично для меня прошел первый этап проверки. И по нему я буду продолжать работу.
А бывают проекты, где заявляют шикарную окупаемость, а при первичном расчете такого типа уже выплывает что срок больше 12, а иногда и 15 лет.
Для меня лично все проекты с окупаемостью более 8 лет идут в "мусорку". Единственное что их обычно спасает - это хорошая скидка от продавца, что уменьшаем сумму входа и уменьшает срок окупаемости хотя бы до 7-7,5 лет.
Подписывайтесь на канал и я еще будут писать рассказы и мои оценки. А делаю я их регулярно и для разнообразных инвестиционных проектов в недвижимости :)
Спасибо за внимание!
Ольга специалист по работе с инвесторами.
