Как обещал, продолжаю краткий обзор развития рынка недвижимости в плане движения цен и спроса-предложения.
В предыдущей статье рассказывал, о то, что цены на рынке недвижимости Петербурга в кризис 1998-99 годов на самом деле выросли, а не упали.
Теперь перейдем к краткому представлению и анализу развития событий с 1998 по 2008 годы.
Для начала вернусь в 1998 год.
В докризисные времена незабвенного 1998 года наивысшая цена на жилье в Петербурге была отмечена в конце августа - начале сентября 1998 года, она составляла 604 доллара США за квадратный метр, что всего на несколько долларов больше, чем в начале августа (595 долл.США за кв.м.), т.е. до кризиса 17-го. С начала сентября 1998 года цены на жилую недвижимость начали свое заметное снижение на 1-1,5 процента в неделю, к 31 декабря 1998 года цена за кв.м. уже составляла 550 долларов США, остановившись в начале июня 1999 года на отметке в 390 долларов США за кв.м., снизившись в целом примерно на 35,5 процентов за девять месяцев с сентября 1998 года по июнь 1999 года. С июня 1999 года по апрель 2000 года цены опустились еще на 2,5 процента и достигли наименьшей точки в 380 долл.США за метр. Начав плавный подъем (примерно 1 процент в месяц) с сентября 2000 года.
После небольшого вступления о состоянии рынка недвижимости в период 1998-2000 годов хочется обратить внимание на некорректность рассмотрения цен на недвижимость в долларах США. Да, можно сказать, что в России постперестроечного периода так сложилось исторически. Однако, когда нам говорят сегодня, что цены на недвижимость, к примеру, в Великобритании, снизились на 12 процентов, то мы четко представляем, что речь идет об изменении цены в национальной валюте Соединенного Королевства – фунтах стерлингах.
Посмотрим на таблицу-1, в ней приведены курсы американского доллара, немецкой марки, рубля, изменения этих валют к докризисному периоду (за точку отсчета взято 1 августа 1998 года), а также изменение цены квадратного метра жилой недвижимости в долларах, марках и рублях. Из таблицы четко видно, что, если рассматривать изменение цены на недвижимость в долларах, то в долларах США цена упала больше, чем в немецких марках – 36.1 процента против 27.1 процента соответственно. И, самое главное, цена в рублях – увеличилась. Стоит на этот момент обратить внимание. Все развитые государства проводят расчеты на внутреннем рынке в своих валютах, поэтому вести учет рынка недвижимости России надо в рублях. Отсюда – кризис 1998 года увеличил стоимость недвижимости почти в 3 раза, с 3719 рублей, до 10830 рублей за квадратный метр.
В последнее время модно измерять доступность жилья сравнивая его стоимость со средним размером заработной платы.
Какой уровень доступности жилья мы имели в период 1998 0 2008 годов при измерении этого уровня величиной средней заработной платы наглядно видно из таблицы-2:
Как видим из таблицы – миф о том, что жилье после кризиса августа 1998 года, было более доступным среднему Петербуржцу, чем в последние годы – всего лишь очередной миф о рынке недвижимости. Доступность жилья в 2008 году имела тот же уровень, что и в 2000 году.
«Питерский рынок недвижимости рухнул».
Как это в духе сегодняшнего времени, правда? А, ведь это заголовок одной из многих статей, которые заполонили СМИ в начале лета 2005 года. Вот некоторые выдержки из статьи с указанным выше названием, опубликованной 08.06.2005 года в РБК-daily: «…спрос на жилую недвижимость в мае текущего года составил 61% от аналогичного показателя 2004 г. Причина - увеличение цен на недвижимость не соответствует росту благосостояния большинства потенциальных покупателей. Это послужило толчком для снижения цен на вторичном рынке: оно уже составило 15-30%. С этими утверждениями согласны далеко не все участники петербургского рынка жилой недвижимости. Однако в том, что в настоящее время этот рынок находится в состоянии стагнации, ни у кого нет сомнения…», «…увеличение цен на недвижимость значительно опередило рост благосостояния большинства потенциальных покупателей, продать в Санкт-Петербурге жилье по сложившимся к 2004 г. ценам стало проблемой…», «…в настоящее время рынок реально подошел к границе, за которой заканчивается платежеспособность населения…». Вот, как писали в середине 2005 года о том положении дел на рынке недвижимости Петербурга. Как это перекликается с сегодняшними громкими заявлениями! Не правда ли?
2005 год начался с ожидания воплощения в жизнь лозунга правительства РФ «Сделать жилье более доступным с 2005 года», что в понимании обывателя означает – «Доступно – значит дешево», для остальных участников рынка – «Доступно – значит за те же деньги, но для большего количества людей».
Все, что вступило в силу в 2005 году, рынок недвижимости больше озадачило. Вспомним хотя бы новый Жилищный кодекс, поправки в Гражданский кодекс, закон «О долевом строительстве», увеличение сроков регистрации сделок с недвижимостью с 3 дней до полугода! (да было такое на рынке Петербурга), увеличение инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, увеличение платы за коммунальные услуги – вот лишь небольшой перечень всего того, что на 2005 год порушило надежды многих Петербуржцев на доступное жилье.
Именно по этому рынок был скорее в нокауте, чем в ожидании. Спрос на рынке жилья начал просыпаться уже в начале лета и усилился в конце августа. Стало сокращаться количество объектов в прямой продаже. В этот период рост цен составлял в среднем 1% в месяц. В сентябре и октябре – 1,5% в месяц. Время продажи объекта (срок экспозиции) уменьшился в среднем на 20%. С конца октября спрос стал агрессивным, что подняло цены в ноябре уже на 2%. Все идет к тому, что в декабре рост цен может составить 3%.
Как итог – рост цен за 2005 год составит 11-12%,
2006 год
Помните, чем закончилась стагнация 2005 года? Правильно – плавным ростом в конце 2005 года и резким скачком цен летом 2006 года. В 2006 году цены на жилую недвижимость Петербурге выросли на 100 процентов в долларах США!
На ниже приведенном графике видны всплески активности покупателей на рынке жилья в Санкт-Петербурге в период 2005 - 2008 годы:
Резкие скачки розового графика (активность покупателей) четко показывают моменты роста цен на жилье.
2007 год
В 1-м квартале 2007 года на рынке недвижимости наблюдалась спокойная ситуация. Предложение не значительно превышало спрос, что не помешало ценам вырасти в среднем на 3,5 процента.
Во 2-м квартале 2007 года активность спроса на рынке купли-продажи жилья (квартиры, комнаты) в СПб и ЛО оставалась стабильной. Активность предложения к концу квартала, конкретнее, в течение июня постепенно снизилось.
В течение июня сократилось количество объектов, по которым реально можно было провести сделки (объекты в прямой продаже, объекты по сравнительно невысоким ценам). В июне прошлого 2006 года перед резким ростом цен в июле-августе 2006 года, наблюдалась та же тенденция.
Во 2-м квартале 2007 года наблюдался незначительный рост цены сделок, что в итоге составило примерно 3 процента.
Переход на указание в рекламе рублевых цен не повлиял на ценовую ситуацию.
Количество сделок с использованием национальной валюты (рубли) продолжало увеличиваться.
3-й квартал 2007 года был стабильным. По данным агентства недвижимости «БЕНУА» www.benua.org стабильность на рынке недвижимости продолжалась до конца сентября 2007 года. Как показывала практика предыдущих годов (кризис августа 1998 года и стагнация рынка недвижимости 2005 года) критической точкой ожидания на рынке недвижимости является период в шесть-восемь месяцев. По истечении этого срока рынок начинает реагировать понижением, либо повышением цен. Как уже отмечено выше во 2-м квартале 2007 года на рынке недвижимости наметилась небольшая активность покупателей, что могло говорить о том, что покупатели, откладывавшие покупку в ожидании серьезного снижения цен и не дождавшиеся этого, начали предпринимать активные действия по приобретению жилья. В итоге рост цен в 3-м квартале 2007 года составил примерно 2,5 процента.
В 4-м квартале 2007 года спрос резко увеличился, при этом предложение стало снижаться.
Что можно наблюдать на графике. Итог активизации рынка привел к общему росту цен за 2007 год в размере 15-25 процентов.
2008 год
В 1-м квартале 2008 года на рынке недвижимости наблюдалась ситуация наметившаяся в 4-м квартале 2007 года – увеличение спроса при снижении предложения. Средний рост цены за январь февраль 2008 года составил примерно 10 процентов.
Однако дальнейшее увеличение спроса сдерживали: настороженность, связанная с выборами Президента РФ и слухи о готовящейся деноминации.
Всплеск покупательской активности произошел во второй декаде марта, когда стали ясны итоги выборов Президента РФ и одновременное с этим развенчивание слухов о деноминации. В марте 2008 года произошел резкий скачек цен, объясняющийся в первую очередь реализацией отложенного спроса, а также нестабильной ситуацией на мировом финансовом рынке, при котором некоторые игроки рынка акций решили перейти на рынок недвижимости.
Во 2-м квартале 2008 года активность спроса на рынке купли-продажи жилья (квартиры, комнаты) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области начала снижаться с середины апреля 2008 года и стабилизировалась на уровне показателей спроса октября 2007 года. Тем не менее, активность предложения во 2-м квартале 2008 года, не увеличилась.
В течение июня наметилась следующая тенденция, касающаяся реальных сделок:
- цены на объекты среднего и низкого качества, преобладающие на рынке в большом количестве, а также объекты в непопулярных районах, стали снижаться при наличии реального покупателя, по сравнению с заявленной ценой на 5-12 процентов. При чем эти объекты могли быть проданы еще в марте 2008 года по заявленной цене. Пример: комната 20 кв.м. в 5-ти комнатной квартире в старом фонде в Коломне, 1 комнатная хрущевка в г. Пушкин район София, двухкомнатная квартира без отделки в новом доме в Озерках.
- цены на объекты пользующиеся популярностью в силу местоположения и качества, наоборот, при наличии конкретного покупателя повысились на 3-5 процентов от первоначально заявленной цены. Пример: комната в двухкомнатной квартире в сталинском доме в Московском районе, двухкомнатная квартира в сталинском доме в Московском районе.
Как видно из приведенных примеров сценарий реакции рынка на стабилизацию происходит по одному и тому же принципу – некачественные объекты, имеющиеся на рынке в большом количестве, в момент увеличения спроса дорожавшие в первую очередь в силу своей небольшой стоимости, в момент стабилизации спроса начинаю корректировать цену вниз опять таки в связи с присутствием на рынке огромного количества подобных предложений и появляющегося у покупателя вариантов выбора. Объекты же пользующиеся популярностью в силу качества и местоположения и присутствующие на рынке в малом количестве, наоборот, в цене не падают, а даже иногда растут.
Итоговый средний рост цен реальных сделок на жилую недвижимость в Петербурге и Ленинградской области в первом полугодии 2008 года составил 22-25 процентов.
В июне 2008 года наметилось падение спроса на жилую недвижимость в Петербурге и Ленинградской области, цены реальных сделок на объекты среднего и низкого качества, преобладающие на рынке в большом количестве, а также объекты в непопулярных районах, стали снижаться при наличии реального покупателя, по сравнению с заявленной ценой на 5-12 процентов. Такие продажи были единичны и в целом не влияли на состояние рынка. Продавцы ждали осенней активизации рынка недвижимости.
Но такой активизации со стороны покупателей не последовало. Постоянно муссировавшиеся слухи о неминуемом кризисе в России, подкрепляемые новостями из-за рубежа, начавшемся падении цен на нефть, и нестабильность финансового рынка вселяли в покупателей (именно в покупателей) уверенность, что ситуация августовского кризиса 1998 года должна обязательно повториться. Однако, владельцы недвижимости имели противоположную точку зрения и заняли выжидательную позицию. Отсюда на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области наступила стагнация.
Чтобы внести ясность, есть смысл напомнить, что согласно современному экономическому словарю: СТАГНАЦИЯ (от лат. stagno - делаю неподвижным) — застой в экономике, производстве, торговле, предшествующий спаду, сопровождающий спад.
В конце октября 2008 года количество продавцов, готовых понизить цену на недвижимость при наличии реального покупателя, стало увеличиваться, но не превратилось в лавину, как в 1998-1999 годах, а наоборот, количество выставляемых на продажу объектов стало сокращаться. Инвесторы, выкупившие недвижимость с целью сохранения и приумножения капитала, просто сняли объекты с продажи до лучших времен.
Всю осень, вплоть до конца ноября 2008 года ситуация на рынке недвижимости была стабильной. Стабильность рынка недвижимости заключалась в отсутствии активности, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Ознакомиться с соотношением спроса и предложения можно в таблице, размещенной в конце всего материала. Начиная с конца октября 2008 года по данным риэлторской компании «БЕНУА» снижение цены предложения на жилую недвижимость еженедельно составило 0,1 – 0,3 процента в неделю, что, согласитесь, в 5-10 раз меньше, чем в 1998-1999 годах. С начала декабря 2008 года, когда простому потребителю стало ясно, что курс на ослабление рубля взятый ЦБ РФ в середине ноября продолжается, снижение цены предложения увеличилось до 0,3 – 0,5 процента в неделю. Соответственно с середины октября по конец декабря 2008 года средняя цена предложения квадратного метра жилой недвижимости сократилась со 108000 рублей до 100000 рублей, т.е. на 8 процентов. Вероятно, именно это дало свои результаты, т.к. с середины декабря 2008 года на рынке недвижимости Петербурга произошла заметная активизация покупателей.
Но активность покупателей недвижимости в декабре 2008 года не продолжилось в 2009 году. Но, про 2009 и последующие годы расскажу позже.
Спасибо всем, кто дочитал мой опус до конца. Прошу ставить лайки и подписываться на канал. Это будет являться подтверждением того, что я рассказываю полезные и интересные вещи и двигаюсь в верном направлении.
Спасибо,
Дмитрий Щегельский
практикующий риэлтор с 1991 года
генеральный директор агентство недвижимости "БЕНУА"
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
