Гонконгский пузырь недвижимости лопается прямо на глазах — всего за несколько недель цены на жильё в Гонконге обвалились на 20%, так что общая стоимость квартир стала меньше общего объёма взятой ипотеки:
Падение спроса на жильё в специальном административном районе Китая объясняется, во-первых, ростом базовых ставок центробанка, что привело к удорожанию кредитов, включая ипотечные. Во-вторых, воздействие на спрос оказало падение биржевого рынка (отсутствие доходов от инвестиционной деятельности). В-третьих, негативно повлияла американо-китайская торговая война (общий пессимизм на рынке и замедление экономики).
В результате обвала цен возникла ситуация отрицательного капитала (negative equity), при которой объём взятых кредитов (в данном случае, ипотечных) превышает рыночную стоимость имущества. Последний раз такое наблюдалось в Гонконге в начале 2017 года — то есть, цикл роста-падения рынка недвижимости оказался весьма коротким.
Неудачливыми владельцами минус-капитала стали ипотечники, которые недавно взяли кредит на 80-90% стоимости квартир (из расчёта минимального взноса в 10% и падения цен на 20%).
В особенно неприятной ситуации оказались те должники, которые в надежде на общий рост рынка приобрели маленькие квартиры в старых домах. Низкокачественная недвижимость дешевеет быстрее всего, а в случае неспособности расплатится по ипотеке, когда банк изымет такие квартиры, он также оценит их невысоко, и на человеке останется висеть значительный долг.
Наглядный урок для тех, кто считает, что инвестиции в недвижимость — самые надёжные.
Если ситуация с китайской экономикой будет ухудшаться, то -20% может превратиться в -40%.
С другой стороны — жители давно жаловались на дороговизну жилья. Как ни странно, но серьёзная коррекция цен на недвижимость — хороший стимул для развития экономики. Люди, которым не надо тратить все деньги за жилье, смогут их потратить на что-то другое.
