Продажа недвижимости является налогооблагаемой сделкой. Бывший владелец объекта при продаже объекта получает доход, который в общем случае облагается по ставке НДФЛ 13%. Но во многих случаях он ничего платить не должен. Благодаря налоговой льготе многие собственники освобождены от такой обязанности. Не нужно платить налог, если:
- квартира находится в собственности 3 года в случае, когда право собственности было зарегистрировано до 1 января 2016 года,
- квартира находится в собственности 5 лет в случае, когда право собственности было зарегистрировано после 1 января 2016 года.
При этом даже не требуется подавать налоговую декларацию.
Но льгота в вышеперечисленных случаях предоставляется не всем российским гражданам. Чтобы получить налоговую льготу при продаже недвижимости, необходимо соответствовать условию - в момент сделки купли-продажи продавец должен быть налоговым резидентом РФ.
Согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, которые пребывают на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев налогового периода (за исключением случаев краткосрочного - до 6 месяцев - выезда за границу на лечение или учебу, а также на работу, связанную с разработкой морских месторождений углеводородного сырья).
Налоговый период в России совпадает с календарным годом (за исключением отдельных видов налогов, НДФЛ к которым не относится) - он начинается 1 января и заканчивается 31 декабря текущего года.
Таким образом, чтобы обладать статусом налогового резидента РФ, необходимо в течение календарного года набрать 183 дня проживания на ее территории (включить в них можно и дни краткосрочного лечения и обучения за границей, но их придется подтвердить документами, если у налоговиков возникнут вопросы).
При этом не обязательно, чтобы эти дни шли непрерывно. Самое важное, чтобы в течение года суммарно набралось 183 дня. Например, можно прожить месяц в начале года и 5 месяцев в конце - человек будет признан налоговым резидентом.
День прибытия в РФ при подсчете срока не учитывается, а дата отъезда включается в срок (А56-14851/2010).
Очень часто свои квартиры продают уехавшие из России эмигранты. Обычно они сразу не продают свои квадратные метры, а делают это лишь спустя некоторое время, после того как обживутся за границей. К сожалению, это время играет с ними злую шутку. Они перестают быть налоговыми резидентами и из перечня льготников выпадают.
Гражданин, который становится нерезидентом, при продаже недвижимости должен заплатить налог по ставке 30% с полной стоимости квартиры.
Почти треть от стоимости квартиры - неслабо!
И многие об этом не знают. При этом гражданство роли не играет. Можно одновременно имея российское гражданство, пребывать в статусе налогового резидента или нерезидента.
Вообще у нерезидентов, получающих в РФ доход, довольно простое налогообложение, - всё облагается по ставке в 30%.
Как поступить в такой ситуации?
1. Отказаться от продажи недвижимости. Да - можно пока оставить объект недвижимости за собой в России. Кто знает, возможно вы еще вернетесь когда-то в страну в будущем. Если вам понадобились деньги за границей, то возможно лучше будет взять кредит. Тем более ставки в странах Западной Европе и США по кредитам довольно низкие.
Серьезным минусом данного решения может стать возможное
падение стоимости квадратного метра в России в будущем. В 2014 году квартиры практически за полгода потеряли почти половину в своей цене в долларах из-за резкого падения курса валюты. В будущем такая ситуация может снова повториться. Россия сейчас находится под санкциями с низкими темпами роста экономики.
2. Заплатить 30%. Немаленькая сумма. Если, например, продаете двушку в Москве, придется отдать фискалам порядка 2 миллионов рублей. Но так требует закон. Возможно, эту сумму вы сможете как-то “зачесть” в вашей новой стране проживания. Например, в США можно зачесть иностранные налоги в счет уплаты американских.
3. Ничего не платить ФНС. Это скорее всего приведет к неуплате налогов в крупном размере, за что в РФ предусматривается уголовная ответственность (УК РФ Статьи 198, 199). Крупный размер - сумма неуплаченных налогов за 3 последних года, которая составляет 900000 рублей и более. В случае, если гражданин совершил это преступление впервые и полностью оплатил сумму недоимки и пени, то он освобождается от уголовной ответственности. Так что, если надумаете вернуться в РФ, вас здесь могут ждать проблемы. В некоторых странах вас также могут ждать проблемы, если вскроется, что вы продавали недвижимость за рубежом. Поэтому это плохой вариант.
4. Вернуться в РФ на время сделки и прожить в ней 183 дня в течение календарного года. В этом случае российскому бюджету по закону вы ничего должны не будете. Но вариант скорее всего малореалистичен, особенно если вы не свободны и работаете по найму в вашей новой стране проживания.
Имейте в виду, что набрать 183 дня необходимо в течение именно календарного года. Так что проводить сделку во второй половине года, если всю первую вы прожили за границей, в этом случае не стоит - набрать 183 дня не удастся. Придется отложить сделку до следующего года.
5. Подарить квартиру вашим близким родственникам, проживающим в РФ. Дарение - безвозмездная сделка, по которой уплачивать налог, если эта сделка осуществляется между родственниками, не нужно. Затем в случае продажи квартиры через некоторое время родственниками, они должны будут российской казне только 13%, как резиденты (либо ничего, если продержат квартиру от 3 лет и более). С точки зрения закона такое дарение с последующей почти сразу продажей объекта и выплатой денег дарителю является притворной сделкой (так как дарственная предлагает безвозмездность, а здесь "появляются какие-то деньги"). Она прикрывает реальную куплю-продажу. Так что по закону здесь не все так чисто. И такую "оптимизацию", конечно, при большом желании могут раскопать.
Update. С 2019 года в пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ были внесены изменения. Теперь налоговые нерезиденты смогут не платить НДФЛ при продаже недвижимости, срок владения которой превышает минимальный срок:
- 3 года, если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года,
- 5 лет, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года.
Однако стоит иметь в виду, что налоговые вычеты для нерезидентов по-прежнему остались недоступны. Поэтому, если вы сейчас купите квартиру или дом и уедете за границу, продать ее и заплатить налог с разницы между ценой продажи и покупки всё равно не получится. Придется ждать 5 лет -тогда можно будет не платить налог совсем.
