Предлагаю занятное мысленное упражнение. Представьте, Правительство предлагает вам приобрести некую очень надежную Ценную Бумагу стоимостью 10 миллионов рублей. Денег вы вкладываете 1 миллион, на оставшиеся 9 миллионов Правительство дает вам кредит под ставку 10% годовых на 20 лет.
Каждый год вам возвращается 6% с общей суммы в виде купонного дохода. Озвучиваются некие перспективы роста стоимости Ценной Бумаги, но никем это не гарантируется (последние десять лет стоимость не росла, а временами даже падала). При этом важное дополнение: если вы передумаете и захотите продать эту бумагу, вы сможете сделать это приблизительно только через полгода с потерями до 10% стоимости Ценной Бумаги (естественно, при этом вы обязаны погасить перед Правительством всю сумму оставшегося долга).
Согласитесь на такое заманчивое предложение? - Уверен, большинство скажет - нет-нет, конечно, мы ведь не сумасшедшие! – Ведь придется каждый месяц отдавать больше, чем возвращается обратно и все ради обладания активом с непонятной через двадцать лет стоимостью.
А теперь подставьте вместо "Ценной Бумаги" - "Квартиру" и получите потрясающий и совершенно противоположный результат! Миллионы влазят в кредиты примерно на тех условиях, которые выше вы прочитали. Миллионы тратят миллионы и натягивают на себя ипотечное ярмо, чтобы стать обладателем (через двадцать лет) самых надежных в мире бетонных стен.
Сравните два примера - ничего не изменилось, только наше восприятие недвижимости как сверхценной ценности, над которой не властны бури и штормы рыночной экономики, кризисы и «кидки» Правительства. А еще недвижимость – это физически осязаемая вещь, которую можно в буквальном смысле потрогать, а вот финансовые активы – чистый виртуал, который населению непонятен. Но насколько это оправдано?
Давайте разберем основные аргументы сторонников недвижимости:
- Недвижимость это очень надежно, в отличие от любого финансового актива, который легко потерять.
Однако реальность такова, что сегодня потерять можно любую собственность и недвижимость не исключение. Вообще право собственности на квартиру - такая же бумажка, как и право на владение любым другим активом. Что касается способов потери недвижимости, то их масса (оспаривание собственности прежними владельцами, квартирное рейдерство, отпиливание бывшими родственниками, например, после развода и т.д.) – но это тема отдельной статьи.
- Недвижимость растет в цене и является защитой от инфляции в отличие от «ценных бумаг».
Здесь тоже не все так гладко. Кризис 2014 года наглядно показал, что недвижимость не всегда способна отыгрывать инфляцию. Подробнее можно прочитать в статье «Парадоксы недвижимости: почему цены на все товары выросли, а на недвижимость упали»
https://vk.com/@-164539231-paradoksy-nedvizhimosti-pochemu-na-vse-tovary-ceny-vyrosli-a
Кроме того, не стоит забывать про амортизацию (износ) жилья, который медленно, но верно будет откусывать от стоимости вашей недвижимости (если конечно, это не вкусные локации в центре крупных городов)
- Правила игры на рынке недвижимости неизменны, а вот с «ценными бумагами» Правительство может постоянно менять параметры и ухудшать условия.
Последовательность и честность наших властей хорошо известна, но, к сожалению, недвижимость тоже не панацея. Скорее всего, избежать неприятных сюрпризов владельцам недвижимости не удастся. Вот лишь один пример. В условиях задачи 6% - это арендный доход собственника жилья. Он складывается за счет поступлений с аренды за вычетом постоянных расходов (часть коммунальных платежей и налоги). Последнее – лакомый кусочек для Правительства, которое уже не первый год целенаправленно повышает налоги на недвижимость. И, разумеется, будет повышать дальше (если обычный финансовый актив еще можно спрятать от налогообложения, то недвижимость – никак). Постепенно арендная доходность будет снижаться – с 6% до 5% до 3% или ниже и собственники квартир ничего с этим поделать на смогут.
Как видим, преимущества владения квартирой оказываются если не совсем надуманными, то по крайней мере достаточно спорными. По сути, это вся та же «сверхнадежная бумага», о которой говорилось вначале, но обладающее особой ни с чем несравнимой прелестью для людей. Актив – мечта. И только ради этой мечты многие готовы брать на себя неподъемные кредиты.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
