Ипотечное кредитование – несомненно, ведущий драйвер рынка жилья и последний оплот высоких цен на жилую недвижимость. Не помешает присмотреться к нему пристальнее. Какие индикаторы важны для анализа, а какие бесполезны; как их интерпретировать; где искать данные и с чем их сравнивать – ответы можно получить здесь.
1. Объем годовой выдачи ипотеки
С июля 2017 по июнь 2018 выдано 2,55 трлн. руб.
Показатель дает представление о мощности вливания кредитных средств на рынок жилой недвижимости. Высокой информативностью обладают либо годовые цифры, либо данные за последние 12 месяцев - для нивелирования влияния сезонности (в статистике выдачи ипотеки сезонность играет значительную роль). Качественная, доступная статистика имеется на сайте ЦБ.
2,55 трлн., это много или мало? – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выдачи вырос более чем на 60%. Что говорит о том, что поток заемных средств на рынок резко ускорился. Учитывая, что цены на жилье за этот период существенно не изменились, это означает, что рынок недвижимости стал более зависим от кредитного стимулирования.
Какова доля ипотеки в объеме новых поступлений денег на рынок недвижимости? – Под «новыми деньгами» понимается средства на покупку квартир без учета поступлений от продажи другой недвижимости (так называемых «альтернатив»). Чтобы это оценить необходимо сравнить выдачу ипотеки со стоимостным объемом первичного рынка.
Суммарная стоимость нового жилья согласно данным Росстата составляет примерно 2,5 трлн. руб., что как раз соответствует годовому объему выдачи ипотеки. Иными словами, на текущий момент ВЕСЬ объем нового строительства выкупается одной лишь ипотекой и, соответственно, на рынке отсутствует нетто-частный спрос. Для сравнения в предыдущие годы доля покрытия нового строительства ипотекой составляла 40-60%. Подробнее о данной методике будет рассказано в других статьях.
2. Ипотечный портфель российских банков
Ипотечный портфель на сентябрь 2018 года составил 5,864 трлн. руб.
Это важнейший индикатор, показывающий уровень задолженности населения перед банками. Отслеживать объем ипотечного портфеля даже важнее, чем годовой объем выдачи, т.к. именно портфель создает риск «пузырения».
По российской традиции значительная часть ипотечных кредитов погашается населением досрочно. Кроме того, часть долга гасится за счет регулярных платежей. Из-за этого, объем ипотечной задолженности слабо соотносится с объемом выдачи ипотеки. Про эту российскую особенность кредитования всегда надо помнить.
Также как и статистику выдачи, объем портфеля проще всего отслеживать на сайте ЦБ.
Суммарный ипотечный портфель в сентябре 2018г – 5,864 трлн. руб. Как видим, ипотечный портфель лишь чуть больше чем в два раза больше, чем выдача ипотеки за последний год. Так проявляется эффект досрочного погашения.
Как интерпретировать эту цифру, много это или мало? - Здесь большое пространство для толкований. Обычно подчеркивают небольшой уровень задолженности по ипотеке в сравнении с западными странами. Например, по отчету «Дом.РФ» ипотечная задолженность к ВВП составляет 5,8%, а в США – 60,9%. Однако в банковских балансах российских банков доля ипотеки уже весомая – 44% от потребительских кредитов населения и постоянно растет. То есть сейчас уже почти половина всех действующих кредитов населению – это ипотека.
И все же на сегодняшний день можно констатировать, что ипотечный пузырь только начал свое эпическое набухание. Например, объем ипотечного портфеля (5,8 трлн. руб) составляет лишь пятую часть от депозитов населения (27 трлн. руб). Пространство для роста портфеля определенно еще имеется.
Продолжение следует.
Подписывайтесь на наш канал!