Кто следит за моими работами, тот знает, что я последовательно предрекаю снижение цен на российскую недвижимость. Об этом говорят большинство долгосрочных фундаментальных факторов – от снижения спроса по причинам перенасыщения в наиболее платежеспособных группах населения, предстоящей демографической ямы, до хронического перепроизводства квадратных метров, в чем каждый может убедиться сам, проехав по бывшим полям, застроенным однотипными бетонными коробками. Об этом же ясно говорит теория цикла, которую я описываю в своей статье «домоциклы» - уже изрядно исчерпанный спрос перестает покрывать все новое и новое предложение, которое выводят вошедшие в раж застройщики.
Все эти рассуждения однако не отменяют того соображения, что помимо долгосрочных причин на цену недвижимости оказывают влияние множество краткосрочных факторов. Все они, как правило, относятся к спросу, а не предложению (предложение в силу своей инертности меняется медленно, что как раз и является одним из основных условий формирования строительного цикла). Проще говоря, на рынке временно или периодически могут появляться шальные деньги, которые способны перекрыть долгосрочное снижение спроса и выкупить все предложение. Долгосрочные факторы работают медленно, а краткосрочные способны сразу поменять диспозицию, пусть и ненадолго. Если в некоторый временной отрезок на рынок недвижимости поступит больше новых денег, чем уйдет с него через новое предложение, то цены начнут расти, несмотря на все долгосрочные факторы.
Возвращаясь к российским реалиям, рассмотрим, откуда может взяться этот шальной приток денег и хватит ли его для роста цен.
Рост цены на нефть
Цена на нефть на минимуме (в начале 2016г) опускалась ниже 30 долларов за баррель. Сегодня она выше 80$. Если считать баррель нефти в рублях, то подъем еще более значительный. Исторически существует очень сильная корреляция между ценой на нефть (с некоторым лагом) и ценой на недвижимость. Нефтяные цены влияют на спрос через следующие каналы:
- Увеличиваются расходы бюджета.
- Увеличивается прибыль нефтяных корпораций, а потом по цепочке и всех их контрагентов.
- Приток нефтедолларов позволяет снизить инфляцию, а через это ставку банковского процента, в том числе на ипотечные кредиты, об этом ниже.
Все это, так или иначе, приводит к некоторому оживлению экономики, росту доходов населения, и часть денег неизбежно поступает на рынок недвижимости.
Рост ипотечного кредитования
Рост ипотечного кредитования – становится основным драйвером спроса на жилье. Снижение ипотечных ставок в какой-то степени вынужденная мера для банков в отсутствии альтернативных способов вложения денег (т.к. корпоративное кредитование стагнирует), а для застройщиков – палочка-выручалочка, т.к. иного спроса (кроме ипотечного) на рынке жилья практически уже не осталось. Цифры годового объема выдачи ипотеки - 2,5 трлн. руб., что как раз соответствует годовому объему нового строительства - намекают, что ипотечный пузырь в России начал уверенно надуваться. Если цифры выдачи ипотеки превысят годовой объем нового предложения, то сформируются все предпосылки для роста цены.
Ипотечные ставки достигли критически низкой отметки
Пока ставки находились на уровне 10%, и выше это сохраняло баланс между теми, кто стремился накопить на свое жилье самостоятельно, арендуя квартиру и людьми, которые не хотели ждать и готовы были брать ипотечный кредит. По мере того, как ипотечная ставка приближается к арендной ставке растет и доля тех, кто будет отказываться от аренды в пользу ипотеки, что естественно тоже будет подталкивать спрос и цены вверх.
Для рынка в целом это означает, что вероятность краткосрочного роста цены повышается, а для банков портфель из кредитов по низкой ставке, которые они никак не смогут рефинансировать – это бомба замедленного действия, которая обязательно рванет и в будущем вызовет банковский кризис.
Все перечисленные факторы уже работают. Пока их недостаточно чтобы серьезно развернуть тенденцию по снижению цен (для этого для начала нужно выкупить весь новый объем предложения, а также тот объем, который накопился в острую фазу кризиса в 2015-2016), но краткосрочный подъем цены они вызвать вполне в состоянии. Если говорить о конкретном прогнозе, то можно ожидать роста номинальных цен на 5-10% (в зависимости от локации) к 2020 году. Особенно если темпы выдачи ипотеки ускорятся. А вот в депрессивных локациях (откуда уезжает население) роста цен не будет даже при благоприятной конъюнктуре.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
