Дикие прибыли владельцев жилых апартаментов в «Сити» - миф или реальность? С одной стороны, арендные ставки в ММДЦ впечатляют – до 2.6 млн рублей в месяц, но реальность, как обычно, вносит свои коррективы. Как показывает практика, не все апартаменты в Сити «одинаково полезны», все зависит не только от умения владельца считать, жадности управляющей компании, оперативности налоговой и наличия приличных арендаторов, но и от его… удачливости.
Каких только историй не рассказывают риэлторы и владельцы недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити» – и про великосветские тусовки с девочками и наркотиками, и про «юношей бледных со взором горящим», прибывших из регионов, и – благодаря удачно арендованному жилью – перезнакомившихся с сильными мира сего, и разбогатевших за считанные месяцы. Про охотников за информацией с подзорными трубами, высматривающих жертв для шантажа. Про разорившихся инвесторов, сперва скупавших апартаменты этажами, а потом распродававших их за бесценок. «Сити» за эти годы успели обзавестись не только собственными тайнами и традициями, но даже приведениями.
За время, прошедшее со старта самого масштабного проекта столицы, этот комплекс несколько раз пережил периоды подъема и спада, собственники бились с девелоперами и управляющими компаниями, пытались реструктуризировать долги застройщикам и выстроить отношения с охранниками, чтобы иметь возможность тайком провозить стройматериалы для ремонта. Сейчас, когда основная стройка подходит к концу, владельцы жилых апартаментов мечтают о покупателях из провинции, которые помогут им выйти в «кэш» с минимальными потерями, и как звери бьются за хороших арендаторов.
Ты помнишь, как все начиналось?
Чтобы понять, как все изменилось в ММДЦ «Москва-Сити» за эти годы, имеет смысл вспомнить о первооткрывателях. Самыми первыми, кто стартовал с продажами жилых апартаментов в комплексе, стали «Капитал-Груп» и «Миракс-Груп». В «Городе столиц» и башне «Запад» комплекса «Федерация» продажи были открыты в 2005 году. В 2007 году на рынок были выведены лоты в башне «Восток» (2-я башня комплекса «Федерация») и в «Империи-Тауэр» от MosCityGroup.
Впрочем, по началу они особым успехом у покупателей не пользовались, инвесторов отпугивал необычный формат, а также сама возможность поселиться в огромном бизнес-центре. Владельцами становились, в основном, компании из регионов, которые в дальнейшем планировали использовать недвижимость как гостиницы для своих сотрудников, да предприниматели, которые много мотались по миру и имели возможность познакомиться с таким форматом жилья за границей.
Поэтому итоги продаж оказались более чем печальны. За три года, например, девелоперу «Капитал Групп» в «Городе Столиц» удалось реализовать лишь 25% от всего объема лотов. Застройщик, надо отдать ему должное, не жадничал и прайс не задирал. Ценник начинался от 10 тысяч долларов за «квадрат».
Кризис 2008 года серьезно подкосил и застройщиков, и покупателей. Дабы распродать лоты, застройщикам пришлось сильно постараться. В ход пошла и «мелкая нарезка», когда девелоперы разделяли большие апартаменты на несколько маленьких, по 40 «квадратов», и невиданные дисконты, и лоты с отделкой по ценам «в бетоне». Кому-то эти меры помогли, например, «Капитал Групп» за два посткризисных года удалось реализовать половину жилых апартаментов, кому-то – не очень. Это было время банкротств и смены владельцев у проектов. Однако к 2014 году все нормализовалось, спрос восстановился, а предложение существенно расширилось. На рынок были выведены апартаменты в небоскребе «Око», в проекте «IQ-квартал» и лоты в «Меркурий-Сити Тауэр». К этому моменту прайс на этот формат варьировался от 10 до 25 тысяч долларов за «квадрат», и даже доходил до 30 тысяч долларов за квадрат в уникальных форматах.
Предложение: от 170 тыс до 2.6 млн рублей в месяц
Сейчас рынок аренды в «Москве-Сити» достаточно широк, и предложений хватает. По словам Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, минимальная арендная ставка в «Сити» – 170 000 руб./месяц, а максимальная - 2,6 млн руб./месяц, а доходность в среднем составляет около 4-5% годовых (после вычета налогов и эксплуатационных расходов).
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточняет, что в среднем, стоимость аренды апартаментов варьируется от 230 тыс. рублей до 1 млн рублей в месяц, а наиболее востребованными считаются объекты в диапазоне 300-350 тыс. рублей в месяц.
«Как правило, это лоты от 80 кв. метров. Также спрос есть и на большие апартаменты 180-200 кв. метров, по ценам 400-500 тыс. рублей в месяц», – отмечает Екатерина Румянцева. По ее словам, в ММДЦ практикуется, в основном, ежемесячная аренда, а не посуточная, так как собственники не хотят нести убытки от быстрой амортизации, которая неизбежно следует за частой сменой жильцов.
По словам риэлторов, апартаменты для сдачи в аренду в «Сити» пользуются стабильным спросом, но вот доходность – крайне индивидуальный параметр, и зависит от очень многих факторов. По данным Kalinka Group, в среднем доходность от удачных инвестиций достигает 9-10% годовых.
Екатерина Румянцева приводит несколько примеров. В частности, апартаменты на 32 этаже в комплексе Neva Towers площадью 57 кв. метров были куплены за 26 млн рублей, около 3 млн рублей было вложено в отделку. Ставка, по которой их можно сдать, – 250 тыс. рублей. Получаем 10 лет окупаемости и около 10% годовой доходности. Другой лот площадью 115 кв. метров был приобретен собственником в «Башне Федерация» на 49 этаже. Его стоимость составляла 47 млнрублей. Владелец сдал апартаменты в аренду по ставке 420 тыс. рублей, при этой ставке окупаемость составляет 10 лет. Доходность – 11% годовых.
«Общего правила и общего критерия, по которому можно выбрать объект для выгодных инвестиций, нет. В рамках одной башни могут быть как лоты с высокой доходностью и быстрой окупаемостью, так и апартаменты, которые не принесут дохода и даже сдать их в аренду будет не очень просто. Привлекательность объектов в «Сити» для арендаторов зависит от высоты этажа, вида, метража (востребованный на рынке аренды или нет), качества отделки, адекватности установленной собственником цены», – предупреждает потенциальных инвесторов Екатерина Румянцева.
Спрос: на что обратить внимание инвесторам
«Конечно, сегодня проект «Москва-Сити» пользуется стабильным спросом, но не таким, как на старте, когда он произвел эффект «разорвавшейся бомбы». Реализация подобного масштабного объекта была одновременно и ожидаемой, и сенсационной», – рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE.
По его словам, сейчас в Москве только на первичном рынке представлены в продаже более 30 новостроек, в состав которых входят здания высотой от 100 метров. Помимо «Москва-Сити», на рынке есть множество достойных проектов, которые частично перетянули на себя спрос со стороны любителей жить на высоком этаже. Однако при любом раскладе ММДЦ по-прежнему остается уникальным объектом.
Эксперты отмечают, что за последние годы доля инвесторов в «Москва-Сити» снизилась, и причина – снова в кризисе, но уже 2014 года. Дело в том, что многие их них ориентировались на сдачу в аренду апартаментов экспатам, которые предпочитали снимать жилье, а не приобретать его в собственность ввиду особенностей российского законодательства.
Обострение политической ситуации с западными странами и США привело к резкому снижению числа иностранных арендаторов из Европы и Америки. «Однако сегодня мы отмечаем рост спроса на аренду в «Москва-Сити» со стороны иностранных сотрудников азиатских стран, а именно – Китая, Сингапура, Японии. Однако полного замещения не произошло, и количество потенциальных арендаторов все равно ниже, чем в докризисный период», – обнадеживает собственников апартаментов в «Сити» Илья Менжунов.
Учитывая, что башни «Москва-Сити» сегодня уже сданы либо же находятся в высокой стадии готовности, это уменьшает число потенциальных инвесторов, которым не столь выгодно вкладываться в недвижимость, поскольку цены уже максимальны. Важно обратить внимание на те ошибки, которые совершали их предшественники. И одна из них – это, как ни странно, слишком оригинальный ремонт, который может серьезно отпугнуть потенциальных арендаторов.
«Конечно, в нашей практике бывают случаи, когда стоимость ремонта доходит до стоимости самих апартаментов, но обычно на такие расходы идут те, кто готовит жилье для себя. Так что если вы собираетесь сдавать их впоследствии в аренду, то лучше придерживаться современного минимализма. Удивительно, но порой в «Москва-Сити» можно встретить объекты, интерьер которых выполнен в стиле классицизма с элементами барокко. Вот такое несочетание внешнего и внутреннего пространства», – отмечает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNYLANEREALTY Юрий Щербаков.
Екатерина Румянцева, рассказывая о самых необычных предложения в «Сити», привела в пример двухуровневые апартаменты в «Городе столиц». «Объект действительно впечатлял: высокие потолки, достигающие 6 метров, красивейшая лестница, ведущая на второй уровень, окна в пол по периметру и роскошный дорогой ремонт. Все это – в сочетании с потрясающими видами на город. Апартаменты сдавались в аренду за 40 тыс. долларов», - вспоминает председатель совета директоров Kalinka Group. Понятно, что найти арендатора на такой объект будет не так просто. Поэтому риэлторы настоятельно рекомендуют серьезно отнестись к ремонту, и постараться избегать излишней помпезности в оформлении интерьеров.
Если говорить о спросе со стороны потенциальных арендаторов, то наибольшее число запросов поступает на апартаменты площадью 130-150 кв. м. с видом на набережную. «У нас неоднократно были клиенты, которые панически боялись высоты, но сама мысль жить в престижном элитном уникальном проекте перевешивала все страхи. Среди арендаторов чаще всего встречаются бизнесмены, находящиеся в поисках «квартиры для пиджака» и, как ни парадоксально – семьи с детьми. Хотя ни школ, ни детский садов в ММДЦ нет, и не будет. Сроки экспозиции апартаментов под аренду зависят исключительно от конкурентного окружения в других высотках комплекса. Однако самые ликвидные варианты находят клиентов в считанные недели», – рассказывает Юрий Щербаков.
Личный опыт: гладко было на бумаге
Для того, чтобы понять, с какими проблемами могут столкнуться инвесторы, решившие заработать на сдаче апартаментов в «Сити», Premium Estate побеседовал с одним из владельцев, который согласился рассказать о своем опыте, но попросил не афишировать его имя.
Максим Б., купивший апартаменты в одной из башен Сити, считает себя не самым удачливым инвестором. Апартаменты, к слову, шикарны, 100 кв. м с видом на Москва-реку и город, очень приличный ремонт, цена за месяц – вполне в рынке, 300 тыс. рублей. Но экономика проекта, увы, не впечатляет. Купил за 100 тыс. долларов перед кризисом 2008 года, на самом пике, в 2013 вложил еще 20 тыс. долларов в ремонт и обустройство. Казалось бы, при такой арендной ставке все вложенное должно отбиться за 2.5 года. Однако окупить инвестиции, и, тем более, заработать пока не получается – нет арендаторов.
«С апреля все стоит, арендаторы приходят, в основном – приезжие из российских регионов, и пытаются демпинговать. Да, я хоть сегодня могу сдать за 200 тыс. в месяц, но ведь от ремонта ничего не останется при таких арендаторах», – сокрушается Максим Б.
Помимо отсутствия приличных арендаторов, в Сити сегодня существуют еще две проблемы – высокие коммунальные платежи и налоги. Расходы на коммуналку удалось снизить лишь после скандала, который владельцы апартаментов, объединившись, устроили управляющей компании.
УК, к счастью, принадлежала застройщику, у которого на тот момент еще велись продажи в другом проекте, поэтому, побоявшись огласки, он был вынужден пойти на уступки, снизив плату примерно на 25%. Но и после этого платежи огорчают владельца – около 35-45 тыс. рублей в месяц.
Еще одна проблема, на которую он обратил внимание – налоговое бремя. «Налоги нас всех подкосили очень серьезно, особенно тех, у кого большие площади. За апартаменты в 200 кв. м приходится платить почти 400 тыс. руб. в год. А если официально сдавать в аренду, то попадаешь еще и на двойное налогооблажение, даже если по «упрощенке», – предупреждает потенциальных инвесторов собеседник Premium Estate. Он готов выйти из проекта в любой момент, однако возможности такой пока нет – покупатели не готовы приобретать апартаменты по заявленной им цене, а снижать ценник он пока не готов морально.
По его словам, все, кто брали жилые апартаменты до 2005 года – все «попали», это оказалось невыгодно ни под каким соусом, сегодня Сити используют не столько для постоянной жизни, сколько для временного пребывания и как гостиничный комплекс.
