Разместив небольшую заметку про «дядю», я, честно говоря, не ожидал такой бурной реакции. Во многом это именно психологическая реакция, о которой я и говорил. Под определенные эмоции подстраивается аргументация. Желание купить во что бы то ни стало сильнее здравого смысла, и логические аргументы блокируются.
Попутно выяснилось, что многие читатели действительно не понимают, как считать сравнительную выгоду аренды и ипотеки. В интернете гуляет множество расчетов на эту тему, но они обычно касаются каких-то конкретных примеров. Ситуацию в целом они не проясняют, а только вносят путаницу.
Пожалуй, я готов раз и навсегда закрыть этот вопрос, ведь все сводится к достаточно тривиальной задачке на проценты. Чтобы ее решить, я ее переформулирую, т.к. задача на самом деле сводится к вариантам – «купить квартиру и получить арендный доход» и «положить деньги в банк на депозит».
Именно так: покупатель квартиры получает арендный доход, но несет расход по кредиту. А тот, кто не хочет брать кредит – не получает арендный доход, а получает доход со вклада. (Можно, например, мысленно представить, что и в том и в другом случае человеку уже есть где жить, а то пресловутый «дядя» мешает людям мыслить рационально).
Правильно сформулировать задачу, это наполовину ее решить.
Поскольку обычно арендная ставка ниже депозитной, а та в свою очередь ниже ипотечной, то очевидно, что при постоянной цене квартиры, покупка всегда будет проигрышным вариантом. Только рост стоимости самой квартиры может это компенсировать. Поэтому следующий вопрос, на который мы ищем ответ, это «какими темпами должна расти стоимость квартиры, чтобы купить квартиру было выгоднее, чем откладывать деньги на депозите».
Задачку мы упростим, и не будем считать каждый период (например, если ипотека берется на 10 лет, то периодов будет 120), а посчитаем денежный поток для трех случаев. Первый случай – доходы/расходы при нулевом первоначальном взносе. Второй случай – доходы/расходы при 100% наличие средств на квартиру. И третий случай – доходы/расходы при первоначальном взносе 50%.
Ниже я использую как буквенные, так и цифровые значения. Цифры примерно соответствуют сложившимся ставкам, но вообще говоря, вместо них можно подставить любые значения.
Параметры:
Стоимость квартиры F
Первоначальный взнос G
Ипотечная ставка i1=0,10
Депозитная ставка i2=0,08
Арендная ставка i3=0,06
Допущения:
- Квартира, будучи куплена, сразу начинает приносить арендный доход.
- Ставки не меняются весь период
- Свободные деньги отправляются на депозит
Все расходы /доходы считаем в процентах от первоначальной стоимости квартиры F. Это важный момент – проценты нужно обязательно приводить к одинаковой величине, иначе подсчет будет неверным.
А. Первоначальный взнос
G =0
Тогда доходы первого периода по 1 варианту (покупка) составят разницу
1 вариант (покупка)=-i1+i3=-0,1+0,06=-0,04, то есть минус 4% от стоимости квартиры
2 вариант (депозит)=0. Нет ни расходов, ни доходов, т.к. первоначальный взнос нулевой.
Итак по ситуации А депозит выгоднее покупки на i1-i3=4%. Чтобы компенсировать это, рост стоимости квартиры должен составить разницу между ипотечной и арендной ставкой, т.е. 4% в год
Б. Первоначальный взнос G=F, то есть уже имеются все деньги на квартиру и тогда сравниваются два варианта – купить квартиру и сдавать ее, либо положить деньги на депозит
1 вариант (покупка)=i3=0,06 Доход, что логично, равен арендной ставке
2 вариант (депозит)=i2=0,08 Депозитный доход равен депозитной ставке. Тут тоже все просто.
Итак по ситуации Б депозит выгоднее покупки на i2-i3=2%. Чтобы компенсировать это, рост стоимости квартиры должен составить разницу между депозитной и арендной ставкой, т.е. 2% в год
В. Первоначальный взнос равен половине стоимости квартиры.
Интуитивно понятно, что в этом случае выгода от депозита будет среднее между вариантами А и Б, т.е. 3% в цифрах, но давайте проверим.
1 вариант (покупка)=-i1*0,5+i3=-0,1*0,5+0,06=0,01 Итоговый доход 1% от квартиры. Платится за кредит не 10%, а только 5% от квартиры, т.к. кредит берется только на половину стоимости квартиры, а вот арендный доход по-прежнему получается со всей квартиры.
2 вариант (депозит)=i2*0,5=0,08*0,5=0,04 Депозитный доход в 4% от стоимости квартиры.
Итак по ситуации В действительно депозит выгоднее покупки на 4-1=3% от квартиры. Именно на столько должна расти стоимости квартиры в год, чтобы компенсировать эту разницу.
В буквенном выражении разница будет составлять 0,5*(i2+i1)-i3
Ну вот, наконец, можно сделать выводы. Мы разобрали вариант с первоначальным взносом равным нулю, половине квартиры и целой квартире. Понятно, что все другие варианты будут соответствовать линейной функции. По мере того, как выплачивается основное тело кредита (это будет фактически соответствовать росту первоначального взноса), выгода от депозита будет линейно сокращаться.
ВЫВОДЫ:
Покупка квартиры при постоянной стоимости квартиры всегда менее выгодна, чем депозит (по крайней мере, при обозначенном уровне ставок). Если соотношение ставок изменится, результат тоже может измениться.
Но чем больше первоначальный взнос, тем эта разница меньше.
Если стоимость квартиры (при оплате полной стоимости без кредита) растет быстрее чем на i2-i3=2%, то покупка будет более выгодной.
Если стоимость квартиры (при нулевом первоначальном взносе) растет быстрее чем на i1-i3=4%, то покупка будет более выгодной.
По мере того, как выплачивается основное тело кредита, выгода от депозита будет линейно сокращаться (от 4% до 2% в нашем примере).
