Как инвестировать в коммерческую недвижимость и не прогадать?
Офис или торговое помещение - что лучше?
Многие инвесторы задаются вопросом: куда вложить свои средства с наилучшей окупаемостью и максимальной годовой доходностью? На рынке недвижимости Подольска много предложений по продаже офисов и коммерческих зданий, покупателям предстоит непростой выбор – найти лучшее предложение. Офисные здания и помещения очень часто приобретаются для размещения собственного бизнеса покупателя. Как правило для организации арендного бизнеса такой объект не подходит по ряду причин: много метров пропадает из-за мест общего пользования, кабинетная планировка, небольшая арендная плата и дополнительные расходы на содержание здания не дают высокий процент годовой доходности, а окупаемость инвестиций вырастает до 10-12 лет. В основном офисы расположены не на первой линии, крайне редко имеют отдельный вход с улицы и обычно располагаются выше первого этажа. Зато в таком объекте с успехом разместиться собственный проект, к примеру строительная фирма, медицинский центр или стоматологическая клиника, а стоимость офисного помещения будет намного ниже торгового.
В противовес офисам стоят торговые площади – это объекты, расположенные на первых этажах, имеющие свободную планировку, отдельный вход с улицы и хорошие рекламные возможности. Самые лучшие торговые помещения имеют витражное остекление, высокие потолки от 3-х метров, расположены вблизи хорошего торгового окружения, на первой линии с большим авто и пешеходным трафиком. Такой объект будет стоить на порядок выше чем офис, но и окупаемость проекта будет в пределах 7-8 лет.
Арендаторами торговых помещений часто являются федеральные сетевые операторы, которые обеспечивают стабильный денежный поток и снижают риск инвестирования. Это могут быть продуктовые магазины, алкомаркеты или аптечный бизнес.
Как выбрать арендатора?
Выбирать арендатора стоит исходя из ряда критериев:
Срок договора аренды: краткосрочный или долгосрочный. У каждого есть свои преимущества и недостатки. Краткосрочный как правило заключается на 11 месяцев, это дает возможность пересмотра арендной платы ежегодно, но при этом не допускает сдачу в аренду алкомаркету или лицензированной аптеке. У долгосрочного договора есть свои преимущества, такие как стабильная арендная плата на многие годы вперед, возможность сдачи федеральному сетевому оператору, прописанная заранее индексация.
В краткосрочном договоре необходимо учитывать следующие важные параметры:
1 Возврат обеспечительного платежа в случае досрочного расторжения
2 На каких условиях договор будет пролонгирован
3 За какой срок арендатор уведомляет арендодателя при досрочном расторжении
Преимущества «правильного» КДА(краткосрочный договор аренды):
Возможность проверить правильность выбора арендатора в течение 11 мес. а также невозвратный обеспечительный платеж
Недостатки КДА: Невозможность сдать в аренду алкогольным и продуктовым магазинам
Долгосрочный договор также имеет ряд критериев:
1 Оплата арендной платы с НДС и без НДС
2 Индексация арендной платы и РТО (розничный товарооборот)
3 Обеспечительный платеж(на что можно “потратить”)
4 Ответственность сторон при выходе из договора(оплата сметы арендатора на ремонт)
5 Срок выхода из договора
6 Как не попасть на “крючок” хитрого арендатора с фразой: “не по вине Арендатора”
7 Особенности сдачи в аренду алкомаркету
8 Кто отвечает за регистрацию в случае
9 Кто делает технический план
Преимущества “правильного” ДДА:
1 На длительный срок прописаны условия сделки
2 Помещение можно дороже и быстрее продать с готовым МАП
3 Стабильный арендатор
4 Прописанная заранее индексация
Как найти арендатора на офисную и торговую площадь?
Для поиска арендаторов существует два метода: пассивный и активный. Первый метод подразумевает размещение объекта на различных тематических досках в интернете. После размещения объявления, нужно собирать входящий трафик арендаторов и ориентировать их на объект. Такой метод больше подходит для поиска арендаторов на офисную недвижимость.
Второй способ более продвинутый, он подразумевает работу с базами сетевых и не сетевых арендаторов. В каждой развивающейся компании есть сотрудники отдела развития сети, их деятельность сосредоточена на поиске помещений для открытия магазинов. Вот такие люди и нужны для того чтобы предложить им свой объект для аренды. Метод гораздо более эффективный и сокращающий сроки подбора арендатора на несколько месяцев.
Надеемся данная статья поможет сориентироваться инвесторам в какие активы в сегменте коммерческой недвижимости лучше вкладывать деньги.