В своем прошлом комментарии я сетовал на то, что ипотечная ставка – основной драйвер роста потребления на рынке новостроек, лишена инструментов для дальнейшего падения. А так же заявил, что опустить ее возможно только при каком-то серьезном государственном участии. Как выяснилось – напророчил. Власти уже готовят пакет таких предложений. Об этом и расскажу.
Начну с того, что несмотря на демарши отдельных банков, повысивших ставку ипотечного кредитования новостроек, представители правительства продолжают декларировать нацеленность на ее дальнейшее снижение.
Последним глашатаем будущей радости стал глава Минсторя Владимир Якушев. Он заявил буквально следующее. "На конец года мы планируем [размер ставки] 9,1%".
При условии, что по итогам I полугодия средневзвешенная ставка выдачи ипотеки сократилась на 1,6% и составила 9,6%., министр строительства пообещал нам ее снижение на 0,5 процента. Тогда годовое сокращение составит более 2%.
Теперь о пакете предложений, которые готовят наши законодатели.
Совет федерации опубликовал Отчет по результатам проведенных мероприятий по теме «Тенденции развития строительной отрасли в рамках действующего законодательства Российской Федерации о долевом строительстве». Документ можно скачать тут >>
Сенаторы предлагают целый перечень мер, для достижения задачи поставленной Президентом перед строительной отраслью – в ближайшие шесть лет обеспечить объем ввода жилья до 120 млн кв.м. в год.
Особо отмечу. Планы по вводу на этот год – около 80 млн кв.м. То есть, нужно увеличить сдачу жилья на 40 млн кв.м. или на 50%.
Для сравнения. В прошлом году в Новосибирске введен 1 млн. 40 тыс. кв.м. жилья. В этом году, возможно, будет незначительный рост. Если наш ввод приводить в соответствие с заданными Президентом параметрами, объемы сдачи жилья только в Новосибирске должны выйти на уровень 1,5-1,6 млн. кв.м.
В Отчете Совета Федерации приводятся такие расчеты. При средней себестоимости строительства в 50 тыс. руб. на 1 кв.м. жилой площади, для ввода дополнительных 40 млн. кв.м. жилья потребуется порядка 2 трлн. руб. банковских средств.
Но вот вопрос: имеет ли банковский сектор объем ликвидности для финансирования текущего строительства, который в стране, по официальным данным составляет 125 млн. кв.м.?
Бывший глава российского Минстроя Михаил Мень в конце прошлого года заявлял, что общий объем денег дольщиков в жилищном строительстве составляет 3,5 трлн. рублей.
Если посчитать линейно, то при условии, что на дополнительные 40 млн. кв.м. нужно 2 трлн. рублей, то на текущие млн. кв.м. 125 млн. кв.м. нужно более 6 трлн. рублей. Предполагается, что эти средства у банков есть?
А если еще учесть, что для ввода 120 млн. кв.м. в стройке должно находиться как минимум в два раза больше площадей, то необходимый размер банковской ликвидности пропорционально растет до минимум 12 трлн. рублей. А эти деньги есть у банков?
Так что вопросы с обеспеченностью финансированием долевого строительства в рамках нового законодательного обрамления пока сохраняются.
Что же конкретно предлагают сенаторы?
Остановлюсь на четырех, более важных пунктах предлагаемой программы.
1. Наполнить банковскую сферу ликвидностью, необходимой для проектного финансирования застройщиков. Предположу, это и есть те 2 трлн. руб. То есть, это и есть цена выхода на обозначенные Президентом 120 млн. кв.м. в год.
2. Ставку банковского проектного финансирования застройщика обеспечить в размере не более 6% годовых. То есть, если наша компания, сейчас получает проектное финансирование по ставке 9%, то в каком-то обозримом будущем нам обещают снижение на 3%.
3. И внимание! Ставку по ипотечным кредитам предлагают довести до уровня 8% и ниже. То есть, сократить ее более чем на 1,5% к текущим значениям. По оценкам экспертов верхней палаты, снижение ставки по ипотеке на 1% обеспечивает рост продаж на 5—7% и соответствующий пропорциональный рост строительства.
4. Для выполнения предыдущего пункта до соответствующего уровня снизить ключевую ставку ЦБ РФ.
И вот тут интрига! Запрос на 2 трлн. рублей и требования сокращения ключевой ставки – это действительно самая важная новелла, преподнесённая законодателями за всю мою сознательную жизнь в капиталистической России, ибо ЦБ у нас формально никому не подчиняется, и даже открыто нарушает Конституцию.
Мы наблюдаем очень интересный сюжет. Исполнительная и законодательная власти наперегонки обещают и требуют сокращения ставок ипотеки и проектного финансирования. Остается дождаться действий ЦентроБанка, который теперь неожиданно оказался крайним в исполнении задачи поставленной Президентом по обеспечению целевого объема ввода жилья.
В целом, считаю, что есть повод для осторожной радости.
С чем собственно всех и поздравляю.
