Представители власти и финансового сектора, застройщики и риэлторы Тюмени обсудили главные тенденции рынка недвижимости на очередном круглом столе. Ниже — краткий пересказ всего, о чем говорили эксперты.
Изменения в 214-ФЗ
Участники круглого стола сошлись во мнении, что изменения в 214-ФЗ обезопасят покупателя, сделают действия самих застройщиков более прозрачными и позволят снизить контроль за компаниями со стороны властей.
А что за изменения?
Теперь застройщики должны открывать эскроу-счета – так взносы от дольщиков будут поступать в банк на счет, которым нельзя воспользоваться раньше, чем дом введут в эксплуатацию. То есть компания не сможет потратить эти деньги на строительство — воспользоваться ими застройщик сможет только после того, как введет дом в эксплуатацию. А деньги на строительство компаниям придется брать у банков.
Однако за такую защиту покупателям квартир придётся заплатить – снижение рисков увеличит цену на новостройки на 15-20%. Получается, что новый закон решает проблему обманутых дольщиков, но создает новую.
Чтобы помочь застройщикам более-менее безболезненно перейти на новую систему, банки создают новые программы кредитования для строительных компаний. Но мелким и средним компаниям будет сложно выжить даже с возможностью отсроченной оплаты процентов. С одной стороны, это хорошо: мелкие застройщики приносят больше всего проблем. А с другой – это уменьшит конкуренцию, что опять-таки скажется на цене.
«Что такое маленькая компания-застройщик на рынке недвижимости? В такой, как правило, работают только бухгалтер и директор, нет даже офисной мебели. Такие предприниматели подкидывают нам некоторые проблемы», – заявил Виктор Ряска.
Кроме того, банкам, которые будут кредитовать застройщиков на льготных условиях, придётся нанимать аутсорсинговые компании, чтобы те следили за стройками, поскольку закон не дает кредитным организациям права контролировать строительные процессы.
Вполне вероятно, что закон будет меняться и дальше. Сейчас в Минстрое РФ обсуждают возможность дозировано предоставлять застройщикам доступ к деньгам дольщиков, но пока нет четкого понимания, как это будет выглядеть на практике.
Дефицит жилья
Федеральная компания «Этажи» прогнозирует дефицит на рынке жилья в Тюмени. Предполагается, что дефицит будет заметен уже летом 2019 года. Риелторы говорят, что, скорее всего, ситуация будет напоминать сложившуюся в 2011-2013 годах, когда желающих приобрести недвижимость было много, а квартир мало.
Остаётся надежда на те компании, которые получили много разрешений на строительство и в ближайшие полгода выйдут с новыми проектами. Однако расчёты показывают, что общую тенденцию им переломить не удастся.
Цены на недвижимость
Ввиду предыдущих двух факторов эксперты прогнозируют повышение цен на недвижимость на 0,5-1% ежемесячно. С начала 2017 года цены на новостройки уже выросли в среднем на 10%. Падения не будет. Поскольку желающих купить больше, чем строящегося жилья на рынке, а стройматериалы постоянно дорожают — ждать снижения цен в ближайшее время не приходится.
Ипотека
Снижения ипотечных ставок в ближайшее время ждать не стоит. После сильного снижения в 2017 году банки удерживают ставки и уменьшать их не планируют.
Зато ипотечные кредиты уже стали доступными для молодых людей – тех, кому еще нет 30 лет. Их доходы, как правило, меньше, чем у 30-40-летних, но за счет сниженных ставок на ипотеку и большого количества небольших квартир на рынки, молодежь может позволить себе не снимать квартиру, а жить в своей. Правда, пока непонятно, как на это явление повлияют выросшие цены.
Проблемные новостройки
Тюменский отдел госконтроля в области долевого строительства многоквартирных домов смог решить проблему обманутых дольщиков. Восстановлены права почти 6 тысяч человек, которые принимали участие в строительстве 70 домов. На данный момент в регионе вообще не осталось проблемных жилых комплексов. Своим опытом борьбы с недобросовестными застройщиками тюменский отдел госконтроля делится с коллегами из других регионов.
Для справки: до 2008 года в Тюменской области было много проблемных объектов. 5 лет назад и раньше выявляли в среднем по 20-30 случаев нарушения в год — теперь нет ни одного.
Теперь правительство и прокуратура отслеживают потенциальных нарушителей среди застройщиков и принимают меры сразу, не дожидаясь, пока новостройка станет источником проблем. Так контролирующий орган смог полностью решить вопрос с нарушением правил оформления договора о долевом участии в строительстве.
