Изменения в законе о долевом строительстве (214-ФЗ), постепенно вступающие в силу с 1 июля 2018, существенно влияют на весь рынок недвижимости в России. К сожалению, пока мало кто реально представляет себе масштаб и последствия этих перемен.
Поправки в закон или запрет долевого строительства?
Суть поправки заключается в том, что так называемый «дольщик» более не является ни дольщиком, ни инвестором строительства. По обновленному закону, он не вкладывает свои деньги в строительство своего жилья, а передает их на ответственное хранение банку. В этом смысл создания эскроу-счетов, которые станут обязательными с 1 июля 2019 года.
По официальной версии, это должно защитить дольщика от обмана недобросовестного застройщика. Но, если учесть, что средний срок строительства 2-3 года, то фактически деньги «дольщика» окажутся замороженными на счете, без учета инфляции и без начисления процентов. При наметившемся росте курса доллара и падении рубля, финансовые риски остаются существенными.
В это же время по новому закону, застройщика банк понуждает взять кредит на сумму вложенных дольщиками средств под 4-9% годовых, что, с учетом срока строительства, может возрасти до 12% годовых. Кроме того, банк полностью контролирует и регламентирует все платежи, совершаемые застройщиком, что с учетом бюрократии, вполне может привести к срыву сроков поставки материалов, и как следствие - срыву сроков сдачи объекта.
Может ли это не сказаться на конечной цене продукта?
По мнению Филиппа Литвиненко, директора департамента транзакционного бизнеса Московского кредитного банка, подорожания жилья застройщики смогут избежать за счет снижения собственной маржи. Но кто может себе позволить существенное снижение собственной маржи? Это, как правило, крупный застройщик, ведущий одновременно множество проектов, где снижение доходности одного проекта может успешно покрываться сверхдоходностью от другого. Но по новому законодательству, один застройщик (одно юрлицо) может получить только одно разрешение на строительство. До передачи квартир собственнику, новое разрешение на еще одно строительство - ему не положено.
Фактически, при таком раскладе, конечный продукт – это готовое жилье, которое уже на этапе строительства не является новостройкой, а переходит в категорию «вторички», принадлежащей банку. Соответственно, и цена на такой продукт объективно будет выше. Вопрос: насколько?
Официальная версия
Большинство экспертов официальных СМИ утверждают, что поправки к закону не приведут к резкому росту цен.В то же время по оценке девелоперов и брокеров, опрошенных РБК, рост цен на московские новостройки в июле этого года составил 3-5%. По их версии, до конца года планируется повышение цен не более, чем на 10-15%, что обусловлено целым рядом других причин, в т.ч. ростом курса доллара, падением рубля, санкциями, ажиотажем и ростом покупательской активности, вызванными внесением поправок в закон ФЗ-214.
Эта официальная версия, безусловно, отражает реальную картину в какой-то мере, если учитывать, что изменения в 214-ФЗ вносятся поэтапно и постепенно. Например, с 1 сентября 2018 года старых застройщиков обяжут открыть новый счет в аккредитованных банках, где все его платежи будут контролироваться. Но, при этом, никто не обязывает его закрывать старые счета в других банках. Все разрешения на строительство, полученные «старым» застройщиком до 1 июля этого года, пока остаются действительны. Жилищные кооперативы и жилищные сертификаты, созданные до 1 июля этого года, также пока остаются на рынке.
Таким образом, можно надеяться, что слишком резкого скачка цен в самое ближайшее время не будет. И даже в случае большого ажиотажа и искусственного роста покупательской активности, резкий скачок постепенно сгладится и перейдет в стадию медленного, но стабильного роста цен на все сегменты недвижимости во всех регионах России.
Кто от этого пострадает и кто выиграет?
Вопрос, конечно, риторический. Совершенно очевидно, что проиграет тот, кто является потенциальным или фактическим покупателем жилой недвижимости. А это весь средний класс России. Люди стали рассматривать приобретение жилья как способ вложения и преумножения своих активов. Это давало ощущение стабильности, которым умело оперировали политики.
Несмотря на все финансовые кризисы последних лет, с каждым годом в России строилось все больше жилой недвижимости. Рынок стал более сегментирован. В каждом сегменте росло количество индивидуальных предложений. Жилье стало доступно за счет появления компактных квартир и студий эконом класса.
Жилье стало более доступно россиянам
Это подтверждает и рост ипотечного кредитования. ЦБ по итогам 2017 года показал рекордный рост ипотечного кредитования – 37%, эксперты объясняют это снижением ставок по ипотеке, стабилизацией и небольшим снижением цен на жилье. По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, если в 2014 году минимальные цены в столичных новостройках начинались от 4,1–4,3 млн руб., то теперь можно уложиться в 3,1–3,8 млн руб, - сообщила она РБК.
По итогам последнего полугодия 2018, количество зарегистрированных договоров долевого участия в Москве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло почти на 45%.
Несмотря на все провальные проекты, сотни тысяч обманутых дольщиков, и недоработки в жилищном и строительном законодательстве, долевое строительство, безусловно, было эффективным и востребованным инструментом жилищной политики нашего государства все последние годы. Разрушение и полное уничтожение этого инструмента вряд ли приведет к безопасности совершаемых сделок.
Люди поняли, что можно строить жилье в складчину, это удобно, дешево и быстро. Никто им не может помешать это делать и впредь. Новый закон не может им этого запретить. Он запрещает им юридически оформлять свои договорные отношения. Если до последнего времени у них была возможность использовать, как белые, так и серые, полулегальные схемы, то сейчас это может полностью уйти «в тень» и стать неконтролируемым и опасным процессом.
Будет ли это выгодно застройщикам и банкам?
Вопрос спорный. Даже рейтинговым, аффилированным с банками застройщикам, может быть не удобно кредитоваться в банке, когда живые «бесплатные» деньги дольщиков лежат на счетах. Будет ли у российских банков достаточно средств для постоянного кредитования такого количества проектов? Мало того, на банки ляжет ответственность за всю строительную отрасль страны.
По новому законодательству банк будет обязан отслеживать допуск субподрядчиков, проверять лицензии поставщиков, тщательно изучать не только финансовую, но и любую активность застройщика. Крайне неудобная энергоемкая форма взаимодействия между всеми участниками строительства и банками сильно усложнит процесс строительства и сделает конечный продукт недоступным для покупателя. Это может сказаться на всей строительной отрасли страны, которая во многих регионах сегодня является базовой и градообразующей.
Подробности о новых возможностях взять ипотеку в Сбербанке на сайте.
