Как проверить апартаменты
Подводные камни при покупке апартаментов
Правила покупки апартаментов в Москве
Адвокат Гордон А.Э.
Рынок недвижимости в Москве в 2018 году демонстрирует уверенный рост. По данным Росреестра количество зарегистрированных сделок в первом полугодии 2018 увеличилось почти на 15% и превысило 68 000. Часть сделок 2018 года - покупка апартаментов в Москве.
Апартаменты обладают выгодным набором свойств. Прежде всего для многих покупателей апартаменты - это "жилье" по сходной цене. При прочих равных, в одной локации в Москве апартаменты будут дешевле квартиры примерно на 20-25%.
Инициативы депутатов в 2018г. по "сближению" прав собственников апартаментов и собственников квартир, делает покупку апартаментов в Москве еще более привлекательной. В частности, предлагается уравнять тарифы на ресурсы для апартаментов до уровня квартир, предоставить право на регистрацию в апартаментах (прописка) и т.д.
Вместе с тем, такое уравнение, фактически, приведет к "стандартизации" более низких условий жилых помещений.
Купить апартаменты в Москве в 2018 - лотерея
На первый взгляд купить апартаменты в Москве в 2018 не сложнее, чем купить квартиру. Большинство апартаментов в Москве строится и продается по 214 закону (долевое строительство). По этому, считается, что покупка апартаментов в новостройках Москвы и на вторичном рынке несет рисков не больше, чем при покупке квартир: просрочка окончания строительства, двойные продажи, риски оспаривания сделок, качество построенных апартаментов и т.д.
Покупателям апартаментов нужно знать: покупка апартаментов имеет и специфические риски, которые не встречаются при покупке квартир.
В отличие от квартир, апартаменты имеют юридические недостатки, "заложенные в законодательстве". Так, требования к квартирам, как к объекту жилой недвижимости, содержатся в ряде законов, прежде всего в Жилищном кодексе Российской Федерации, а требования к проектированию и строительству квартир - регулируют многочисленные подзаконные акты. По этому, требования к строительству квартир не требует дополнительных уточнений в документации на строительство и в договорах на покупку квартир.
Напротив, характеристики апартаментов и права их собственников в законодательстве России прописаны весьма поверхностно, в связи с чем характеристики апартаментов и объекта строительства в целом, прописываются для каждого проекта в документации на строительство. Помимо того, нечеткое законодательство об апартаментах делает необходимым включение дополнительных условий в договоры на покупку апартаментов.
Помимо необходимости включения в договор на участие в строительстве апаретаментов дополнительных условий, законодательные особенности статуса и характеристик апартаментов снижают эффективность защиты покупателя законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).
Закон 214-ФЗ применяется для участия в строительстве и квартир и апартаментов, и направлен на обеспечение гарантий дольщика, прежде всего - на получение права собственности на построенную недвижимость. Но в случае строительства квартиры – права дольщика (собственника) квартиры в строении (многоквартирном доме) установлены законом, и не могут быть ограничены.
В случае строительства апартаментов – решающее значение для объема прав собственника имеют условия договора на покупку (строительство) апартаментов - в Москве это в большинстве случаев договор долевого участия.
По этой причине при отсутствие в договоре ДДУ на строительство апартаментов соглашения сторон (застройщика и дольщика) о конкретных правах дольщика, даже суд не может защитить интересы покупателя (собственника) апартаментов.
Например, это касается права собственника апартаментов на пользование земельным участком, помещениями в здании и т.д.
На практике, объем прав покупателя апартаментов зависит от добросовестности застройщика. На сколько застройщик желает ограничить будущего собственника апартаментов, и в конечном счете заработать на дольщике в будущем.
Подводные камни при покупке апартаментов в Москве в 2018
Первое правило покупки апартаментов в Москве:
Купить апартаменты в Москве в 2018 просто, если покупатель проверил все документы на строительство, договор ДДУ (или иной договор на покупку апартаментов) и убедился, что ему понятны и согласованы с продавцом все условия покупки апартаментов и последующего владения апартаментами.
В противном случае, покупатель будет неприятно удивлен затягиванием сроков сдачи апартаментов, существенными ограничениями во владении апартаментами, и значительными дополнительными расходами.
Напомним: апартаменты в России, это не жилые помещения, в которых допускается врЕменное проживание людей. Это, прежде всего, значит: для человека постоянное нахождение (постоянное проживание) в апартаментах может оказать негативное воздействие.
Соответственно, покупателям апартаментов нужно учитывать: в России строительство и проектирование апартаментов по нормативам многоквартирных домов не обязательно, но возможно, и полностью отдано на усмотрении инвестора строительства.
Прежде всего отличаются нормативы по обеспечению санитарных показателей здания, в том числе это требования к используемым материалам и техническим решениям. Не на последнем месте - требования к мебели (если апартаменты продаются с отделкой и с мебелью).
Соответствуют ли конкретные апартаменты нормативам жилых помещений, а параметры здания - параметрам многоквартирного дома - зависит от инвестора (застройщика). Для покупателя, особенно покупателя апартаментов на вторичном рынке, это - лотерея. Рекомендуем проверить перед покупкой.
Второе правило покупки апартаментов в Москве:
Рекомендуем покупателям апартаментов изучить перед покупкой проектную документацию на строительство, и найти сведения о нормативах, по которым строят выбранный вами комплекс с апартаментами. Лучше, если выбранные апартаменты построены по нормативам многоквартирного дома и квартиры.
По опыту сопровождения покупки "вторичных апартаментов" маловероятно, что покупатель найдет проектную документацию при покупке апартаментов на вторичном рынке.
Третье правило покупки апартаментов в Москве:
Покупать апартаменты лучше в новостройках, тогда у покупателя есть реальная возможность лично и непосредственно ознакомиться со строительной документацией и получить максимально достоверную информацию.
На что еще обратить внимание при покупке апартаментов ?
Хотите купить апартаменты в новостройке? Действительно, купить апартаменты в новостройке лучше, чем покупка на вторичном рынке. Но, как выясняется, даже в Москве покупка апартаментов в новостройке не гарантирует покупателя от проблем при оформлении ДДУ или уступки по ДДУ, а так же от безопасного пользования апартаментами в будущем и возможных значительных дополнительных расходов.
На что нужно обратить внимание при покупке апартаментов? - земля и вид строительства апартаментов.
Апартаменты всегда строят на земле, не предназначенной для строительства жилья. В Москве, как правило, это территории бывших промзон, складов и т.п. Апартаменты ближе к центру Москвы в большинстве случаев строят на территории бывших производственных предприятий.
Для нового строительства первый этап - освобождение земельного участка от прежних строений, что связано со значительными расходами для застройщика. Если освобождение земельного участка от прежних строений не возможно или не целесообразно, для строительства апартаментов используют конструкции ранее существовавших зданий. Такое строительство апартаментов называют реконструкцией.
Создаваемые при реконструкции апартаменты могут быть размещены полностью или частично в бывших производственных зданиях. Соответственно, безопасность пользования апартаментами полностью зависит от добросовестности проектировщиков, застройщика и подрядчиков.
Только при реконструкции, в отличие от нового строительства, невозможно точно знать, экологическую и санитарную безопасность ранее существовавшего строения.
Например, сопровождая покупку апартаментов в Москве в районе метро Бауманская, было установлено, что комплекс с апартаментами строится путем реконструкции производственного здания. Ранее в здании размещалось производство электроники полного цикла. В производстве использовали щелочи, кислоты, пайку, сварку и т.д. Как известно, щелочи, кислоты испаряются, а пайка сопровождается выбросами паров припоя, в состав которого входили олово, свинец и другие металлы.
Изучив проектную документацию обнаружилось, что при строительстве этих апартаментов каркас здания полностью не демонтировали. Оставлены наружные стены, межэтажные перекрытия и другие элементы конструкции. На существующий каркас производственного здания были надстроены еще несколько этажей с апартаментами.
В отличие от приведенного примера реконструкции, при строительстве апартаментов на территории ЗИЛа в Москве, были снесены здания, затем проведена рекультивация земли, когда загрязненные производством грунты снимались и вывозились.
Два примера строительства апартаментов очевидно различаются по качеству итоговых объектов: в первом случае, это апартаменты в приспособленном здании, содержащем следы воздействия вредных производств. Во втором – новое строительство.
Четвертое правило покупки апартаментов в Москве:
Покупая апартаменты в новостройке Обязательно ознакомьтесь с документацией на строительство. Среди документов должно быть Разрешение на строительство, в котором будет написан способ строительства здания с апартаментами – строительство или реконструкция.
Лучше, если апартаменты строятся (новое строительство), а не реконструируются.
Если идет реконструкция, рекомендуем выяснить, назначение первоначального объекта и фактическое его использование до реконструкции.
Пятое правило покупки апартаментов:
Оконченный строительством объект может использоваться только после его ввода в эксплуатацию. Оформляется ввод в эксплуатацию разрешением. Это правило без исключения действует и для случаев строительства через реконструкцию.
Покупаете апартаменты в сданном комплексе – требуйте у застройщика разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ознакомьтесь с разрешением на ввод в эксплуатацию, и убедитесь в законности строительства апартаментов и в окончании строительства. Если эти документы совпадают по описанию объекта строительства, у вас есть основания надеяться, что собственность на свои апартаменты в этом комплекс вы оформите.
Покупаете апартаменты в строящемся комплексе: сопоставьте каждый документ из документации на строительство, они в точности должны соответствовать один другому. Если есть расхождения - могут возникнуть сложности при вводе в эксплуатацию или при гос регистрации собственности. Например, срок сдачи одного из комплексов на Юго-Западе Москвы был сдвинут на 6 месяцев, поскольку в разрешении на ввод в эксплуатацию была грамматическая ошибка в названии улицы. Ошибку обнаружили только в Росреестре.
Например, в одном из гостиничных комплексов на сопоставьте каждый документ из документации на строительство, они в точности должны соответствовать один другому. Если есть расхождения - могут возникнуть сложности при вводе в эксплуатацию или при гос регистрации собственности.ос апартаментами в разрешении на ввод в эксплуатацию была грамма
"Обычные" юридические риски при покупке апартаментов в Москве
Покупая апартаменты в Москве в 2018 нужно помнить и учитывайте юридические риски, которые всегда присутствуют в сделках с недвижимостью. Назовем их "обычные юридические риски".
Это риски, приводящие к возможности потери денег и апартаментов, как в ходе совершения сделки, так и время спустя. Так же необходимо выявлять ситуации, возможности оспаривания сделок покупки апартаментов по формальным основаниям (сделка с заинтересованностью, сделки до банкротства).
Отдельно стоят риски затягивания сроков сдачи объекта строительства. В 2018г. одному из крупных Московских застройщиков пришлось перенести срок передачи объектов, т.к. при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в тексте совершена ошибка в адресе, что стало «формальным» препятствием для гос регистрации прав на апартаменты.
В лучшем случае, нестыковки будут выявлены при государственной регистрации ДДУ. Особенно, если оплата происходит после гос регистрации.
В 2018г. надеяться на счастливую случайность не стоит. После расширения обязательных нотариальных сделок возник поток ошибок при гос регистрации прав – регистрируют права по договорам, в который вопиющие ошибки, например: в тексте договора написана неправильная фамилия (не опечатка, а именно неправильная), или неправильное имя, неправильные паспортные данные, неправильный адрес объекта недвижимости, или его кадастровый номер, или размеры и т.п.
Причем, все эти договоры успешно проходят гос регистрацию прав и имеют соответствующие отметки Росреестра.
Не отменяется обязательная проверка продавцов, включая застройщиков, особенно полномочий представителей застройщиков.
Широко распространенная ситуация – просроченные паспорта представителей застройщиков, руководителей застройщиков. В лучшем случае откажут в приеме документов. Для покупателя такой отказ содержит большой риск – может произойти повторная продажа апартаментов.
По прежнему встречаются ситуации с покупкой просуженных апартаментов. То есть апартаменты были заложены застройщиком под оплату материалов на строительство или под оплату строительных работ. Материалы или работы застройщик не оплатил. Суд обратил взыскание на заложенные апартаменты (права по договору ДДУ на апартаменты).
В лучшем случае – это случайность. Но встречаются и признаки умысла. Будьте особенно внимательны, когда предлагают на апартаменты значительные скидки, и оплату требуют вперед (предоплата) полностью или частично.
Не менее сложны сделки покупки апартаментов по переуступке (договор уступки прав или по переводу долга).
Подробнее подводные камни при покупке апартаментов в Москве описаны в публикации на нашем сайте: читайте здесь.
Подводные камни при покупке квартиры - читайте здесь.
По состоянию на 16 июля 2018 года.
Адвокат Гордон А.Э.
