Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)!
Сегодня хочу ознакомить вас, дорогие читатели, с интересным и полезным постановлением Конституционного Суда РФ (КС РФ) по жалобе гражданина – индивидуального предпринимателя, который считает, что часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ является неконституционной, так как лишает его конституционных прав и свобод в части распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности.
Рассмотрим в статье правомерность сдачи в найм жилого помещения на сутки, является ли эта деятельность гостиничной деятельностью (на примере деятельности гражданина - индивидуального предпринимателя), которая запрещена ч.3 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), а также как сдача жилого помещения в найм может затрагивать интересы жильцов многоквартирного дома.
Эта ситуация может коснуться каждого собственника многоквартирного дома, собственника, который сдает квартиру в найм и собственника многоквартирного дома, чьи интересы могут быть затронуты, в связи со сдачей в найм квартиры его соседом.
Для справки:
Согласно ч. 3 ст.17 ст. ЖК РФ:
- не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц;
-а также жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг,
КРАТКАЯ ПРЕДЫСТОРИЯ.
1.Собственник (А) квартиры обратился в суд с иском к собственнику (Б) и собственнику (В) квартиры о запрете использовать жилые помещения для предоставления гостиничных услуг.
В обоснование требований Собственник (А) указал, что собственник (Б) и собственник (В) длительное время используют свои квартиры для предоставления гостиничных услуг, в том числе посуточно, размещая об этом информацию на информационных ресурсах в сети Интернет, то есть в нарушение статьи 17 ЖК РФ.
Квартиры собственника (Б) и собственника (В) расположены в многоквартирном жилом доме, не переведены в нежилой фонд, не имеют отдельного изолированного входа.
Собственник (А) полагает, что такими действиями собственником (Б) и собственником (В):
-нарушаются принципы безопасности, создаются неудобства, связанные с шумом в ночное время;
-нарушаются его права собственника на общее домовое имущество, в связи с проживанием в квартирах собственника (Б) и собственника (В) неустановленного количества граждан, не зарегистрированных по месту жительства, которые пользуются помещениями, находящимися в общей собственности жильцов дома и коммунальными услугами;
-фактическое предоставление гостиничных услуг собственником (Б) и собственником (В) производится без соблюдения требований действующего законодательства, что также нарушает санитарно-эпидемиологические требования и нормы пожарной безопасности.
2. Собственник (Б) и собственник (В), наоборот, считают, что силу пункта 2 статьи 209 ГК Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия в рамках закона, в том числе:
- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
-передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
-отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
- распоряжаться им иным образом;
- сдавать их для проживания на основании договора (ст.288 ГК РФ, ч.1 ст. 17 ЖК РФ), с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ч.4 ст.17 ЖК РФ).
Кроме того, основополагающим правомочием собственника жилого помещения является право распоряжение, в силу которого Собственник (Б) и собственник (В) имеют право сдавать жилое помещение в найм за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма может быть заключен на срок не более 5 лет, минимальный срок законом не установлен, следовательно, он может быть сроком на сутки или сроком на 1 день.
Иск Собственника (А) к собственнику (Б) и собственнику (В) о запрете использовать жилые помещения для предоставления гостиничных услуг рассматривался в трех инстанциях – городским судом (1 инстанция), апелляционной и кассационной инстанцией. Иск Собственника (А) был удовлетворен, в отношении собственника (Б) и собственника (В) суд вынес решение о запрете использовать принадлежащие им квартиры в этом доме для предоставления гостиничных услуг.
Какие у суда доводы для удовлетворения иска Собственника (А):
- подтвержден факт предоставления ответчиками принадлежащих им квартир на возмездной основе третьим лицам для краткосрочного заселения (размещения) в нарушение части 3 статьи 17 ЖК РФ, запрещающей использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг.
-согласно размещенным на интернет-ресурсах объявлениям квартира собственника , обозначена как двухуровневые апартаменты, сдается посуточно с мебелью и удобствами в номере, с питанием и напитками, трансфером до аэропорта и обратно, стойкой регистрации, а персонал говорит на английском и русском языках;
- собственник, будучи индивидуальным предпринимателем, сдает квартиру, действуя в таком качестве, отметил, что сдаваемые квартиры не обладают признаками гостиницы, но при этом собственнику оказывает гостиничные услуги, и суд констатировал, что доказательства бесспорно подтверждают факт использования квартир для временного размещения гостей с целью предоставления гостиничных услуг, а не с целью сдачи внаем для проживания нанимателям.
3. КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ (по жалобе одного из собственников, который сдает посуточно квартиру в найм Собственник (Б), он же индивидуальный предприниматель, деятельность его заключается в сдаче в найм (аренду) жилые помещения.
Так вот, Собственник (Б) не согласился с решением суда, Верховный суд отклонил его жалобу.
Собственник (Б) подал жалобу в Конституционный суд, в которой оспаривает конституционность части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц, а также жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг, тем самым нарушает его Собственника (Б) конституционные права (35 (часть 2), 40 (часть 2) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации).
Что может Конституционный Суд и судьи:
-признать норму конституционной, не найдя противоречия;
-признать норму конституционной, но определить каким именно образом ее нужно применять;
-признать норму полностью или частично неконституционной.
В нашем случае Собственник (Б) оспаривает конституционность части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации. Забегая вперед, скажу, что Конституционный суд признал конституционность части 3 статьи 17 ЖК РФ, но четко определил каким именно образом ее нужно применять судьям при рассмотрении похожих исков, а дело, с которого начиналась статья, направил на новое рассмотрение.
Итак, Конституционный суд поясняет:
1. У каждой из сторон этого треугольника – у Собственника (Б) квартиры и Собственника (В) квартиры есть законное право владеть, пользоваться, распоряжаться, закладывать, сдавать в найм (аренду) квартиру для проживания на любой срок до 5 лет, минимальный срок не ограничен.
2. В тоже время у другой стороны – у Собственника (А) квартиры тоже есть законное право на отдых, сон, жилище, а сдача в найм квартир посуточно нарушает права и законные интересы Собственника (А), поскольку Собственник (Б) и Собственник (В) допускают проживание в принадлежащих им квартирах неустановленного количества лиц, которые устраивают шум в ночное время, что создает неудобства для его комфортного проживания.
У каждой из сторон равнозначные конституционные ценности, в частности вытекающих из содержания статей Конституции РФ:
- защита частной, государственной, муниципальной и иных видов собственности)
- права и свободы граждан не нарушают права и свободы других лиц;
-каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной деятельности;
-право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами;
-каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища;
-каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.
«Конституция Российской Федерации, предполагает необходимость поиска справедливого баланса, при котором ни одной из этих ценностей не отдается безусловного приоритета, а действие одного принципа (ценности, права) создает имманентные пределы* для другого». (* пределы реализации права надлежащим образом). (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. N 9-П
"По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской).
Рассматривая жалобу, Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении отметил следующее:
- право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Это право не абсолютно и может быть ограничено федеральным законом, в частности, для защиты прав и законных интересов других лиц;
- собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий 5 лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен;
- в экономической сфере сдача жилья в наем может существенно дополнять гостиничную деятельность, способствовать развитию туризма;
- нельзя игнорировать и то обстоятельство, что для многих лиц, занимающихся предоставлением жилья в краткосрочный наем, это существенный, а иногда единственный заработок. Кроме того, возможность краткосрочно снять квартиру вместо того, чтобы воспользоваться услугами гостиницы, расширяет выбор и у граждан, нуждающихся во временном размещении;
- при этом нормативно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг;
- вместе с тем это не является препятствием для оценки данных обстоятельств судами и принятия ими сбалансированного решения. Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности.
Таким образом, подытожил Конституционный Суд РФ, часть 3 ст.17 ЖК РФ не может расцениваться как противоречащая Конституции РФ. Она не предполагает запрета краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и др.), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов.
Тем не менее, избыточная краткость данной нормы образует определенный пробел. В связи с этим федеральному законодателю необходимо урегулировать особенности краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечив баланс интересов всех участников таких правоотношений. Законодатель может определить специальные правила этой деятельности для отдельных местностей, например, туристических мест и курортов.
Друзья, если вам полезна статья, ставьте лайк, если вы еще не подписаны, сделайте это и давайте обсуждать тему сдачи квартиры в найм (аренду) на короткий срок, как это выгодно и успешно работает в сезонное время на Юге нашей страны и в туристических городах, а также как это влияет на жизнь соседей, когда арендаторы (наниматели) за короткое время проживания могут ухудшить состояние общего домового имущества многоквартирного дома и т.д.
