Константин Сторожев на прошедшем ЖилКонгрессе высказал очень важные мысли о том, как современные проекты с множеством функций сталкиваются с фундаментальными противоречиями в бизнесе. Особенно это касается апарт-отелей и гостиниц — сложных, долгоживущих продуктов, которые хотят сделать девелоперы.
У нас, кстати, есть запись выступлений - скоро опубликуем. А сейчас приводим немного дополненную статью по мотивам поста Павла Никифорова - журналиста "Делового Петербурга".
Девелопмент vs долгосрочный продукт
Для девелопера классическая модель проста и понятна: построил объект, продал и вышел из проекта.
Но если начать думать дальше — кто будет жить или работать в этом комплексе, как он будет функционировать через несколько лет — экономика усложняется.
Это плата за амбицию создать не просто объект для продажи, а устойчивый бизнес, который живёт и развивается.
Наше дополнение:
Но фото пример практически пустующих коммерческих площадей апарт-комплекса "Золотые пески", который сдан ещё в 2024-м году.
Очевидно, что даже вблизи центра города (2,5 км. до набережной Терешковой) экономика не позволяет создать устойчивую инфраструктуру с прибыльной экономикой. А рядом строится ещё 2 очереди, а также "Лазурный берег" (он же "Сансет-Бич") и "Берий Палас". Поскольку это не жильё, то, скорее всего, эти проекты дадут новый пул пустующих в не сезон помещений.
Многофункциональность — это не экономика
Современные апарт-отели часто перегружены дополнительными функциями: SPA, рестораны, общественные зоны.
Но ни одна из этих функций сама по себе не окупается.
Чаще всего такие направления — это дотационные элементы или маркетинговая упаковка, призванная привлечь покупателей.
Самый яркий пример в Крыму - обещанный ранее аквапарк в проекте "Крымская Ривьера" (ссылка на новость).
Комплекс "Крымская Ривьера" будет всесезонной семейной гостиницей с развитой инфраструктурой, которая включает в себя рестораны и кафе для гостей, благоустроенный пляж, открытые и закрытые бассейны с 1100 шезлонгами, аквапарк, термальный комплекс с банями, саунами и подогреваемым бассейном, центр красоты и здоровья со СПА-процедурами и процедурами водо- и грязелечения, а также конгресс-центр с конференц-залами и детский центр с множеством развлекательных пространств для родителей и детей всех возрастов.
Недавно был анонсирован предстарт этого проекта (хотя по нашим данным реальные продажи смогут начаться не раньше конца лета). Теперь этот проект носит название Lagarossa (Лагаросса) и в нём нет упоминания про аквапарк. Хотя, возможно, оно появится позже (запрос застройщику направлен). И это правильно. Когда в проект заходит сеть Алеан, никто не будет давать неподкреплённые обещания, а, тем более, делать миллиардные инвестиции без чёткого понимания экономики. Аквапарк - это вам не 2 горки с сауной - это бизнес, который требует отдельной финмодели с внешним потоком, а её в этой локации на сегодня построить почти невозможно.
Рекомендуем почитать: Что строится в на западе Крыма? Часть 1: "Ола-Апарт", "Прибрежное Прайм" и "Крымская Ривьера".
Но давайте вернёмся к тому, что рассказал Константин Сторожев.
Ресторан в отеле — слабая бизнес-модель
Найти арендатора-ресторатора, который стабильно работает и приносит прибыль, очень сложно.
В большинстве случаев ресторан в гостинице либо субсидируется, либо вовсе не работает.
Поэтому проектировать его нужно не просто как помещение, а как бизнес с чётким источником финансирования и пониманием операционной модели.
Кстати, в апреле на ЮФИД некоторые участники рассказали, как субсидируют рестораны с миллионными убытками. Но это смогут делать далеко не все. Видеозапись дискуссии на смартфон - в закрытом Телеграм-канале.
Проектировать нужно бизнес, а не функции
Недостаточно просто решить, что в комплексе будет SPA или ресторан.
Нужно заранее понимать и считать, как эти функции будут жить:
- кто управляет ими;
- как они будут зарабатывать;
- почему они не уйдут через пару сезонов.
Петербург — пример перегретого рынка
Рынок гостиничных функций в Петербурге растёт быстрее спроса.
Дополнительное давление создаёт краткосрочная аренда (самосдача).
В итоге даже качественные проекты оказываются в сложном положении и не всегда могут обеспечить стабильную доходность.
Инвестор — не инвестор
Чаще всего покупатели апартаментов — это не долгосрочные инвесторы с горизонтом 10–20 лет.
Их главная логика — гибкость: сегодня сдал в аренду, завтра сам приехал отдохнуть.
Жёсткие модели с обязательным управлением на долгие годы резко снижают спрос на этапе продаж, но гарантируют устойчивость концепции и уровня выручки после запуска отеля.
Короткое мышление vs длинный актив
Недвижимость создаётся на десятилетия, а покупатель мыслит короткими сроками.
Это фундаментальное противоречие рынка — одна из главных причин конфликтов и проблем.
Конфликт собственников
Со временем появляются разные интересы:
- одни готовы сдавать помещения под любой спрос, включая непрофильные услуги;
- другие хотят сохранить высокий класс и статус объекта.
Отсутствие договорённостей ведёт к деградации проекта и потере качества.
Практические выводы
- Функции нужно чётко разделять.
- Гостиница и свободное использование — разные модели, их нельзя смешивать.
- Экономику каждой функции нужно считать заранее.
- Если неясно, кто будет финансировать операционные расходы, функцию закладывать нельзя.
Главная ошибка девелопера
Строить концепцию без понимания её реальной работы — это путь к провалу.
В итоге получается: есть помещение, ремонт, идея, но нет экономики и пользователя.
Итог
- Многофункциональность часто — маркетинг, а не бизнес.
- Дополнительные функции почти всегда дотационные.
- Покупатель думает краткосрочно, а продукт живёт долго.
- Главный риск — конфликт собственников, самосдача и деградация объекта.
- Устойчивый проект требует заранее просчитанной бизнес-модели и чёткого разделения функций.
Вывод
Тотальное большинство застройщиков Крыма не имеют опыта создания апарт-отелей с инфраструктурой. Для покупателя это означает риски:
- заявленные привлекательные функции проекта могут так и не быть реализованы — из-за отсутствия оператора будущий объект рискует превратиться в обычную сезонную гостиницу, подобных которым в Крыму сейчас большинство;
- даже если девелоперу удаётся запустить инфраструктуру в апарт-отеле (как, например, в проекте «Атлас» в Судаке), его успешная работа может продлиться год-два-три — в зависимости от желания застройщика поддерживать репутацию. Однако после этого срока никаких гарантий устойчивого функционирования и качества сервиса уже не предоставляется.
--- На этом всё ---
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или в МАХ, а также можете обратиться с запросом 👉 @nilM2tvpro.
Также рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉