Путь арендодателя коммерческой недвижимости тернист. По крайней мере, мой путь был непростой. Не понимая многих нюансов аренды, я раз от раза сталкивался с определенными проблемами, делал выводы и двигался дальше. На своем опыте я покажу - какие «сюрпризы» могут поджидать вас на этой дороге.
Индексация договором не предусмотрена
В моем понимании было так: если в договоре про индексацию ничего не сказано, то арендодатель вправе проводить её один раз в течение года. Но это далеко не так. Хорошо, что голову мне пояснили на этапе подписания договора, а не в ходе его исполнения. Индексацию можно провести только в том случае, если такое право прямо предоставлено арендодателю договором, не забывайте про это.
Проведение индексации по соглашению сторон
Это боль многих собственников, подписавших договоры с «Красным и белым». Нужно сказать, что такая формулировка - не их изобретение. Я с этим столкнулся при подписании договора с продуктовым оператором более 10 лет назад. Менеджер уверял меня, что я спокойно проведу индексацию, соглашение сторон - формальность. Ума хватило не подписывать договор в такой редакции. Помните! Проведение индексации по соглашению сторон = отсутствие права арендодателя на одностороннюю индексацию. Более того, даже оформление индексации соглашением сторон на сегодняшний день в большинстве своем трактуется судами как отсутствие права на одностороннее изменение цены собственником помещения. Есть, правда, исключения. Подробнее об этом я писал здесь Как «Красное и Белое» не дает проводить индексацию арендодателям
Беспредельная индексация
В своих договорах аренды я не устанавливал размер индексации. Арендодатель вправе раз в год проводить увеличение арендной платы. Всё. Однажды, пытаясь провести индексацию по своему разумению, я столкнулся с требованием арендатора обосновать её размер. До суда не дошло, договорились. Но нервы помотали. И обоснование юридическое показали. С тех пор в договорах я четко фиксирую размер индексации, привязываю его к индексу роста потребительских цен и к твердой цифре. Подробнее про эту проблему здесь Индексация аренды без предела. Беспредел или ошибка?
Расторжение договора аренды
Распространенная ошибка считать, что договор аренды можно расторгнуть в любой момент. Это далеко не так. Не повторяйте моих ошибок!
Проблема первая. Приходит ко мне арендатор и говорит: бизнес не идет, я уезжаю. Почему-то многие из арендаторов считают, что, если бизнес у них не пойдет, они просто встанут и уйдут. Ошибка в головах арендаторов, а страдают арендодатели, поскольку такой партнер просто перестает вам платить деньги. И проблема становится уже общей. Полностью, конечно, такой сценарий исключить нельзя. Но всегда полезно при заключении договора с арендатором этот вопрос проговорить. Как правило, арендатор попросит предоставить ему право на досрочный выход из договора. Соответственно, такое же право вы сможете выторговать и себе. И это немногого уравновешивает позиции.
Проблема вторая. Подписывая договор с федеральным арендатором на длительный срок, я думал: как же замечательно, на 10 лет я забыл про поиск нового арендатора. Да, это так. Но цены-то меняются. И при отсутствии возможности провести индексацию договор превращается в глобальную проблему. Решений несколько:
- не подписывать такие договоры;
- предусматривать индексацию в одностороннем порядке;
- предусматривать привязку к товарообороту;
- предусматривать возможность одностороннего отказа от договора (с федералами не пройдет, но с другими арендаторами вполне себе рабочий вариант);
- уменьшать срок аренды;
- подписывать, но отдавать себе в этом отчет.
Эксплуатационная ответственность
Сдал помещение и думал, что на этом все проблемы закончились. Но ранним утром вас будит телефонный звонок. Арендатор: у меня кран бежит, соседи затопили, батареи холодные, окно разбили, фасад разрисовали, лампочка перегорела…. Ну что на это сказать? К сожалению законодательство в полной мере не дает ответы на все вопросы, которые возникают в ходе эксплуатации помещения арендатором. В связи с этим я стал довольно подробно разводить границы ответственности непосредственно в самом договоре. Это не значит, что я не подключаюсь к решению текущих вопросов арендаторов. Просто у меня есть законный способ указать арендатору на то, что это его зона ответственности. Ну или, как минимум, получить за решение этих вопросов компенсацию.
Износ и текущий ремонт
Договор аренды подошел к концу и арендатор возвращает вам помещение, мягко говоря, в травмированном состоянии. Ну в его понимании вполне себе нормально чуть-чуть ушатать помещение: обои отваливаются, стены все засверлены, половины плинтусов нет, двери исцарапаны и прочее, прочее. И начинают стороны друг другу доказывать: что же такое текущий ремонт и естественный износ помещения. Это довольно распространенная история.
Я свои уроки извлек. Теперь в самом договоре я подробно разворачиваю понятие износа. Чем подробнее это делать, тем лучше. А еще неплохо бы установить порядок предварительного осмотра помещения перед его возвратом.
НДС
Кто же мог подумать, что попасть на НДС можно на ровном месте? В связи с понижением порога дохода по упрощенной системе налогообложения у многих арендодателей возникла необходимость оплаты НДС в размере 5 или 7%. И, понятное дело, не все арендодатели смирились с необходимостью нести такие потери за свой счет и попытались переложить их на плечи (хрупкие и не очень) арендаторов. И далеко не все арендаторы согласились с таким подходом. Конфликт интересов налицо. Проблемы пришлось решать в каждом конкретном случае индивидуально. На будущее же я стал включать в договор условие о том, что НДС в стоимость арендной платы не входит. Подробнее с вопросом рекомендую ознакомиться здесь Арендодатель, осторожно! Не попади на НДС!
Переменная арендная плата
Подключаясь к диалогу сторон по поводу уже подписанного договора аренды, приходится вступать в дискуссию сторон - входят или нет в стоимость арендной платы коммунальные платежи, содержание жилья, уборка территории, уборка и охрана помещения и т.д. Да и я на заре своей деятельности не придавал составу перемененной части арендной платы должного значения. Вывод такой: максимально подробно устанавливайте перечень компенсируемых вам арендатором затрат. Примите для себя за внутреннее правило: нет в договоре - нет компенсации!
Плата за вывеску
До недавних пор также не вызывала ни у кого вопросов вывеска арендатора. Ну висит себе и висит, никому не мешает. Но ситуация изменилась: жильцы стали своим решением устанавливать возмездность использования фасада, в том числе требовать оплаты за размещение вывесок (оборудования, рекламы). Дальновидные федеральные арендаторы давно установили в своих договорах правило, что стоимость размещения вывески входит в арендную плату. Ну и вы не отставайте, определяйте в своих договорах аренды с не очень федеральными арендаторами другой порядок: пусть арендатор сам несёт эти расходы.
Вывоз ТКО
Установил я в своем договоре правило: арендатор самостоятельно заключает договор с региональным оператором на вывоз мусора. Правило установил, а проверить арендатора забыл. Арендатор съехал, а «мусорная» компания ко мне за возмещением пришла. И начинается возня и споры - кто же должен за весь период работы арендатора платить за вывоз ТКО. А ведь нужно было поступить проще: потребовать с арендатора копию договора на вывоз отходов. Ну и ответственность в договоре аренды установить за нарушение указанного условия.
Возврат обеспечительного платежа
Изначальный мой (и довольно распространенный на практике) подход таков: обеспечительный платеж засчитывается в последний месяц аренды. Все это здорово, если арендатор ведет себя добросовестно. В случае же проблемного расхода вы останетесь, например, с долгами по коммуналке и разрушенным помещением. Всё это довольно неприятно и хотя бы немного нивелируется возвратом обеспечительного платежа уже после окончания договора. Подробнее здесь Арендодатель, предохраняйся! Используй обеспечительный платеж
Итог
Вот такой получился перечень проблем. Далеко не полный. Путь мой арендодателя, к счастью, еще не окончен, значит впереди меня ждут новые открытия. Тем интереснее.
Больше информации и обсуждений в Телеграм и MAX
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды