Часто слышу от тех, кто никогда не сдавал жильё: «а что там сложного, нашел квартиранта и сиди, получай деньги». Но мы-то с вами знаем, что не всё так просто. Сдача жилья – это определённый риск. Чужие люди в квартире, испорченная мебель, задержки по оплате. А найти добросовестных арендаторов тот ещё квест. Но хорошая новость в том, что большую часть проблем можно отсечь заранее. Как? Расскажу в статье.
Главные правила
1. Заключайте договор. Да, как бы банально это не звучало. Чётко пропишите: сколько платят, когда, кто оплачивает коммуналку, что делать, если что-то сломалось, когда и как вы можете проверить квартиру и т.п.
Отдельный момент – пропишите условия расторжения договора.
Также сразу «на берегу» лучше обсудить: размер залога (обеспечительного платежа), в каких случаях он может быть удержан, кто и за какой ремонт отвечает.
Чем меньше недосказанности, тем вам спокойнее.
2. Сделайте акт приёма-передачи: опишите состояние квартиры, перечислите мебель и технику, зафиксируйте детали.
И обязательно добавьте фото и видео.
3. Не нужно стесняться проверять арендатора (нанимателя). Важно учесть:
- стабильность работы и источника дохода;
- наличие имущества и автомобиля;
4. Залог. Сегодня мало кто сдаёт жильё без залога (обеспечительного платежа). Но всё же напомню и про него. Обычно, это сумма аренды за месяц. Он может покрыть: внезапный съезд, долги, повреждения имущества и т.п.
Но есть важный нюанс. Если вы списали часть суммы с залога, арендатор должен это компенсировать. Лучше сразу зафиксировать этот момент и срок в договоре. Иначе «подушка безопасности» просто испарится.
Главное здесь – прозрачность. Когда правила понятны заранее, потом не возникает споров и конфликтов.
5. Срок договора. Многие стремятся сразу заключить долгосрочный договор (на год и более). Но на практике это не всегда выгодно. Продлить договор – не проблема. А вот выйти из неудачного сотрудничества, уже сложнее. К тому же, если договор заключен на короткий срок, его не нужно регистрировать в Росреестре.
6. Оставьте свой номер соседям. Это звучит банально, но работает. Если будет шум, потоп или что-то подозрительное, вам сразу сообщат. В большинстве случаев, это экономит время, деньги, и нервы.
Сдавать ли квартиру знакомым.
Здесь решать только вам. С одной стороны, вы знаете этих людей, значит, проблем быть не должно. Но на практике часто бывает наоборот. Как только включаются личные отношения, границы начинают размываться:
- задержка оплаты;
- нарушение договорённостей;
- бытовые вопросы перерастают в конфликты.
И в итоге вы можете потерять не только деньги, но и отношения. Если всё-таки решили сдать «своим», оформляйте всё так же, как с чужими. Договор, условия, сроки...
Про налоги
По закону, если вы сдаёте квартиру, вы обязаны платить налог с дохода. Игнорировать = сознательно идти на риск. Самая популярная фраза таких собственников «всё равно никто не узнает».
Узнают. Вопрос только времени.
Если сдаёте как физлицо, то платить нужно НДФЛ. Это 13% с дохода.
Но есть вариант проще и выгоднее – самозанятость. В этом случае:
- ставка всего 4%
- простая регистрация
- минимум бюрократии
Для большинства собственников это самый удобный формат.
Как налоговая узнаёт, что вы сдаёте квартиру
Сейчас ФНС не ищет неплательщиков «вручную». Она просто сопоставляет данные из разных источников:
- банков (регулярные одинаковые поступления на карту)
- Росреестра (информация о недвижимости)
- сайтов аренды (объявления и активность)
- разные ведомства и базы
Обмен данными между структурами работает всё лучше. Рынок аренды постепенно выводят из тени.
И да, есть ещё человеческий фактор. Например, соседи, которым мешают жильцы. Сами квартиранты после конфликта. Даже знакомые или бывшие, если захотят «насолить».
Если ФНС докажет, что вы сдавали квартиру и не платили налоги, это может грозить:
- штрафами
- принудительными работами
- уголовной ответственностью
Да, до этого доходит не у всех. Но такие кейсы есть, и их становится больше.
Нужно ли страховать квартиру перед сдачей
Пока всё спокойно, страховка кажется лишней тратой. Но это до первого потопа или пожара.
Страховой полис закрывает ключевые риски: пожар, потоп, кража, ущерб соседям. То есть те ситуации, которые могут вам стоить сотни тысяч, а иногда и больше.
Это, по большей части, касается долгосрока. В посуточке есть свои нюансы. Об этом напишу в следующей статье.