С точки зрения закона, в документе, который заключается при заселении жильцов в сдаваемую квартиру, должно быть всего два обязательных пункта, чтобы договор считался заключенным. Остальные пункты мы, как компания, специализирующаяся на услуге доверительного управления квартирами, рекомендуем включить в ваш договор, чтобы минимизировать возможные риски.
Обязательные по закону сведения, которые должны быть в договоре:
Объект аренды (найма).
Для договора аренды (найма) недвижимости существенным условием считается объект договора. Если объект не согласован сторонами, то договор будет считаться недействительным. Для того чтобы таких ситуаций не происходило, необходимо в договоре детально указать данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (нанимателю). То есть необходимо указать точный адрес помещения, кадастровый номер, квадратуру.
Размер платы за объект.
При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор также будет считаться недействительным. Помимо этого, можно столкнуться со спорами о том, на какую сумму стороны изначально договорились, ведь без прямого указания в договоре невозможно доказать, какой размер аренды собственник установил изначально.
Необязательные по закону, но важные пункты договора:
Срок договора.
Закон не запрещает заключать бессрочные договоры найма.
Однако без указания четкого срока, договор автоматически считается заключенным на 5 лет. Это значит, что такой документ должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе он будет недействительным. Договор аренды без указания срока действия также будет считаться бессрочным, что приведет к сложностям, если придется его расторгать.
Подробнее о бессрочном договоре в этой статье.
Прописывать всех жильцов как сонанимателей.
Для того, чтобы гарантировать сохранность имущества, нужно, чтобы все, кто им пользуется, отвечали за его сохранность. Добиться этого можно лишь путем включения всех жильцов в договор, тогда они будут нести солидарную ответственность перед собственником за его имущество.
Порядок оплаты коммунальных платежей.
По закону наниматели (арендаторы), обязаны платить за ЖКУ напрямую в УК или поставщикам коммунальных услуг. Однако часто собственники во избежание просрочек или же по иным причинам предпочитают сами оплачивать ЖКУ, а жильцы просто переводят деньги собственнику на карту. Если стороны хотят действовать по такой схеме, то это необходимо прописать в договоре.
Кто отвечает за ремонт.
По закону собственник отвечает за капремонт помещения, а жилец – за текущий. При этом законом не урегулировано, кто отвечает за ремонт движимого имущества, которое сдается вместе с помещением. Поэтому во избежание возможных споров, это следует заранее обсудить и закрепить в договоре.
Возможность менять размер платы в одностороннем порядке.
Если такого пункта нет, то повысить стоимость аренды собственник может лишь при согласии жильца.
Штрафные санкции за нарушение условий договора.
Для того, чтобы стимулировать стороны выполнять свои обязательства, часто используются различные меры, зачастую это неустойки и обеспечительный платеж.
Сроки и порядок передачи имущества.
Чаще всего недвижимое имущество передается по акту приема передачи, то есть по отдельному документу. Осмотр помещения, передача ключей может быть осуществлена не в день заключения договора, поэтому лучше заранее в договоре прописать, в течение какого срока объект передается жильцам, по акту или без акта, в каком состоянии и т.д.
Расторжение договора (для аренды).
Закон позволяет прописать в договоре аренды дополнительные условия, на основании которых стороны договора могут в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Меня зовут Савлович Илья, делюсь своим опытом в долгосрочной аренде.
Если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь написать мне. Давайте встретимся в моем Telegram-канале для обсуждения!