Многие собственники жилья, получающие доход от сдачи его в аренду, предпочитают оставаться в «серой» зоне. Основная причина такого выбора — не столько нежелание платить налоги, сколько опасения перед сложностями, которые, как принято считать, неизбежно сопровождают легализацию дохода. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), необходимость ведения отчётности и взаимодействие с налоговой отпугивают большинство арендодателей, заставляя их рисковать и работать без официального договора.
Но существует современное и удобное решение, разработанное специально для таких случаев — налог на профессиональный доход (НПД), более известный как режим для самозанятых. Этот специальный налоговый режим позволяет легализовать доходы от сдачи квартиры в аренду с минимальными усилиями и затратами, полностью снимая большинство барьеров, которые ранее останавливали собственников.
Кто может стать самозанятым арендодателем: условия и ограничения
Прежде чем регистрироваться в качестве самозанятого арендодателя, важно убедиться в соответствии определённым критериям, которые законодательство устанавливает как для самого собственника, так и для объекта недвижимости. Эти условия достаточно просты, но их несоблюдение может привести к неправомерному применению налогового режима и, как следствие, к возникновению спорных ситуаций.
Во-первых, существуют требования к самому арендодателю. Применять налог на профессиональный доход для сдачи жилья могут граждане Российской Федерации, а также граждане стран, входящих в Евразийский экономический союз (ЕАЭС), — это Беларусь, Казахстан, Армения и Кыргызстан. Второе важное условие — отсутствие у самозанятого наёмных работников, с которыми заключены трудовые договоры. Это означает, что собственник ведёт свою деятельность лично. При этом он может пользоваться услугами других компаний или частных специалистов (например, для ремонта или уборки), но не может нанимать их в штат.
Во-вторых, и это ключевой момент, режим НПД распространяется исключительно на сдачу в аренду жилых помещений. К ним относятся квартиры, комнаты в квартирах или общежитиях, а также жилые дома, части домов и таунхаусы. Если в вашей собственности находится один из таких объектов, вы можете без опасений регистрироваться в качестве самозанятого и легально получать доход от аренды. Статус помещения как жилого подтверждается соответствующими записями в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Режим НПД нельзя применять при сдаче в аренду нежилой, в том числе коммерческой, недвижимости. Это касается офисов, складов, торговых площадей.
Пошаговое руководство как самозанятому сдать квартиру
Шаг 1: Регистрация в качестве самозанятого
Первый и самый важный этап — официальная постановка на учёт в Федеральной налоговой службе (ФНС). Процедура максимально упрощена, не требует личного визита в налоговую и занимает не более 15 минут. Для этого можно воспользоваться одним из трёх удобных дистанционных способов:
- Мобильное приложение «Мой налог». Самый популярный и интуитивно понятный инструмент, разработанный специально для плательщиков НПД.
- Личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС. Подходит тем, кто уже пользуется этим сервисом для других целей.
- Крупные банки, такие как Сбер, Тинькофф, Альфа-Банк и другие, интегрировали функцию регистрации самозанятости в свои мобильные сервисы.
Для регистрации потребуется только ваш паспорт для сканирования и идентификации, а также ИНН. Через несколько минут после отправки заявки вы получите официальное подтверждение о постановке на учёт и сможете легально вести свою деятельность.
Шаг 2: Заключение договора с арендатором
После успешной регистрации необходимо юридически корректно оформить правоотношения с вашим жильцом. Основой для этого служит договор найма жилого помещения. Этим документом не стоит пренебрегать, так как он является главным инструментом защиты прав как арендодателя, так и нанимателя, и фиксирует все ключевые договорённости. При составлении договора уделите особое внимание следующим пунктам:
- Данные сторон. Полные паспортные данные арендодателя и нанимателя.
- Объект аренды. Точный адрес, кадастровый номер и основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат).
- Срок договора. Этот пункт определяет продолжительность арендных отношений. Согласно законодательству РФ, договор найма, заключённый на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Краткосрочные договоры (заключённые на срок до одного года, например, на 11 месяцев) такой регистрации не требуют.
- Финансовые условия. Размер арендной платы, точная дата ежемесячного платежа и способ расчёта (наличными или банковским переводом).
- Статус арендодателя. Обязательно включите в договор пункт о том, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход (НПД). Это подтверждает легальность вашего статуса и выбранного налогового режима.
Шаг 3: Получение оплаты и формирование чека
Ключевой элемент легальной работы самозанятого — фиксация каждого полученного дохода. Это простой, но обязательный процесс, который подтверждает вашу добросовестность и служит основанием для расчёта налога.
Сразу после каждого поступления арендной платы, будь то наличными или переводом на карту, необходимо сформировать фискальный чек в приложении «Мой налог».
Инструкция по формированию чека:
- Откройте приложение и выберите опцию «Новая продажа».
- Введите точную полученную сумму.
- Укажите наименование услуги. Рекомендуется делать его подробным, например: «Арендная плата за сентябрь 2025 года по договору от [дата] по адресу: [адрес квартиры]».
- Выберите статус плательщика: «Физическое лицо» или «Юридическое лицо/ИП».
Сформированный документ нужно немедленно отправить арендатору. Это можно сделать, переслав ссылку на чек или его QR-код в мессенджере. Чек является официальным подтверждением оплаты для вашего нанимателя.
Шаг 4: Расчёт и уплата налога
Преимущество режима НПД заключается в полной автоматизации налоговых расчётов, что избавляет от необходимости вести бухгалтерию и подавать декларации.
Размер налога зависит от того, кто является вашим арендатором:
- 4% — если вы получаете доход от физического лица.
- 6% — если квартира сдаётся юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Вам не нужно ничего считать самостоятельно. Федеральная налоговая служба (ФНС) автоматически суммирует доход на основе выданных вами за месяц чеков и рассчитывает налог. Уведомление с итоговой суммой к уплате приходит в приложение «Мой налог» до 12-го числа месяца, следующего за отчётным.
Срок уплаты до 28-го числа месяца, следующего за тем, в котором был получен доход. Например, налог за октябрь нужно заплатить до 28 ноября. Оплату можно произвести прямо из приложения «Мой налог» с привязанной банковской карты.
Бонусы и неочевидные преимущества
Для каждого нового плательщика налога на профессиональный доход предоставляется налоговый вычет в размере 10 000 рублей. Эти средства не перечисляются на ваш счёт, а работают как автоматическая скидка. Пока вычет не будет полностью исчерпан, ставка налога с доходов, полученных от физических лиц (ваших жильцов), временно снизится с 4% до 3%.
Ключевое отличие самозанятости от статуса индивидуального предпринимателя заключается в отсутствии обязательных страховых взносов. Не нужно уплачивать фиксированные суммы на пенсионное и медицинское страхование, что значительно снижает финансовую нагрузку, особенно если доход от аренды непостоянен. Но следует понимать, что в этом случае пенсионный стаж и баллы не начисляются. Данный вопрос решается возможностью добровольных отчислений в Социальный фонд России (СФР) для формирования своей будущей пенсии.
Также в приложении «Мой налог» можно за несколько кликов сформировать официальную справку о доходах. Данный документ обладает юридической силой и принимается банками и другими финансовыми организациями при рассмотрении заявок на ипотеку или крупные кредиты, выступая весомым подтверждением вашей финансовой состоятельности.
Больше интересного – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.