Недавно писал, что один из ред-флагов – это переход на панибратское общение. Когда человек пытается стереть границы, это почти всегда приводит к: нарушениям договорённостей, давлению «по дружбе», конфликтам, финансовым потерям.
Сегодня продолжу тему, как распознать проблемных арендаторов (нанимателей) до их заселения.
Отказ от договора
Когда арендатор с порога предлагает обойтись без договора, чаще всего за этим скрывается желание использовать квартиру не по назначению: нелегальный хостел, посуточная сдача, субаренда или другая противозаконная деятельность. Или же жилец сразу понимает, что исполнять условия договора он не будет. А это, в первую очередь, финансовые риски собственника.
Более того, отказ от договора лишает вас защиты: невозможно доказать сумму аренды, сроки платежей и факты нарушения обязательств.
Скидки и торг
Любые попытки сбить цену, отсрочить оплату или отказаться от обеспечительного платежа – веский повод задуматься. Человек, который не готов нести финансовую ответственность, с высокой вероятностью не справится с регулярными платежами.
Платёжеспособность сложно оценить на глаз, но её можно проверить. Государственные порталы позволяют узнать о наличии долгов, исполнительных производств и банкротств. Об этом чуть ниже.
Рассрочка
Это риск получить задолженность с первого месяца. Базовое правило аренды: ключи передаются только после полной оплаты первого месяца и внесения обеспечительного платежа.
Если уже на старте у арендатора не хватает средств, лучше отказаться от сделки. Не стоит стесняться задавать вопросы: кто платит, откуда доход и насколько он стабилен.
Желание прописаться
Регистрация даёт арендатору ряд выгод: доступ к социальным услугам, пособиям, устройство детей в сад или школу... При этом для собственника появляются риски. Выписать человека с постоянной регистрацией без его согласия можно только через суд. Процесс долгий и сложный.
Ещё один риск – регистрация несовершеннолетних без согласия собственника. Выписать ребёнка без предоставления альтернативного жилья практически невозможно. Постоянная прописка допустима лишь в исключительных случаях и при абсолютном доверии.
Арендатор-иностранец
Сдача квартиры иностранцу – зона повышенного риска. Незнание законов может привести к штрафам, проблемам с налоговой и даже уголовной ответственности.
Ремонт
Эстетические взгляды жильцов могут сильно отличаться от ваших. Например, можно обнаружить, что антикварный шкаф стал ярко-зеленым, а нейтральные обои «зацвели» яркими розами. Кроме того, могут возникнуть и экономические разногласия – «мы сделали ремонт, поэтому должны платить меньше».
Поэтому, в идеале все изменения в квартире должны происходить только с письменного согласия собственника.
Также в договор можно включить пункт о том, что если арендатор сделал что-то по-своему и без согласования, то при выезде он обязан вернуть все как было или компенсировать восстановление.
Ложь
Если кандидат врёт, избегает личной встречи, ведёт себя агрессивно или скрывает важную информацию – это повод отказать в заселении. Такой человек может оказаться как мошенником, так и источником постоянных проблем и конфликтов.
Совет: попросите контакты предыдущего наймодателя и изучите социальные сети кандидата.
Гости
«Частые визиты друзей» могут обернуться увеличением числа фактически проживающих. Это может грозить повышенным износом имущества, убытками и постоянными жалобами соседей.
Но если вы согласны на такие условия, в договоре необходимо чётко прописать, кто считается жильцом, а кто гостем, и установить лимиты на ночёвки. Также необходимо прописать ответственность арендатора за поведение гостей. А в случае постоянных нарушений – досрочное расторжение договора.
Срочность
Это тоже повод проявить бдительность. Возможно, арендатор, который хочет быстрее заехать, хочет обойти проверки. Согласитесь, странно, когда человек не рассматривает несколько вариантов, не выбирает лучший, не вчитывается в договор, соглашается на любое оснащение квартиры и условия…
Поэтому стандартный протокол проверки жильцов опускать нельзя. Да, это занимает время. Но лучше спокойно проверить арендатора и согласовать все условия.
Проверка жильцов: что важно учесть
- стабильность работы и источника дохода;
- наличие имущества и автомобиля;
- регион регистрации;
- наличие животных.
Все эти факторы в совокупности дают реальное представление о рисках.
А как вы распознаете проблемных арендаторов? Что бы добавили в этот список?