Сегодня мы поговорим про страхование квартир, в том числе апартаментов, так как это основные виды объектов недвижимости в доверительном управлении.
Для начала давайте обозначим предметы страхования.
Что можно застраховать в квартире?
1. Конструкция
Стены, пол, потолок, перегородки и перекрытия.
Чтобы легче было представить – это квартира в черновой отделке.
2. Внутренняя отделка и оборудование
- Все виды внутренней отделки (напольное, настенное и потолочное покрытие)
- Двери (входные и межкомнатные)
- Окна (в том числе остекление балкона)
- Системы отопления и газоснабжения
- Элементы горячего и холодного водоснабжения (в том числе нагреватели, душевые кабины)
- Канализация
- Электроснабжение (в т. Ч. Умный дом, видеонаблюдение)
- Вентиляция (сплит-системы внутренние и наружные блоки)
3. Движимое (домашнее) имущество
- Мебель (в том числе встроенная и гардеробные)
- Техника (бытовая и цифровая)
- Предметы интерьера (ковры, картины, текстиль, осветительные приборы и прочее)
- Личные вещи (книги, одежда, музыкальные инструменты, посуда, антиквариат и т.д.)
4. Гражданская ответственность
- Неумышленное причинение вреда третьим лицам (соседям)
- Потоп, пожар, взрыв газа и т.п.
От каких рисков страхуется имущество
Основные риски:
1. Пожар, удар молнии, взрыв
2. Воздействие жидкости (затопление, воздействие средств пожаротушения)
3. Стихийные бедствия (шквал, землетрясения, оползни, наводнения, град и т.д.)
4. Аварии инженерных систем
5. Противоправные действия 3-х лиц (грабёж, разбой, кража)
6. Падение (деревьев, транспортных средств, столбов, летательных аппаратов и пр.)
Дополнительные риски
1. Короткое замыкание
2. Проведение ремонтных работ в помещении
3. Вандализм
4. БПЛА (военные, боевые)
5. Для квартир на последних этажах, воздействие атмосферных осадков (на кровлю, перекрытия, балконы, окна)
6. Сдача недвижимости в аренду
Имеется ввиду, что факт сдачи квартиры в аренду повышает вероятность наступления некоторых категорий рисков из основной группы. Но не имеет отношение к расходам, которые может понести собственник при сдаче жилья (ущерб от арендаторов, компенсация простоя помещения).
Здесь важно понимать, для чего нужно доверительное управление, и что покрывает страховка. Так как многие люди, не вникая в суть, считают, что данные услуги взаимозаменяемые.
Давайте разберёмся. Полис страхования имущества не предназначен сберечь мебель или ремонт от арендаторов. Он покрывает ущерб, наступивший в результате оговоренных рисков. При долгосрочной аренде страховые компании не заплатят , если наниматель разбил чашку, оставил затяжки на шторе или пятно на диване. Вот, если он забыл закрыть кран, вода потекла к соседям, то это будет являться страховым случаем. Если жильцы что-то украдут, то возмещения не будет.
По риску противоправных действий третьих лиц, ущерб неразрывно связан с незаконным проникновением в жильё. Арендаторов же мы впускаем самостоятельно, и в квартире они находятся на законных основаниях. Поэтому к страховому случаю это не относится.
Для того, чтобы сохранить имущество от действий нанимателей нужно доверительное управление. Где управляющий при заселении тщательно зафиксирует имущество, находящееся в квартире, возьмёт у жильцов обеспечительных платёж. А при выселении также тщательно сверит состояние квартиры с первоначальным видео. Здесь будет организован клининг и химчистка мебели, если жильцы плохо убрали, приобретено имущество в замен отсутствующего и многое другое.
К сожалению многих, на сегодняшний день нет таких полисов, которые компенсируют задолженность жильцов за жилищно-коммунальные услуги или аренду, а также упущенную выгоду из-за внезапного выезда арендаторов.
Существуют страховки, которые заявляют, что покрывают ущерб от арендаторов. Но нюансов и условий, которые необходимо выполнить, больше, чем рисков. Если внимательно изучить правила страхования, то поймём, что выплату по такому полису можно получить только в случае сдачи квартиры на срок более 1 года с регистрацией договора и внесении обременения в Реестр недвижимости. А для того, чтобы получить выплату за период простоя, требуется предъявить декларацию, которую Вы подавали с доходом от сдачи квартиры. Они вычисляют среднее, если стоимость менялась. Выплачивают стоимость аренды за 1 или 2 недели простоя (зависит от компании), дальнейший простой не покрывается.
Сейчас на рынке страхования нет продукта реально защищающего собственника от всех рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду. То, что предлагается, малоэффективно в сравнении с доверительным управлением и не стоит своих денег. Арендаторы часто наносят вред имуществу в процессе эксплуатации, за всё платить страховым компаниям не выгодно.
В прошлом году Тиньков выпустил страховой продукт для арендных квартир, где предусмотрена компенсация за порчу имущества от рук арендаторов. Но оформить такой полис может только сам арендатор в пользу собственника. В таком случае собственнику или тому, кто квартиру сдаёт, проще получить от жильцов обеспечительный платёж.
Во-первых, перспектива его возврата мотивирует нанимателей к бережному отношению.
Во-вторых, если жильцы что-то испортили, то мы решаем сами проще купить или восстановить вещь. Страховая компания будет ещё оценивать и износ, принимать решение, не взирая на пожелания собственника. В чью пользу будет эта оценка неизвестно.
Рассматривать такую страховку, как альтернативу обеспечительному платежу рискованно. Так как чаще всего из средств обеспечительного платежа управляющие оплачивают ЖКУ и уборку. Этого как раз страховка не покроет. И если арендатор внёс обеспечительный платёж, то не захочет платить за страховку. Соответственно и наоборот.
Если трезво смотреть на вещи и не ждать чуда, то нужно уяснить, что квартиру стоит страховать для того, чтобы вам всегда было что сдавать.
Да, когда первый раз смотришь на список стандартных рисков, то первая мысль: никогда со мной этого не случится. Я и сама думала так когда-то.
Реальные случаи
Взять пожар или поджог, на первый взгляд явление редкое, особенно поджог. Но в одном из домов, где мы сдаём квартиру в Москве, на 1 этаже расположен магазин одежды. Его ночью подожгли, пострадало несколько жилых помещений.
Месяц назад случился пожар у меня этажом ниже, загорелась стиральная машина. Я вызывала пожарных, так как подъезд уже был весь в дыму и пришлось эвакуироваться. На следующий день аналогичная ситуация произошла с моей знакомой в Ростове – из-за стиральной машины сгорела квартира в соседнем подъезде.
Но всё-таки чаще всего мы сталкиваемся с воздействием жидкостей. Несколько месяцев назад, я узнала такую интересную цифру. По статистике каждые 4 года происходят затопления (заливаем мы кого-то, либо нас). В этот момент я даже подумала, что у меня за 7лет не было ни чего подобного. После этого меня залили уже дважды. На моём личном опыте, пока не было стихийных бедствий и прилётов БПЛА. У меня взрывалась газовая колонка, было смертельное ДТП с участием моего дома. Пассажирку от удара вынесло через лобовое стекло, приземлилась она в моё окно по частям. Мои строители, когда клали плитку, затопили соседей. Поэтому наступление страхового случая для любого человека более реально, чем он думает.
В нашей стране ещё нет культуры страхования, как в некоторых других странах, где люди страхуют всё своё имущество непрерывно. Но как мы знаем по классике: «Ни что не стоит так дёшево и не ценится так дорого, как страховой полис во время наступления страхового события.» Ильф и Петров.
Для любого человека не приятно наступление того или иного страхового случая, так как это прежде всего расходы и стресс. А для того, кто сдаёт в аренду пострадавшее имущество вдвойне. Так как для него это не просто расходы, но и потеря дохода.
Приведу простой пример. Иногда человек говорит: «У меня нет дорогих ремонта и мебели, квартира на 1 этаже, топить мне не кого. Зачем лишние траты на страхование? Тем более, что у ущерба есть виновник, который должен его возместить.»
Может случиться так, что у соседей в кухне потоп. Они залили квартиру, которую вы сдаёте, вода потекла на холодильник с потолка, и он сгорел. Жильцы пришли с работы, холодильник не работает, продукты пропали, на полу вода. Возможно, жёлтые пятна на потолке после высыхания, вас и жильцов смущали бы не сильно. Но как быть со сломанной техникой? Ущерб должны возместить соседи. Но там старушка, которая забыла кран закрыть, и взять с неё нечего. Или там жили квартиранты, которые тут же и съехали. Собственник за них платить не хочет, а где их искать? Выход: судиться с собственником. Но ваши арендаторы не будут жить полгода без холодильника пока пройдут суды. Как ни крути, но расходы на приобретение нового холодильника лягут на собственника, если нет страховки.
Страхование ипотечной недвижимости.
Требования банков различаются. В целом есть 3 вида ипотечного страхования: титул, имущество и жизнь.
Если квартира приобретается у застройщика по договору долевого строительства, то страхование титула не требуется. Данный риск предусмотрен для страхования вторичного рынка недвижимости и защищает от потери права собственности на законных основания. Как правило, титул страхуется на 3 года после оформления купли-продажи, так как в течении 3 лет сделку можно оспорить в суде. Действия мошенников под данный риск не попадают. Если суд по какой-то причине отменяет сделку, то человек обращается в страховую компанию, и она закрывает долг перед банком.
Страхование жизни и здоровья заёмщика. В случае смерти или утраты трудоспособности, страховая выплачивает ипотеку банку.
Страхование имущества. Для банка страхуется только конструкция, стоимость отделки не учитывается. При наступлении страхового случая, выплату также получает банк.
Многие люди даже не знают, что по ипотеке все страховые выплаты идут в пользу банка. Они думают, что застраховали своё имущество и жизнь, но это не так. По факту они страхуют банк от невозврата кредита. Тем, кто работает в данной сфере это на столько очевидный факт, что людям этого даже не разъясняют, полагая, что они и так понимают.
Мне часто приходится слышать от клиентов с ипотекой: «Хочу застраховать гражданскую ответственность, моя то квартира и так застрахована». Я говорю: «Ок, только ваша квартира и имущество в ней никак не застрахованы. Так как для ипотеки страхуется только конструктив на остаток суммы задолженности, а не на стоимость квартиры. Остальное имущество не застраховано совсем».
В связи с чем нужно страховать движимое имущество, отделку, гражданскую ответственность и конструкцию на её действительную стоимость. Тогда, если что-то произойдёт, ипотечная страховка закроет долг перед банком, а обычная покроет ущерб собственнику.
Еще больше полезной информации - в телеграм-канале эксперта по страхованию Юлии Духаниной.
Если остались вопросы и нужна консультация.