Российский рынок новостроек в 2025 году формально выглядел устойчивым. Продажи почти не снизились, в деньгах рынок даже вырос, застройщики отчитывались о стабильном спросе, а в публичном поле продолжали звучать тезисы про «адаптацию к высокой ставке».
Но если копнуть глубже, под витриной благополучия появились тревожные сигналы. Один из них - резкий рост расторжений договоров долевого участия (ДДУ), который в 2025 году достиг максимальных значений за последние пять лет.
Этот показатель редко попадает в заголовки, но именно он показывает реальное финансовое состояние покупателей и устойчивость спроса. И здесь рынок дал явный сбой.
Цифры, которые нельзя игнорировать
По данным института жилищного развития «Дом.РФ», в 2025 году в России были расторгнуты сделки с 14,2 тыс. строящихся квартир в новостройках.
Совокупная стоимость этих сделок - 155 млрд рублей.
В относительном выражении это около 3% от всего объема продаж первичного жилья за год.
Для понимания масштаба:
- 2023 год — 65 млрд рублей расторгнутых ДДУ (1,3% от продаж)
- 2024 год — 91 млрд рублей (1,9%)
- 2025 год — 155 млрд рублей (3%)
Рост не просто заметный. Он ускоряющийся. И это принципиально важно.
Если в 2023–2024 годах расторжения можно было списывать на единичные случаи, переезды, смену семейных обстоятельств или локальные проблемы проектов, то в 2025 году стало очевидно: это системный процесс.
Почему расторжения — это ключевой индикатор рынка
В отличие от показателей ввода жилья или количества сделок, расторжения отражают платежеспособность покупателей во времени.
Купить квартиру — одно.
Справляться с обязательствами по ней 6, 12, 24 месяца — совсем другое.
Рост расторжений означает сразу несколько вещей:
- люди переоценили свои финансовые возможности
- модель покупки «на грани» перестала работать
- часть спроса была искусственно поддержана, а не органической
Именно поэтому «Дом.РФ» напрямую связывает рост расторжений с двумя факторами:
- рассрочки от застройщиков
- рыночная ипотека по высоким ставкам
Разберем оба.
Рассрочки: временное спасение, отложенная проблема
В 2024–2025 годах рассрочки стали главным инструментом продаж.
По сути, они заменили недоступную ипотеку.
Застройщики предлагали:
- минимальный первоначальный взнос
- фиксированные платежи на 1–3 года
- отсрочку основного долга
- обещание «потом перейти на ипотеку»
На бумаге все выглядело красиво.
В реальности — слишком оптимистично.
Где ломается модель рассрочки
Ключевая проблема рассрочек в том, что они не решают вопрос доходов, а лишь откладывают его.
Покупатель рассчитывает, что:
- ставка по ипотеке снизится
- доход вырастет
- объект подорожает
- квартиру можно будет выгодно продать или рефинансировать
Но в 2025 году совпало сразу несколько неприятных факторов:
- ключевая ставка оставалась высокой большую часть года
- ипотека по 16–18% оказалась неподъемной
- рост доходов населения отставал от инфляции
- перепродать новостройку стало сложнее
В итоге к середине и концу 2025 года многие покупатели столкнулись с простой реальностью: платить дальше они не могут.
И тогда начинается расторжение ДДУ.
Рыночная ипотека: вторая точка давления
Второй фактор — классическая ипотека, но по рыночным ставкам.
На протяжении 2025 года:
- средняя ставка по рыночной ипотеке держалась в диапазоне 16–18%
- ежемесячные платежи по сравнению с 2021–2022 годами выросли в 1,5–2 раза
- нагрузка на семейный бюджет стала критической
Да, льготные программы частично работали. Но они:
- были ограничены по параметрам
- подходили не всем
- постепенно ужесточались
В результате значительная часть покупателей зашла в ипотеку на пределе возможностей, рассчитывая на быстрое снижение ставки.
Этого не произошло.
Рост просрочек по ипотеке: еще один тревожный сигнал
Параллельно с ростом расторжений ДДУ «Дом.РФ» фиксирует и другую негативную динамику - увеличение доли ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней.
Цифры такие:
- конец 2024 года — 0,7%
- ноябрь 2025 года — 1,2%
Рост почти в два раза за неполный год.
Да, в абсолютных значениях это пока не катастрофа.
Но важна динамика.
Просрочка растет именно тогда, когда рынок внешне «держится». Это означает, что запас прочности у заемщиков сокращается.
При этом рынок формально вырос. Парадокс?
По итогам 2025 года:
- продано 25,6 млн кв. м новостроек (+1% год к году)
- в денежном выражении — 5,2 трлн рублей (+11%)
То есть рынок не рухнул. Более того, в деньгах он вырос.
Но здесь ключевой момент - рост обеспечен ценой, а не количеством устойчивых покупателей.
Средний чек вырос.
Долговая нагрузка выросла.
Риски выросли.
А устойчивость — нет.
Почему 2026 год станет проверкой на прочность
По прогнозу аналитиков «Дом.РФ», в 2026 году продажи первичного жилья составят:
- 25–27 млн кв. м
- 5,2–5,7 трлн рублей
На первый взгляд - стабильность.
Но структура этого рынка может сильно измениться.
Что будет давить на рынок в 2026 году
- Хвост рассрочек, оформленных в 2024–2025 годах
- Переход части покупателей на ипотеку по все еще высоким ставкам
- Рост себестоимости у застройщиков
- Снижение реальных доходов части населения
Все это повышает вероятность:
- новых расторжений
- пересмотров условий
- заморозки части проектов
- консолидации рынка
Что это значит для застройщиков
Для девелоперов рост расторжений — это не просто статистика. Это:
- кассовые разрывы
- рост издержек
- давление со стороны банков
- необходимость пересматривать финансовые модели
В 2026 году выигрывать будут не те, кто больше продает, а те, кто:
- жестче фильтрует покупателей
- сокращает долю рискованных рассрочек
- быстрее адаптирует проекты под реальный спрос
- умеет работать с долгом
Рынок станет менее «маркетинговым» и более финансовым.
Что это значит для покупателей
Для покупателей сигнал тоже однозначный.
Эпоха покупки «на авось» закончилась.
Рассрочка — не бесплатные деньги.
Ипотека — не временное неудобство.
В 2026 году выживут стратегии:
- с запасом по доходам
- с консервативным расчетом
- без ставки на резкое снижение ставок
- с пониманием горизонта владения
Все остальное — повышенный риск.
Итог: рынок не падает, но трещины видны
Рост расторжений ДДУ в 2025 году - это первый серьезный симптом перегрева отдельных сегментов первичного рынка.
Пока это не кризис.
Но это и не норма.
2026 год станет периодом проверки:
- платежеспособности спроса
- устойчивости девелоперов
- жизнеспособности моделей продаж
Именно здесь рынок начнет разделяться на сильных и слабых.
Без резких обвалов, но с жестким отбором.