Рынок недвижимости входит в 2026 год в состоянии затяжного ожидания. 2025-й стал годом охлаждения спроса, высокой ключевой ставки и осторожности как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Однако уже к началу 2026 года контуры будущего движения стали более понятны. Базовый прогноз экспертов можно описать так: спрос будет возвращаться постепенно, резких скачков не ожидается, но цены на жилье продолжат рост при любом сценарии.
Объемы строительства и предложение
По итогам 2025 года в России в стадии строительства находилось около 121 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 7 млн кв. м больше, чем в начале года. С учетом нежилых объектов совокупный объем строительства превышает 200 млн кв. м. Формально дефицита предложения нет, но структура рынка меняется.
Девелоперы резко сократили запуск новых проектов еще в 2023–2024 годах, когда ключевая ставка поднималась до 20%. В 2025 году эта тенденция закрепилась. В результате в 2026–2027 годах рынок столкнется с эффектом отложенного сокращения предложения, особенно в массовом сегменте и в регионах.
Ключевая ставка и ипотека
Основной фактор 2026 года - денежно-кредитная политика Банка России. Базовый сценарий предполагает ключевую ставку в диапазоне 13–15% в среднем по году. Это выше комфортных значений, но уже не блокирующий уровень.
При таком сценарии рыночная ипотека во втором полугодии 2026 года может опуститься до 13–14%. Этого достаточно, чтобы на рынок начали возвращаться покупатели с отложенным спросом. По оценкам участников рынка, каждое снижение ипотечной ставки на 1 п.п. увеличивает покупательскую активность на 10–12%.
Общий объем выданной ипотеки в 2026 году может достичь 5,5–5,7 трлн рублей. Основной рост обеспечат рыночные программы, так как условия по льготной ипотеке с 1 февраля 2026 года ужесточаются и охват аудитории сокращается.
Первичный рынок: спрос, цены, риски
На первичном рынке в первом полугодии 2026 года возможна слабая динамика. Часть экспертов прогнозирует снижение спроса на 8–12% год к году из-за все еще дорогих кредитов и сжатия льготных программ.
Во втором полугодии ситуация может измениться. При ставках по ипотеке ниже 14% в рынок вернутся покупатели без доступа к семейной ипотеке, а также часть средств с банковских депозитов. Это поддержит спрос и стабилизирует продажи.
Цены на новостройки продолжат расти. Причины носят структурный характер: рост себестоимости строительства, удорожание рабочей силы, логистики, материалов, а также расширение требований к инфраструктуре и качеству проектов. Даже при слабом спросе девелоперы не готовы снижать цены, предпочитая сокращать объемы продаж.
Базовый прогноз роста цен на первичном рынке в 2026 году - 8–12%. При негативном сценарии рост может ускориться до 15–20% за счет сокращения предложения.
Вторичный рынок: эффект пружины
Вторичный рынок входит в 2026 год с большим объемом отложенного спроса. Разрыв в ценах между новостройками и «вторичкой» достиг исторических значений, что делает готовое жилье более привлекательным при снижении ставок.
При ипотечных ставках ниже 14–15% вторичный рынок может показать рост цен на 12–15% по итогам года. Основной спрос придется на ликвидные объекты с дисконтом и хорошими локациями. Во втором полугодии 2026 года активность может быть сопоставима с уровнями 2025 года.
ИЖС и загородная недвижимость
Рынок индивидуального жилищного строительства в 2025 году вошел в фазу стагнации. Цены практически не росли, спрос сдерживался дорогими кредитами, переходом на эскроу-счета и изменениями в семейной ипотеке.
Зима 2026 года может стать ценовым дном для загородной недвижимости в среднесрочной перспективе. При снижении ключевой ставки рынок ИЖС способен достаточно быстро перейти к фазе восстановления. Традиционный рост спроса ожидается с марта–апреля 2026 года, что может запустить новый виток роста цен.
Девелоперы и структура рынка
В 2026 году рынок окончательно переходит от фазы ожидания к фазе отбора. Конкурентоспособность будет определяться не объемами строительства, а качеством управления, контролем себестоимости и эффективностью продаж.
Ожидается рост интереса к комплексному развитию территорий, цифровизации процессов, промышленному домостроению и использованию ИИ в управлении проектами. При этом снятие защитных мораториев может привести к банкротству 10–15% застройщиков, что создаст дополнительные риски для дольщиков и рынка в целом.
Итоговый прогноз
2026 год не станет годом бума, но станет годом разворота. Спрос начнет возвращаться, ипотека постепенно оживет, а цены продолжат рост независимо от сценария. Основной риск - не падение цен, а сокращение предложения в ближайшие 2–3 года, что может привести к более резкому удорожанию жилья в 2027–2028 годах.