Российский рынок жилой недвижимости входит в затяжной переходный период. После бурных лет льготной ипотеки, резкого роста цен и последующего охлаждения спроса рынок словно взял паузу. Однако аналитики сходятся в одном: эта пауза временная. По мере снижения процентных ставок и одновременного сокращения нового предложения рынок может столкнуться с ускорением роста цен уже в 2027–2028 годах.
Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), подготовленному для госкомпании «Дом.РФ», средняя стоимость квадратного метра в новостройках к 2030 году увеличится почти на 52% по сравнению с уровнем 2025 года - с 184,1 тыс. ₽ до 279,6 тыс. ₽. В среднем рост составит около 7,8% в год, но распределяться он будет крайне неравномерно.
Этот прогноз уже вызвал активную дискуссию среди участников рынка. Одни считают его слишком оптимистичным и указывают на риск перепроизводства. Другие, напротив, уверены, что рынок недооценивает эффект от снижения ставок и структурного дефицита жилья, который может проявиться позже. Чтобы понять, кто прав, разберем ситуацию поэтапно.
Почему 2025–2026 годы выглядят «тихими»
На первый взгляд может показаться, что рынок уже прошел пик и перешел в фазу стагнации. В 2025–2026 годах рост цен действительно остается сдержанным. Причины здесь вполне рациональны.
Во-первых, ключевая ставка остается высокой. Даже после серии снижений она все еще существенно выше уровней, к которым рынок привык в период льготной ипотеки. Это автоматически ограничивает спрос на ипотеку по рыночным программам и делает покупку жилья в кредит тяжелым финансовым решением для большинства семей.
Во-вторых, предложение пока сохраняется на относительно комфортном уровне. Проекты, запущенные в 2022–2023 годах, продолжают выходить на рынок. Многие застройщики стараются завершить начатое, несмотря на рост себестоимости и удорожание проектного финансирования.
В-третьих, покупатель стал осторожнее. Домохозяйства больше не ожидают стремительного роста цен «здесь и сейчас» и предпочитают выжидательную позицию. Это особенно заметно в массовом сегменте, где спрос чувствителен к ставкам и уровню доходов.
Все это формирует иллюзию стабильности. Однако именно в такие периоды, как показывает история рынка, закладываются будущие перекосы.
Скрытый фактор: сокращение новых проектов
Ключевая идея прогноза АКРА заключается не в текущей динамике, а в отложенных эффектах. Один из главных - резкое сокращение запуска новых проектов в 2024–2026 годах.
Высокая стоимость кредитов для застройщиков, рост затрат на строительство, ужесточение требований банков и снижение маржинальности привели к тому, что девелоперы стали заметно осторожнее. Многие компании либо отложили запуск новых очередей, либо полностью заморозили планы по новым площадкам.
На коротком горизонте это почти незаметно. Но в строительстве есть инерция: между решением «не запускать проект» и фактическим дефицитом жилья проходит два-три года. Именно поэтому аналитики ожидают, что последствия текущей паузы проявятся ближе к 2027–2028 годам.
К этому моменту на рынок выйдет меньше новых домов, чем требуется для покрытия потенциального спроса. Если параллельно начнет снижаться ключевая ставка, эффект может оказаться усиленным.
Роль процентных ставок: главный переключатель рынка
Процентная ставка — ключевой механизм, который либо «включает», либо «выключает» рынок недвижимости. По прогнозу Банка России, к 2027 году ключевая ставка может снизиться до уровня 7–8%. Это означает, что ипотечные ставки установятся в диапазоне 9–10%.
Для рынка это принципиально другой режим.
При таких ставках ипотека снова становится массовым инструментом, а не нишевым продуктом для ограниченного круга заемщиков. Платежи по кредиту становятся сопоставимыми с арендой, а покупка жилья снова начинает восприниматься как рациональное решение, а не долговой риск.
Именно на этот эффект делает ставку АКРА. Снижение ставок может привести к резкому оживлению спроса, который столкнется с ограниченным предложением. В таких условиях рост цен ускоряется даже без дополнительных стимулов.
Почему рост цен будет неравномерным
Важно понимать, что прогнозируемый рост в среднем по рынку не означает одинаковую динамику во всех сегментах и регионах.
Наиболее уязвимым к ускорению роста цен может оказаться массовый сегмент в крупных агломерациях. Именно здесь спрос наиболее чувствителен к снижению ставок, а предложение чаще всего страдает от сокращения новых проектов.
Бизнес- и премиальные сегменты будут вести себя иначе. Здесь спрос меньше зависит от ипотеки и сильнее — от доходов, инвестиционных ожиданий и состояния альтернативных рынков. Рост цен возможен, но он будет более выборочным и связанным с конкретными локациями и проектами.
Региональная дифференциация также усилится. В городах с устойчивым притоком населения и рабочих мест эффект дефицита проявится быстрее. В регионах с демографическим спадом рынок может остаться в состоянии умеренной динамики или даже стагнации.
Доступность жилья: спорный момент прогноза
Одно из самых дискуссионных утверждений АКРА - вывод о том, что доступность жилья существенно не снизится. Логика здесь следующая: рост цен будет компенсироваться снижением ипотечных ставок и ростом номинальных доходов.
Однако этот тезис вызывает сомнения у части экспертов. Доступность — это не только ставка по кредиту, но и первоначальный взнос, и общий уровень цен, и стабильность доходов населения.
Даже при ипотеке под 9–10% рост стоимости квадратного метра на 50% означает увеличение абсолютного размера кредита. Это автоматически повышает требования к заемщику и увеличивает риски для семей с нестабильными доходами.
Кроме того, рынок может столкнуться с эффектом «ложной доступности», когда формально платежи выглядят приемлемыми, но финансовая нагрузка остается высокой из-за длительных сроков кредитования.
Альтернативный взгляд: риск перепроизводства
Не все эксперты разделяют прогноз ускоренного роста цен. Существует и противоположная точка зрения, согласно которой рынок может столкнуться не с дефицитом, а с избыточным предложением.
По мнению руководителя ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, объемы ввода жилья уже сейчас превышают объемы продаж. Это означает, что часть проектов может выйти на рынок в условиях ограниченного спроса, что будет сдерживать рост цен.
С этой логикой согласны и представители девелоперского сообщества. Они отмечают, что консолидация застройщиков и оптимизация издержек не обязательно ведут к удорожанию. Напротив, крупные игроки могут удерживать цены за счет масштаба и более дешевого финансирования.
В таком сценарии рост цен будет идти примерно на уровне инфляции, без резких скачков даже после снижения ставок.
Где истина на самом деле
Вероятнее всего, реальность окажется между двумя крайними сценариями. Рынок недвижимости слишком сложен, чтобы развиваться по одной линейной модели.
Да, сокращение запуска новых проектов создает предпосылки для дефицита. Да, снижение ставок способно резко оживить спрос. Но одновременно рынок сталкивается с демографическими ограничениями, изменением потребительских привычек и ростом альтернативных форм проживания — аренды, сервисных форматов, коливингов.
Кроме того, государственная политика может внести свои коррективы — от новых ипотечных программ до регулирования девелоперской деятельности.
Поэтому говорить о «взлете цен» в буквальном смысле стоит с осторожностью. Скорее речь идет о фазе ускоренного, но не хаотичного роста, который будет заметен прежде всего в отдельных сегментах и локациях.
Что это значит для покупателей и инвесторов
Для покупателей ключевой вопрос - тайминг. Те, кто рассчитывает на ипотеку, могут выиграть от снижения ставок, но заплатить больше за сам объект. Те, кто покупает за собственные средства, окажутся перед выбором: войти в рынок раньше или ждать большей определенности.
Для инвесторов ситуация еще сложнее. Рост цен сам по себе не гарантирует высокой доходности, особенно если арендные ставки не будут расти теми же темпами. Инвестиционная логика смещается от «купил и подорожало» к более тонкому расчету - локации, формата, ликвидности. Время легкого и простого инвестирования в недвижимость, когда заработать на ней мог любой желающий - проходит. Теперь на недвижимости смогут зарабатывать более профессиональные участники.
Итог
Прогноз роста цен на жилье после 2027 года основан не на эмоциях, а на структурных изменениях рынка - сокращении предложения, возможном снижении ставок и накопленном отложенном спросе. Однако этот рост вряд ли будет равномерным и универсальным.
Рынок входит в фазу, где решающим фактором становится не средняя цена квадратного метра, а способность точно оценивать будущий баланс спроса и предложения. Для одних сегментов 2027–2028 годы действительно могут стать периодом ускорения, для других - временем жесткой конкуренции и сдержанных цен.
Главный вывод прост: рынок готовится к новому циклу, но он будет сложнее и избирательнее, чем предыдущий.
Вам будет интересно:
Мой ТЛГ-канал: https://t.me/vesel_investor/843