Не так давно РБК опубликовал аналитику по расторжениям договоров долевого участия (ДДУ) за 2025 год. В Дом.РФ главной причиной роста таких случаев называют рассрочки и ипотечные кредиты.
Разбивки по регионам, к сожалению, нет. Но именно она была бы особенно интересна — потому что в субъектах, где велика доля инвестиционных покупок, показатель расторжений почти наверняка существенно выше.
Почему? Потому что инвестор, расторгая ДДУ, не ломает себе жизнь. Он изначально не планировал жить в этой квартире или апартаментах. Это просто неудавшийся финансовый инструмент, от которого легче отказаться.
И тут мы подходим к Крыму.
Почему доля расторжений в Крыму может вырасти
В 2024–2025 годах в Крыму массово продавались проекты по завышенным ценам, причём рост происходил уже через несколько месяцев после старта продаж.
На этом фоне на рынок хлынула волна так называемых «диванных инвесторов». Схема выглядела так:
- они видят резкий и, по сути, ненормальный рост цен;
- покупают объект на ранней стадии, внося минимальный первоначальный взнос;
- рассчитывают через полгода–год сделать переуступку с прибылью 20–30%;
- остальное — за счёт рассрочки или ипотеки.
Разберём типичную модель на цифрах.
Как это выглядело в цифрах
Предположим:
Цена объекта при покупке: 10 млн ₽
Первоначальный взнос (20%): 2 млн ₽
Ежемесячный платёж: 100 000 ₽
Срок владения до предполагаемой продажи: 10 месяцев
За это время инвестор вкладывает:
2 млн ₽ (первоначальный взнос)
1 млн ₽ (ежемесячные платежи: 100 000 ₽ × 10 месяцев)
Всего инвестиций: 3 млн ₽
Ожидания:
Предполагаемая цена продажи при росте стоимости на 30%: 13 млн ₽
Прибыль от операции: 3 млн ₽ (13 – 10)
Доходность на вложенные собственные средства: 100% за 10 месяцев
На бумаге выглядит идеально: вложил 3 миллиона — заработал 3 миллиона.
Но реальность оказалась куда прозаичнее.
Когда инвесторы застряли
Итог для многих оказался таким:
они не могут продать объект даже по цене покупки, не говоря уже о желанных +30%.
Причина проста — рынок переполнен «коллегами по несчастью», которые:
- тоже купили по завышенным ценам;
- тоже рассчитывали на короткий рывок вверх;
- тоже одновременно пытаются выйти через переуступку;
- для жизни эти объекты не подходят, поэтому рынка переуступок на стадии готовности, как в Москве и крупных городах, просто нет.
По данным Telegram-канала «А2», в ряде крымских проектов количество предложений по переуступке весьма показательно.
- ЖК «Сезоны», «Кубики», «Море» (Евпатория), «Высота», «Темпо», «Лазурный берег», «Премьер», «Алустон», «ПаркПлаза», «Массандра парк», «СкайПлаза», «МореЯлта» — имеют по одному предложению на переуступку;
- «Море Плаза», «Хидден Ялта», «Майта», «Аврора Ялта», «Лучистое», «ИталИка» — по данным на момент сбора статистики не имели ни одного предложения.
Важно, что первые четыре проекта с наибольшим количеством переуступок реализовывала одна и та же компания, хорошо известная на рынке своей агрессивной маркетинговой политикой. Это уже становится определëнным маркером. Есть версии, какой комплекс станет следующим лидером в переуступках - пишите в комментариях.
Некоторые «инвесторы» умудрялись вложить по несколько миллионов сразу в 2–3 проекта по такому принципу.
Особенно активно эта волна началась во второй половине 2024 года — после отмены льготных ипотек — и продолжается до сих пор.
Почему длинные рассрочки — тревожный сигнал
Есть ещё один важный момент, который многие игнорируют.
Некоторые инвесторы и риэлторы всерьёз возмущаются в некоторых действительно топовых проектах, которые знают себе цену:
«Почему у вас такие короткие рассрочки?» (до 12 месяцев)
Не понимая, что короткая рассрочка часто означает:
- у застройщика жёсткая финансовая дисциплина;
- деньги быстро попадают на эскроу-счета;
- проект меньше зависит от постоянного притока «новых» дольщиков.
А вот там, где:
- рассрочки дольше 18 месяцев,
- ежемесячные платежи близки к ипотечным или даже ниже,
риски выше — именно такие схемы особенно привлекательны для массовых спекулятивных сделок.
Результат:
- растёт доля расторжений на более поздних этапах строительства;
- у застройщика появляются финансовые разрывы;
- повышается риск затяжек в сроках и ухудшения качества самого проекта ("обезжиривание").
Где особенно опасно заходить «как инвестору»
Чтобы не попасть в спорную инвестицию, важно не влюбляться в рендеры и красивые презентации, а смотреть на реальные показатели инвестиционной привлекательности: локация, инфраструктура города и курорта, управляющая компания и пр. Детально описали в статье Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Особое внимание стоит уделять следующим случаям.
1. Апарт-отели
В апарт-отелях цена на выходе будет определяться не столько «красотой» проекта, сколько реальной доходностью от аренды.
Опасные сигналы:
- обещания завышенной доходности без внятных расчётов загрузки и сравнительно-маркетингового анализа;
- отсутствие прозрачной статистики по аналогичным объектам в локации;
- ставка только на будущий «турпоток», который ничем не подтверждён.
Читайте Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
2. Локации без сильного курортного потенциала
Если рядом не планируется крупный федеральный курорт, а инфраструктура слабая, рассчитывать на серьёзную перепродажу проблематично.
Особенно рискованно:
- небольшие населённые пункты без постоянного населения 100 000+ человек.
- города и посёлки без развитого курортного направления;
- проекты, удалённые от ключевых туристических центров (исключение — ближайшие районы к центру Ялты, где спрос более устойчив).
В таких местах покупка «под инвестицию» зачастую превращается в долгий и малоликвидный актив, из которого очень сложно выйти без потерь.
Как подойти к инвестициям в новостройки более трезво
Кратко — несколько практических выводов:
- Не верить только рендерам и маркетингу.
- Смотрите на арендный рынок, загрузку отелей и апартаментов в этой локации.
- Считать не только прибыль, но и риски:
- Что будет, если объект не получится продать годами даже по цене покупки? Готовы ли вы обслуживать платежи всё это время?
- Какова вероятность появления нового объекта рядом или ближе к морю с более привлекательной ценой или более сильной инфраструктурой?
- Оценивать застройщика и условия финансирования.
- Короткие рассрочки и жёсткая дисциплина по эскроу — скорее плюс, чем минус. Супердлинные и «слишком удобные» условия — повод насторожиться.
- Избегать сомнительных «инвестсхем» в маленьких городах.
- Если это не Ялта и не крупный курорт/город с населением 100 000+, инвестиционный потенциал часто сильно переоценён. Текущие стройки в: Коктебель, Утёс, Новофёдоровка - здесь всё, что дороже 5 миллионов (летний доход * 10 лет) рублей должно вызывать вопросы или рассматриваться только для проживания;
Инвестирование в недвижимость — это не «удвоение капитала за год», а работа с конкретными рисками и цифрами.
Крым сейчас наглядно показывает, что массовый вход диванных инвесторов в переоценённые проекты с длинными рассрочками рано или поздно приводит к волне расторжений и замороженных ожиданий.
Трезвый расчёт на старте почти всегда выгоднее красивых рендеров и обещаний лёгких денег.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.