На первичном рынке может возникнуть дефицит жилья экономкласса: миф или суровая реальность 2025 года?
Пока СМИ трубят о «пузырях» и возможном обвале цен, на горизонте замаячила куда более реальная и опасная проблема - физический дефицит самого доступного жилья в новостройках.
Куда исчезает «эконом», почему застройщикам больше не выгодно строить дешево и что делать нам с вами, чтобы не остаться у разбитого корыта (или с неподъемной ипотекой)?
1. Куда исчез «эконом»? Эволюция или вымирание
Еще 10 лет назад рынок четко делился на эконом, комфорт и бизнес. Сегодня же термин «экономкласс» практически исчез из прайс-листов крупных девелоперов. Его заменили на «стандарт» или «прагматик-класс», но суть не только в названии.
Почему застройщики отказываются от бюджетных проектов?
Основная причина — маржинальность. В условиях 2024–2025 годов строить «дешево и сердито» стало экономически бессмысленно.
- Рост себестоимости: Цены на арматуру, бетон и отделочные материалы за последние два года выросли на 30–50%.
- Дефицит кадров: Стоимость рабочей силы на стройплощадках бьет рекорды. Прорабы и каменщики теперь стоят «на вес золота».
- Проектное финансирование: Застройщики строят на кредитные деньги. Банкам выгоднее давать деньги под проекты с более высокой добавленной стоимостью (комфорт-плюс), где риски невозврата ниже за счет более состоятельной аудитории.
В итоге мы видим тренд: девелоперы «дотягивают» бюджетные проекты до уровня «комфорта», добавляя красивые входные группы или ландшафтный дизайн, чтобы оправдать высокую цену квадратного метра.
2. Ипотечный фактор: как высокая ставка «вымывает» предложение
Ключевая ставка ЦБ РФ остается на высоком уровне. Это напрямую бьет по спросу, но косвенно - и по предложению.
Заградительные ставки
Когда рыночная ипотека стоит 20%+, покупать жилье экономкласса в кредит становится абсурдом. Переплата по такому кредиту за 20 лет может составить 3-4 стоимости квартиры.
В результате:
- Спрос на «эконом» падает, так как его покупатели - люди с самыми ограниченными бюджетами.
- Застройщики видят падение спроса и не выводят новые проекты в этом сегменте.
- Через 1.5–2 года, когда цикл строительства подойдет к концу, мы увидим дыру в предложении.
Сворачивание льготных программ
Отмена массовой льготной ипотеки под 8% стала холодным душем. Оставшиеся адресные программы (семейная, IT) ориентированы на более дорогие объекты в развитых районах. Инвестор, привыкший «заходить» в котлован экономкласса, теперь вынужден либо увеличивать бюджет, либо уходить в регионы.
3. Земельный вопрос: где строить дешево?
Земля в черте крупных городов (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань) стремительно дорожает. Логистика и подведение коммуникаций к новым участкам съедают огромную часть бюджета проекта.
Если застройщик покупает дорогой участок, он физически не может построить на нем «эконом». Ему нужно отбить затраты, поэтому на месте бывших промзон вырастают башни бизнес-класса или, в лучшем случае, плотный «комфорт». Экономкласс вытесняется за пределы кольцевых дорог, в глубокое Подмосковье или Ленобласть, где транспортная доступность оставляет желать лучшего. Но даже там цены уже не «народные».
4. Запрет на «микроквартиры»: удар под дых бюджетному сегменту
Важным фактором 2024–2025 годов стал запрет в ряде регионов (включая Москву) на строительство студий площадью менее 28 кв. м.
Раньше студия в 19-22 «квадрата» была входным билетом для инвестора и первым жильем для молодежи. Это был чистый эконом. Теперь минимальный порог входа вырос.
Математика проста: Если раньше вы могли купить студию за 6 млн руб., то теперь минимальная «однушка» обойдется в 8.5–9 млн руб.Это решение окончательно «добивает» самый бюджетный сегмент на первичном рынке. Мы получаем более качественное жилье, но оно становится недоступным для огромного пласта населения.
5. Что говорят цифры? (Статистика и аналитика)
Согласно данным мониторинга рынка, объем вывода новых проектов экономкласса в 2024 году сократился на 25% по сравнению с 2021-22 годами. При этом объем «комфорт-класса» вырос.
Эти цифры подтверждают: мы находимся в фазе структурного сдвига. Дешевых квадратных метров физически становится меньше на витринах.
6. Прогнозы: чего ждать инвестору и покупателю?
Если вы планировали покупку в ближайшее время, вот несколько сценариев развития событий:
Сценарий 1: Рост цен на остатки
Всё, что уже построено или находится в высокой стадии готовности в сегменте «эконом», будет дорожать быстрее рынка. Просто потому, что альтернатив нет. Дефицит - лучший драйвер цены.
Сценарий 2: Переход на вторичный рынок
Покупатели, не найдя доступных вариантов в новостройках, массово пойдут в «панельки» 80-х и 90-х годов. Это может поддержать цены на вторичном рынке, которые сейчас стагнируют из-за высоких ставок по ипотеке.
Сценарий 3: Арендный бум
Если люди не могут купить дешевое жилье, они вынуждены его снимать. Для нас, инвесторов, это сигнал: спрос на аренду маленьких квартир будет только расти. Ставки аренды в 2025 году уже показывают двузначный рост.
7. Как заработать на дефиците
Друзья, дефицит - это не только проблема, но и возможность. Как нам на этом заработать?
- Поиск недооцененных «стандартов»: Ищите проекты, которые формально относятся к комфорт-классу, но по цене близки к старому эконому (например, на старте продаж в новых локациях).
- Региональная экспансия: Если в Москве и Питере «эконом» умер, то в городах-миллионниках (Новосибирск, Красноярск, Тюмень) он еще жив и дает отличную доходность.
- Ставка на студии (из старых запасов): Те студии, которые успели получить разрешение на строительство до запрета на малый метраж, станут «золотым активом». Их будет легко сдать и легко продать, так как их цена в абсолютных цифрах остается самой низкой.
Заключение
Дефицит жилья экономкласса на первичном рынке - это уже не прогноз, а начавшийся процесс. Рынок становится более качественным, но и более дорогим. «Входной билет» в инвестиции в недвижимость подорожал, и к этому нужно адаптироваться.
Не ждите «того самого» момента, когда всё подешевеет. В недвижимости выигрывает тот, кто умеет анализировать тренды раньше других. Дефицит предложения — это мощнейший фактор, который не даст ценам упасть даже при высокой ставке.
Что думаете вы? Успели заскочить в последний вагон дешевого жилья или будете ждать перемен? Пишите в комментариях, обсудим!