Осень 2025 года отметилась одним из самых сильных и тревожных трендов на российском рынке недвижимости: разрыв между ценами новостроек и вторичного жилья вырос до рекордных значений. По данным различных аналитических компаний, в крупных городах этот разрыв уже стабилизировался на уровне 34 % - то есть «квадрат» в новых домах стоит в среднем на треть дороже, чем аналогичный метраж на вторичном рынке.
Давайте поймем, как возник этот разрыв, почему он вырос именно сейчас, как проявляется в разных регионах, и что это может значить для рынка недвижимости в 2026 году.
Как появился этот разрыв: исторический контекст
Вообще, говоря простым языком, сегодня мы имеем ситуацию, когда готовое построенное жилье (вторичка) строит дешевле, "полуфабриката" - первички, жилья, которое еще только строится. Чего в нормальной ситуации быть не должно.
Чтобы понять причину текущего ценового «разрыва», полезно вернуться на несколько лет назад. Ещё пару лет назад стоимость «квадрата» в новостройках и на вторичном рынке была куда ближе друг к другу.
- По данным некоторых аналитиков, ещё два года назад разрыв по «метру» был около 13-14 % - новостройки лишь немного опережали вторичку.
- Однако в 2025 году источники, такие как «Циан», фиксируют, что разница между первичным и вторичным рынком выросла до 20 % и выше.
- Далее аналитики Urbanus сообщают, что разрыв стабильно держится на уровне 34 % в крупных городах.
Если за два-три года разница выросла с ~13 % до ~34 %, это не просто волна — это структурный перекос.
Согласно официальным статистическим данным Росстата, индекс цен на первичку во II квартале 2025 составил 103,0% относительно предыдущего квартала, тогда как на вторичном рынке этот же индекс — 100,3%. Это значит, что новостройки продолжают дорожать быстрее, а вторичное жильё растёт медленнее - или почти стоит на месте.
Разрыв по регионам: не везде одинаково
Разрыв 34% - это средняя цифра по стране, но локальная картина может сильно отличаться в зависимости от города или региона. Анализируя данные, можно выделить несколько ключевых региональных особенностей и аномалий.
- Санкт-Петербург
По данным Яндекс Недвижимости, в июне 2025 года разница между новостройками и вторичкой в Петербурге составила 27%. Причина: вторичный рынок Петербурга подрос (+2,9%), а новостройки немного скорректировали цены (–2,3%). - Москва и Подмосковье
По оценкам аналитиков Urbanus, разрыв в Москве составляет около 27%, а в Московской области - гораздо выше, до 30% и более в зависимости от микрорайона. - Уфа
В Уфе, по данным портала «Мир квартир», разрыв особенно велик - одна из самых высоких цифр среди городов среднего размера. - Другие крупные города
Согласно исследованиям за разные города, в Челябинске, Новокузнецке и Тольятти новостройки могут быть дороже вторичного жилья на 46-51%.
В ряде менее крупных городов, по данным портала “МИР КВАРТИР”, разрыв может превышать 40% и даже более — в зависимости от местной специфики.
Таким образом, 34% - это не “верхняя граница”, а именно средний уровень по крупным рынкам, при том что в одних городах ситуация более острая, а в других - чуть сглажена.
Почему разрыв растёт: причины явления
Как и любой крупный тренд, ценовой дисбаланс между новостройками и вторичкой имеет множество причин, переплетённых между собой.
1. Разный спрос на первичку и вторичку
- Новостройки всё ещё пользуются устойчивым спросом среди тех, кто хочет купить “с нуля”: новенькую квартиру, с инфраструктурой, с возможностью перепланировки.
- Часть покупателей переходит в новостройки, потому что проекты предлагают более привлекательные условия, инфраструктурные удобства и современные планировки — вторичка порой морально устарела.
- При этом сегмент вторички перегружен “массовым фондом”: много старых домов, типовых квартир, возрастных зданий, где ремонт стоит дорого, и это снижает готовность покупателей переплачивать.
2. Высокая себестоимость строительства и финансирования
Строительство жилья - сложный и дорогой бизнес. Материалы дорожают, рабочая сила, логистика, инфраструктура — всё это повышает себестоимость квадратного метра.
Застройщики вынуждены включать эти издержки в цены новостроек, чтобы проекты были рентабельными. То есть “первичка” не может стоить дешево, когда себестоимость растёт.
Кроме того, финансирование строительства стало дороже: проектные кредиты, инфраструктурное финансирование, страховые риски — всё это входит в цену метра.
3. Льготные ипотечные программы и спекулятивный спрос
Льготные ипотечные программы стимулировали рост первичного рынка в предыдущие годы. Застройщики прочувствовали этот спрос и заложили в цены новую планку.
При этом часть покупателей - инвесторов заходила в новостройки именно под такие программы или на этапе котлована, что поднимало общий средний ценник.
Сейчас, когда программы изменяются или снижаются льготы, часть этого спроса остаётся в новостройках, поддерживая высокие цены.
4. Недостаток ликвидности вторичного жилья и инфраструктурные ограничения
Во многих городах качество вторичного жилья, особенно в старых районах, ограничивает привлекательность. Квартиры нуждаются в ремонте, инфраструктура может быть хуже, транспортная доступность — ниже.
Покупатели, особенно те, кто рассматривает инвестиции, предпочитают новые дома, где сразу “из коробки” уже есть комфорт и гарантия.
5. Спекуляция и влияние инвесторов
Часть покупателей первички — это инвесторы или частные лица, которые рассматривают приобретение как способ сохранить капитал или заработать на сдаче. Они согласны переплатить за “квадрат”, если ожидают рост, или если готовы продать позже дороже.
Эти инвесторы влияют на средний ценник новостроек, поднимая его еще выше.
Последствия и риски текущего разрыва
Этот растущий дисбаланс между первичкой и вторичкой - не просто статистика, он тянет за собой серьёзные риски для рынка и экономики недвижимости.
Риск перегрева первичного рынка
Если новостройки будут для покупателей слишком дорогими, спрос может существенно упасть, особенно среди тех, кто не хочет или не может брать ипотеку. Это может привести к замедлению продаж, росту запасов новостроек и давлению на девелоперов.
Утечка покупателей на вторичку
При большой разнице в цене некоторые покупатели начнут возвращаться к вторичке (уже начали), особенно если новострой стоит слишком дорого. Это может создать переток спроса, но не приведёт сразу к значительному снижению «квадрата» первички, поскольку девелоперы не охотно сбрасывают цену.
Социальная сегрегация
Разрыв цен может усиливать социальное расслоение: те, кто может себе позволить новостройки - живут в них, остальные — остаются во вторичном фонде. Это усиливает разницу в качестве жилья, инфраструктуре и перспективе.
Инвестиционные пузыри
Высокий разрыв может подпитывать спекулятивные инвестиции: люди покупают новостройки не для проживания, а для перепродажи. Это способно породить пузырь, особенно если кредитные и ипотечные условия ухудшатся.
Риск невозврата кредитов у покупателей
Если покупатели берут ипотеку на первичку, сильно переплачивая, они рискуют оказаться в ситуации, где падение доходов делает обслуживание кредита сложным. Это увеличивает дефолтные риски для банков и девелоперов.
Прогнозы и тренды на 2026 год
Что может произойти, если текущий разрыв сохранится или даже вырастет? Вот возможные сценарии, с которыми рынок может столкнуться в 2026 году.
Сценарий 1: Коррекция первичного рынка
Если спрос на первичку начнёт падать, а часть покупателей откажется от новых дорогих квартир, девелоперы могут снизить ценники или активнее проводить распродажи. Разрыв может сократиться, и это даст “вторичке” шанс быть более конкурентной.
Сценарий 2: Усиление инвестиционного спроса
Баланс может сместиться в пользу инвесторов, которые увидят в большом разрыве возможность для спекуляции и вложения. Это может подпитывать рост новостроек, особенно в сегменте апартаментов, студий, инвестиционных квартир.
Сценарий 3: Региональные смещения
В регионах с высоким разрывом девелоперы могут пересмотреть стратегии: строить дешёвые новые корпуса, снижать стоимость входа или увеличивать акции. В ряде городов появится переориентация на более доступные форматы.
Возможные риски, если разрыв не будет скорректирован
Если структура цен останется такой же, а разрыв будет только расти, рынок может столкнуться с:
- Резким снижением спроса на новостройки
Частые распродажи, снижение продаж могут спровоцировать кризис ликвидности у застройщиков. - Социальной сегрегацией рынка жилья
Многим просто не по карману новостройки, и они останутся в «старом фонде» — это усиливает социальное неравенство. - Увеличением недостроев и замороженных проектов
Дешёвые проекты, возможно, не будут запускаться, а дорогостоящие — будут продаваться хуже.
Заключение
Разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё в России осенью 2025 достиг примерно 34% - это среднее значение, но локальные цифры в отдельных регионах выше.
Причины разрыва - технократичные и социальные одновременно: высокая себестоимость строительства, льготные программы, инвестиционные покупатели, качество вторичного жилья, инфраструктурные различия. Все они вместе формируют устойчивый дисбаланс.
Что дальше? В 2026 году рынок может пойти разными путями: возможна коррекция цен, усиление роли инвесторов, рост популярности малометражек или даже усиление сегрегации рынков жилья. Девелоперам, покупателям и инвесторам важно смотреть не на текущие цифры, а на структурные изменения и адаптироваться к ним.