Российский рынок недвижимости регулярно переживает периоды роста и охлаждения, затем снова рост и тд. Сейчас рынок в стадии затяжного спада. Но то, что произошло осенью 2025 года, дает повод задуматься о переломе кризисных трендов на рынке.
Максим Грицкевич, замглавы «Дом.РФ» и председатель правления банка, впервые публично обозначил новый финансовый разворот: россияне начали перемещать деньги с банковских вкладов на рынок недвижимости. Не массово, не резко, но тенденция уже видна.
Давай разберём по порядку что происходит, почему люди уже начали уходить со вкладов, к чему это приведёт рынок недвижимости и насколько устойчивым будет тренд. И главное: пора ли уже снимать деньги с депозитов и выбирать недвижимость или пока еще рано?
Почему вкладчики начали разворачиваться в сторону недвижимости
Максим Грицкевич подчеркнул, что оценить объёмы ухода денег со вкладов сложно. У банков нет детальной аналитики по тому, куда именно клиент выводит средства. Есть только косвенные сигналы и поведение клиентов. Но этих сигналов уже хватает, чтобы увидеть главное: вкладчик снова превращается в инвестора, который выбирает не пассивный процент, а материальный актив.
Причины очевидные, но работают они только в совокупности.
1. Снижение реальной доходности депозитов
Номинально ставки банков могут быть привлекательными. На бумаге 12–14% выглядит хорошо.
Но проблема в другом:
- инфляция выше
- реальные доходы съедаются ростом цен
- люди потеряли веру в долгий фиксированный процент
Даже высокая ставка уже не создаёт ощущения надежной защиты капитала. Наоборот, люди чувствуют, что вклады перестали спасать от инфляции.
И когда вкладчик начинает думать не о процентах на три месяца, а о сохранении денег в горизонте 10 лет, выбор резко меняется.
2. Рост недоверия к длинным банковским продуктам
Россияне за последние годы достаточно пережили турбулентности, чтобы начать переоценивать риски.
Например:
- заморозки активов
- закрытие иностранных рынков
- скачки ключевой ставки
- высокая волатильность рубля
Все это формирует ощущение: держать деньги в банке можно, но не больше суммы на подушку безопасности.
Остальное хочется куда-то положить так, чтобы оно "жило" и не зависело от внешних решений.
3. Жилая недвижимость снова выглядит понятным и прогнозируемым активом
Какие бы трудности ни переживал рынок жилья, у него есть огромный плюс он всегда остаётся материальным активом. Дом стоит. Земля остаётся. Квадратный метр может подешеветь на год, но через два уже восстановится.
Для вкладчика, который пережил несколько кризисных десятилетий, понимание предельно простое: квартира не исчезнет. Банк может.
4. Рост интереса к инвестиционным объектам
С 2024 года усилился интерес к:
- малометражным студиям
- апартаментам с управлением
- коммерческим мини-форматам
- готовому арендному бизнесу
Люди ищут инвестиции, которые генерируют хоть какой-то стабильный поток.
Депозит сегодня - это деньги, которые лежат. А инвестиционная недвижимость деньги, которые работают.
5. Страх потерять выгодные цены на рынке
Да, рынок охлаждается, продаж меньше, ипотека дорогая. Но при этом есть понимание, что:
- себестоимость у застройщиков растёт
- девелоперы не будут делать глубокого снижения цен
- хорошие объекты раскупаются даже в кризис
Поэтому многие покупатели рассуждают так:
«Сейчас рынок слабый, продавцы идут на уступки. Потом такого не будет».
Почему этот тренд пока неустойчивый
Эксперты подчёркивают что да, движение есть, но пока оно больше похоже на разведку, чем на мощную волну перераспределения денег.
Причины неустойчивости очевидны.
1. Высокие ипотечные ставки
Если человек снимает деньги с депозита, у него есть две опции:
- покупать полностью за наличные
- добавлять кредит
А вот с кредитом всё сложно. Ипотека дорогая.
Ставки не устраивают даже тех, кто объективно может их тянуть.
То есть спрос есть, но он ограничен.
2. Рост ликвидности только в отдельных сегментах
Движение ощущается в основном в:
- малометражке
- готовых арендных объектах
- апартаментах
- объектах с высокой скидкой
- региональных рынках с низкой ценой входа
Это значит, что переток есть, но он неравномерный.
3. Покупатели всё ещё боятся больших обязательств
Даже если у человека есть деньги на взнос, он боится:
- повышения ключевой ставки
- падения доходов
- нестабильности в экономике
Поэтому часть вкладчиков тянет время, наблюдает, тестирует рынок. Они не готовы залетать массово.
4. Банки продолжают стимулировать депозиты
Чтобы не потерять массового вкладчика, банки:
- поднимают ставки
- вводят кешбэк
- добавляют страховые продукты
- предлагают короткие суперставки на 3 месяца
Всё это тормозит массовый переход.
Основной вопрос: сколько денег реально уходит со вкладов в недвижимость?
Максим Грицкевич прямо сказал оценить это сложно.
Нет инструмента, который показывает путь денег клиента из точки А в точку Б.
Но есть косвенные признаки:
- рост интереса к консультациям по инвестиционной недвижимости
- увеличение доли сделок с полным покрытием без ипотеки
- рост спроса в нижнем сегменте рынка
- увеличение количества сделок в регионах
- рост количества клиентов, которые спрашивают «куда вложить 2-5 млн»
Эти индикаторы показывают одно: люди не только снимают деньги с вкладов, но и начинают активно искать альтернативы.
Почему разворот начался именно осенью 2025 года
Тут всё сошлось в точку.
1. Стабилизация рубля после бурных месяцев
Когда курс перестает штурмить, люди начинают принимать решения.
В неопределенности никто не "перемещает" деньги.
2. Усталость от банковских инструментов
Депозитные гонки всех измотали. Каждый месяц новые ставки, новые акции, новые условия.
Вкладчики устали. А усталость всегда подталкивает к смене стратегии.
3. Понимание, что рынок недвижимости будет мягко корректироваться, но не рухнет
2023–2024 годы показали людям, что обвала ждать нельзя.
Все просадки были мягкими.
Даже на фоне падения ипотечного спроса цены росли или стабилизировались.
Это породило важную мысль: даже в кризис недвижимость держит планку.
4. Страх потерять возможность купить дешево
Люди видят, как растёт себестоимость:
- металл
- бетон
- логистика
- рабочая сила
- инженерные системы
У застройщиков просто нет запаса, чтобы снижать цены.
Значит, нижняя точка рынка будет неглубокой.
Вкладчики идут в недвижимость. Но в какую именно?
Люди не идут «в любую недвижимость». Но они идут в то, что воспринимается безопасным.
1. Малометражка
Студии и евродвушки до 30–35 квадратов лучший инструмент сохранения капитала.
Причины:
- минимальный бюджет
- высокая ликвидность
- стабильный спрос
- небольшой вход
Такой актив легко купить, легко продать и легко сдать.
2. Апартаменты с управлением
Этот сегмент растёт, потому что даёт:
- фиксированный доход
- отсутствие забот
- низкий порог входа
- понятный формат
Это идеальный объект для бывших вкладчиков.
3. Объекты на высокой стадии готовности
Если раньше любили покупать на котловане, то теперь тренд обратный.
Нужна гарантия.
4. Коммерческая малометражка
Маленькие офисы, кабинеты, мини-магазины.
Там доходность чаще всего выше, чем у жилых объектов, а вход также небольшой.
5. Готовый арендный бизнес
Это то, что заменяет людям депозит:
- регулярное поступление денег
- объект в собственности
- договор аренды с надежным арендатором
- небольшой риск
Рост интереса колоссальный.
Что это означает для рынка недвижимости в ближайшие 2 года
Если тренд закрепится, последствия будут серьёзными.
1. Рынок станет более стабильным
Отток части денег со вкладов в недвижимость смягчит падение ипотечного спроса.
2. Цены на малометражку вырастут
Там уже сейчас дефицит в крупных городах.
3. Девелоперы станут ориентироваться на инвестора
Увеличится доля студий, апартаментов, управляющих программ.
4. Сегмент готовых объектов станет дороже
Готовое всегда ликвиднее.
5. Ипотека перестанет быть главным драйвером рынка
А значит, рынок станет более рыночным, а не субсидийным.
Что это означает для вкладчиков
Те, кто вовремя увидел тренд, окажутся в выигрышной позиции.
Но есть нюанс: рынок недвижимости не любит резких движений.
Тут важно думать в горизонте 5–10 лет.
Что нужно учесть:
- нельзя заходить в неликвидные объекты
- нельзя покупать у слабых застройщиков
- нельзя гнаться за низкой ценой в ущерб качеству
- нельзя рассчитывать на быстрый рост
И главное: не стоит превращать все сбережения в квадратные метры.
Создавать подушку безопасности всё равно нужно.
Итог: разворот есть, но станет ли он массовым?
Да, тренд появился.
Да, он логичен и экономически обоснован.
Да, россияне снова вспомнили о недвижимости как о надёжной гавани.
Но станет ли это массовым движением?
Пока рано говорить.
Это зависит от нескольких факторов:
- динамики ключевой ставки
- состояния экономики
- доверия к банковской системе
- устойчивости доходов населения
- политики застройщиков в 2026 году
Но одно очевидно уже сегодня: вкладчики больше не сидят ровно.
Они ищут выход.
И недвижимость снова входит в игру.
И этот тренд может стать одним из ключевых в 2026–2027 годах и задать совсем другую архитектуру рынка.