Сегодня стабильности нет даже на таком консервативном рынке, как рынок недвижимости. Стоит крупным игрокам заговорить о падении рынка - это мнение сразу начинает обсуждаться всеми. Вот и на этот раз участники комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей по жилищной политике озвучили свежие ожидания по рынку на 2026 год. И прогнозы там "без розовых очков".
Продажи жилья, по оценкам экспертов, упадут примерно на 5%. Ипотечные сделки сократятся существенно глубже на 20%. Для отрасли это не косметика и не лёгкая коррекция, а ощутимые негативные тенденции.
Но что стоит за этими цифрами? В чём реальные причины? Почему строители готовятся к сложному году? И главное что должен делать покупатель, инвестор или собственник, чтобы не оказаться в проигрыше?
Давай разбираться.
Почему вообще прозвучал такой прогноз
Когда представители РСПП говорят о перспективе рынка жилья, это не мнение отдельных игроков, а средняя температура в огромном секторе экономики. Это взгляд девелоперов, банкиров, поставщиков стройматериалов, экспертов по финансам и промышленности.
Так вот, все они видят один и тот же набор факторов:
1. Резкое сжатие ипотеки
Господдержка программ уже сокращена, ставки растут, доступность жилья ухудшается. Покупатель, который ещё год назад тянул ипотеку с уверенностью, в 2026 году будет смотреть на расчёты совсем другими глазами.
2. Рост себестоимости строительства
Материалы, логистика, рабочая сила всё дорожает. Но перекладывать это полностью на покупателя больше не получается спрос не выдержит.
3. Перегретый рынок 2020-2023 годов
Страна пережила ипотечное ралли, когда квартиры брали по принципу «успей до конца льготной программы». Когда рынок перегрет, откат назад всегда сильнее, чем кажется.
4. Неопределённость в доходах населения
Люди боятся финансовых обязательств. Психология тоже играет роль. Любые разговоры о сокращениях, рисках, новых налогах делают ипотеку токсичной.
5. Рост доли инвестиционных покупок в прошлом
Многие покупали жильё для сохранения капитала, а не для проживания. Сейчас часть таких инвесторов выходит из рынка, и это дополнительно увеличивает предложение при ограниченном спросе.
И вот итог, выведенный из множества факторов: в 2026 году рынок заметно остынет.
Почему падение продаж всего на 5%, а ипотека провалится на 20%
На первый взгляд цифры не состыкуются. Как так ипотека падает в четыре раза глубже продаж, а общий рынок проседает всего на 5%?
Парадокс объясняется просто.
1. Живыми останутся несколько отдельных сегментов
- сделки с наличными деньгами
- сделки в верхнем ценовом сегменте
- покупки вне крупных агломераций, где цены ниже
Т.е. на рынке останется преобладание покупок за свои, а не ипотечные деньги.
2. Сохранится часть льготных программ
Да, объёмы снизятся, но часть покупателей по семейной, IT или региональным программам на рынке останутся.
3. Девелоперы начнут еще активнее стимулировать спрос
Скидки, субсидированные ставки, рассрочки, акциям быть.
Строители уже умеют продавать даже в кризис.
4. Наличие сильного спроса на эконом-кластер
Люди всё равно нужно покупать свое первое и в текущих условиях он будет более скромное.
Ипотека, напротив, чувствительна к ставке. Если ставка по рыночным программам останется двузначной, число покупателей-ипотечников значительно не вырастет. Поэтому 20% снижения выглядит не пугающе, а реалистично.
Что будет происходить с ценами в 2026 году
Большой вопрос: а цены? Неужели они начнут падать? Ответ будет неприятным для тех, кто ждет «обвала».
Цены на новое жильё вряд ли сильно просядут
Почему:
- Себестоимость растёт. Ни один застройщик не будет продавать себе в минус.
- Большие проекты нельзя остановить. Их надо достраивать и окупать.
- Девелоперы лучше снизят объем ввода, чем обрушат цены.
- Получение проектного финансирования зависит от стабильности цен. Банки контролируют политику девелопера по снижению.
Поэтому рынок выберет другой путь:
- цена за метр будет мягко корректироваться
- но итоговая стоимость квартиры будет снижаться за счет акций
- появится больше студий и малометражек
- активно будет расти сегмент апартаментов и псевдо-жилья
То есть официальная цена может сохраниться, а фактическая стоимость покупки упадет.
Кто пострадает сильнее всех
Некоторые участники рынка входят в 2026 год в зоне риска.
1. Покупатели, которые откладывали покупку в надежде на снижение цен
Цены могут не упасть так, как они ожидают. А ставка может вырасти ещё сильнее. И тогда общая стоимость покупки станет выше.
2. Девелоперы с высокой кредитной нагрузкой
Проектное финансирование требует определенных темпов продаж. Падение спроса больно ударит по обороту.
3. Банки, которые делали ставку на ипотечный поток
Падение на 20% это ощутимый удар по всей модели.
4. Владельцы больших квартир
В условиях слабого рынка такие объекты становятся неликвидными.
Кто выиграет
Да, и такие тоже будут.
1. Покупатели с наличными
В 2026 они станут королями рынка. Покупатели без кредита могут торговаться, выбирать и диктовать условия.
2. Девелоперы с высоким доверием
Когда рынок охлаждается, люди покупают только у тех, кому доверяют.
3. Инвесторы в малометражку
Студии и компактные планировки будут продаваться лучше всего.
4. Регионы
Спрос уйдёт из Москвы и Петербурга в более доступные города.
Как изменится поведение покупателей
В 2026 году покупатель станет гораздо осторожнее и прагматичнее.
Исчезнут импульсивные покупки. Люди будут:
- требовать рассрочку
- проверять надежность застройщика
- тщательно изучать качество проекта
- проверять инженерные системы
- прогонять расчеты с разными ставками
- сравнивать 10 вариантов вместо 3
- возвращаться к старому принципу покупать то, что можешь позволить, а не то, на что можешь взять кредит
Как девелоперы готовятся к 2026 году уже сейчас
Интересно другое: многие застройщики уже перестраиваются под будущие реалии. И вот что происходит за кулисами.
1. Сокращение запусков новых проектов
Ввод новых очередей тормозят или переносят на конец 2026 года.
2. Пересмотр продуктовой линейки
Увеличение доли компактных квартир.
3. Рост субсидированных ставок
Строители будут компенсировать ставку банку, лишь бы сделки шли.
4. Увеличение маркетинговых бюджетов
Продажи будут сложнее, вложения в продвижение возрастут.
5. Сделки с инвесторами
Рынок крупных инвесторов с кэшем в 2026 году станет ключевым драйвером.
Что нужно делать покупателю уже сегодня
Если человек собирается покупать квартиру в ближайшие 1-2 года, вот что важно:
1. Не ждать падения цен, которого может не случиться
Ставки уйдут вверх быстрее, чем цены вниз.
2. Сравнивать разные механики покупки
Субсидия, рассрочка, скидка, минус инвестиционная отделка.
3. Собирать максимальные скидки
В 2026 году их будет больше, но лучшие предложения разберут раньше.
4. Проверять застройщика
Только флагманские компании будут давать высокую надёжность.
5. Думать в горизонте 5-10 лет
Квартира это не краткосрок.
Что нужно делать инвестору
Инвестору в 2026 году будет сложнее, чем в прошлые годы. Но возможностей меньше не станет.
- выбирать проекты с минимальными рисками
- смотреть на ликвидность, а не на обещанные проценты
- инвестировать в малометражку
- рассматривать рентные форматы
- искать объекты, где застройщик готов сильно уступить
2026 станет идеальным годом для того, чтобы ловить сделки на ослабшем рынке.
Итог: рынок не рухнет, но изменится до неузнаваемости
Прогнозы РСПП это не паника, а сигнал «готовьтесь заранее».
Застройщики перестроятся. Банки ужесточат условия. Покупатели станут осторожнее.
И главное те, кто войдет в рынок подготовленным, выиграют.