Отчуждение доли в праве собственности на жилое помещение имеет ряд особенностей, предусмотренных действующим законодательством и судебной практикой.
Сделки по отчуждению долей в квартире, доме или комнате могут быть самые разные: договоры купля-продажи, мены, ренты, соглашение об отступном, составление завещания и т.д.
В настоящей статье будут рассмотрены особенности договора дарения доли – мотивы заключения договора дарения, возможные риски для дарителя и одаряемого, а также особенности оформления договора.
Что такое договор дарения
Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.
В рассматриваемом случае передаваемая в дар вещь представляет собой так называемую идеальную долю в праве собственности на жилое помещение. Под идеальной долей подразумевается доля, не выделенная в натуре.
Например, в случае приватизации квартиры в общую долевую собственность трех жильцов этой квартиры, каждый из участников приватизации становится собственником 1/3 доли квартиры.
Эти доли не выделены в натуре (путем передачи в собственность каждому из участников приватизации отдельной комнаты в приватизированной квартире) и каждому из собственников принадлежит доля в любом из помещений приватизированной квартиры (комнатах, коридоре, чулане, санузле, кухне).
Соответственно, договор дарения доли квартиры представляет собой безвозмездную передачу дарителем в собственность одаряемому идеальной доли в праве собственности на жилое помещение.
Это обстоятельство нужно учитывать при заключении договора дарения. В случае оспаривания в суде договора дарения одаряемый не сможет потребовать возврата ему дарителем какого-либо имущества или денежных средств, переданных дарителю в счет компенсации стоимости переданной в дар доли жилого помещения.
Кроме того, при заключении сторонами договора дарения, в случае подачи в суд иска о признании договора дарения недействительной сделкой, одаряемый будет лишен возможности заявить в суде о признании его добросовестным приобретателем. Иными словами, данный способ защиты, применимый в случае заключения сделок купли-продажи или мены, при заключении договора дарения практически невозможен.
В отличие от договоров купли-продажи, мены и соглашения об отступном, при достижении сторонами соглашения о дарении имущества, такое соглашение не может быть оформлено в виде предварительного договора. Стороны либо заключают договор дарения и производят его государственную регистрацию без каких-либо предварительных условий о компенсации со стороны одаряемого, либо сделка дарения, не оформленная в виде соответствующего договора, прошедшего процедуру государственной регистрации, не считается заключенной.
Пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность обещания дарения, но на практике эта норма распространения не получила. За 25 лет своей юридической практики я ни разу не встречал упоминания об обещании дарения, ни в одном судебном постановлении.
Когда оформляется договор дарения доли квартиры
Жизненных ситуаций, когда граждане решают оформить договор дарения доли, довольно много.
В первую очередь, разумеется, оформляют договор дарения близкие родственники, если они договорились между собой, что никакой оплаты за подаренную долю производиться не будет. В этом случае договор дарения является безальтернативным вариантом переоформления доли на нового собственника.
Кроме того, дарение доли часто оформляют вместо завещания. Завещание может быть оспорено в суде родственниками наследодателя. Оно может быть отменено (или изменено) при жизни самим наследодателем. Дом, в котором расположена квартира, принадлежащая нескольким гражданам на праве общей долевой собственности, может быть определен под снос (в этом случае завещание не будет иметь юридической силы, если на момент оформления наследниками своих наследственных прав на имущество наследодателя дом будет уже снесен). Завещание не гарантирует переход права на эту долю к наследнику по завещанию при наличии у наследодателя наследников по закону, имеющих право на обязательную долю или супруга. Учитывая эти обстоятельства, многие граждане, вместо завещания, оформляют сразу договор дарения доли квартиры.
У собственника доли квартиры могут быть существенные долги. В этом случае завещание также нельзя признать приемлемым вариантом переоформления доли на нового собственника, поскольку завещание вступит в силу лишь с момента смерти наследодателя, а долги наследодателя перейдут ко всем его наследникам по закону и завещанию. При оформлении дарения право собственности переходит к одаряемому сразу после государственной регистрации сделки, при этом одаряемый не получает “в нагрузку” к доле долги прежнего собственника (если только это не долг за жилищно-коммунальные услуги).
Также дарение доли решает проблему с преимущественным правом покупки этой доли, которым обладают остальные сособственники квартиры. Если мы говорим о купле-продаже или мене доли, то перед сделкой необходимо реализовать преимущественное право покупки этой доли другими сособственниками квартиры. Иначе есть риск судебного разбирательства по иску сособственников квартиры о переводе на них прав и обязанностей покупателем доли. Если же оформляется договор дарения, то преимущественное право покупки доли реализовать не потребуется.
Форма договора дарения доли квартиры и регистрация перехода права
Договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Простая письменная форма договора дарения доли квартиры (путем составления договора без его удостоверения нотариусом) не допускается.
Кроме обязательного оформления и удостоверения договора дарения доли нотариусом стороны сделки обязаны обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на долю квартиры. Это означает, что договор нужно не просто удостоверить в нотариальной конторе, но и подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на долю квартиры в местное Управление Росреестра.
Без нотариального заверения договора сделка дарения будет считаться незаключенной, а без государственной регистрации перехода права собственности договор не ступит в законную силу.
До 13 января 2025 года существовали три исключения из правила об обязательном нотариальном удостоверение договора дарения доли, когда такое удостоверение сделки не потребовалось:
- Если в квартире всего два собственника, и один из них дарит свою долю второму собственнику;
- Если в квартире несколько собственников и они все дарят свои доли третьему лицу;
- Если собственник у квартиры один и он выделяет, а затем кому-либо дарит долю этой квартиры.
Однако с 13 января 2025 года для любых сделок дарения недвижимого имущества, заключенных между гражданами, нотариальное удостоверение договора стало обязательным.
Какие потребуются документы для оформления договора дарения доли
Как и в случае заключения любой другой сделки с объектом недвижимости, при заключении договора дарения от дарителя доли потребуется получить ряд документов:
- Паспорт дарителя (без этого документа договор дарения не будет удостоверен нотариусом и не пройдет процедуру государственной регистрации);
- Свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, как подтверждение того, что даритель является собственником доли квартиры, и эта доля не обременена залогом и не находится под арестом;
- Документы-основания оформления права собственности дарителя на долю квартиры. Эти документы потребуются, как в нотариальной конторе, так и при государственной регистрации сделки;
- Справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что даритель не состоит на учете в этих учреждениях. Как правило, эти документы может запросить нотариус, особенно в случаях преклонного возраста дарителя;
- Справку из Управляющей компании об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Данный документ актуален в том случае, если в договоре дарения говорится об отсутствии такой задолженности;
- Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение (дарение) доли квартиры. Этот документ необходим в том случае, когда квартира (или передаваемая в дар доля) была приобретена дарителем в период брака по возмездной сделке;
- Выписку из домовой книги на квартиру, доля в которой является предметом договора дарения. Этот документ позволит понять дарителю, чьим правом пользования обременена квартира, и внести в текст договора дарения необходимые правки.
Предъявление дарителем вышеуказанных документов позволит не только спокойно пройти процедуру нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки, но и минимизирует риски одаряемого.
Какие условия рекомендуется предусмотреть в договоре
При заключении договора дарения большинство граждан верят друг другу на слово.
Например, даритель может пообещать одаряемому, что не будет пользоваться переданным в дар имуществом, а одаряемый ошибочно может подумать, что в случае смерти одаряемого имущество будет возвращено ему и не войдет в наследственную массу одаряемого.
Подобного рода заблуждения могут дорого обойтись, как дарителю, так и одаряемому. Поэтому любые договоренности сторон всегда нужно четко и подробно прописывать в тексте договора.
Вот наиболее часто встречающиеся в практике случаи, которые следует урегулировать в тексте договора дарения:
1. Отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.
В моей практике были случаи, когда в дар передавалось имущество близкому родственнику и даритель желал, чтобы этим имуществом пользовался только одаряемый.
Однако, в случае преждевременной смерти одаряемого, данное имущество автоматически войдет в наследственную массу, и не факт, что даритель (который может не являться близким родственником одаряемого) получит это имущество или какую-либо долю поданного имущества, обратно.
Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо указать в тексте договора отдельным пунктом, что в случае, если даритель переживет одаряемого, даритель будет иметь право заявить об отмене дарения. Данный пункт договора будет полностью соответствовать требованиям статьи 578 Гражданского кодекса РФ.
2. Сохранение или прекращение права пользования дарителя подаренным имуществом.
Между одаряемым и дарителем может быть достигнута договоренность о том, что за дарителем сохраняется (или наоборот прекращается) право пользования подаренным имуществом.
Казалось бы, всё достаточно просто. Одаряемый утрачивает право собственности на какую-то долю жилого помещения и (если он не является собственником ещё какой-то доли этого же жилья) и может быть признан утратившим право пользования жилым помещением в судебном порядке.
Однако в судебной практике бывают случаи, когда суд отказывал одаряемому в признании дарителя утратившим право пользования жилым помещением. Основанием для принятия такого судебного решения служило то обстоятельство, что на момент заключения договора дарения доли даритель был прописан (зарегистрирован по месту жительства) в спорном жилом помещении. Соответственно, подписывая договор дарения, одаряемый знал, что квартира обременена правом пользования дарителя, и стороны договора не указали отдельным пунктом прекращение право пользования дарителя этим жилым помещением.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Чтобы избежать каких-либо спорных ситуаций, связанных с сохранением или прекращением права пользования дарителя этим жилым помещением, необходимо отдельным пунктом договора урегулировать этот вопрос. При наличии такого пункта договора и в случае нарушения одной из сторон договора своих обязательств, вердикт суда будет уже заранее известен, как дарителю, так и одаряемому.
3. Сохранение права пользования жильем членами семьи дарителя.
Вышеуказанное правило относится и к членам семьи дарителя. В случае, если в договоре дарения не будет четко указано, сохраняется ли за членами семьи дарителя право пользования жилым помещением, указанные граждане могут пострадать из-за действий дарителя и на основании статьи 292 Гражданского кодекса РФ (как члены семьи бывшего собственника жилого помещения) могут лишиться жилья, которое является их единственным местом жительства на территории Российской Федерации.
4. Отсутствие задолженностей за жилищно-коммунальные услуги и несогласованной перепланировки.
Поскольку речь идет об общей долевой собственности на жилое помещение, то новый собственник доли квартиры будет нести солидарную ответственность, наравне с собственниками других долей этой квартиры.
Это означает, что если в отношении квартиры имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги, то эта задолженность будет взыскана со всех собственников квартиры, включая одаряемого.
Если же в квартире имеется незаконная (несогласованная) перепланировка, то Жилищная инспекция предъявит всем собственникам квартиры требование о привидении помещения в первоначальное (до момента осуществления перепланировки) состояние. И исполнять требование Жилищной инспекции всем собственникам квартиры придется за свой счет.
Указанные события могут означать для одаряемого незапланированные и весьма существенные затраты. Поэтому в договоре дарения доли нужно четко прописать, что в отношении квартиры отсутствует задолженность за жилищно-коммунальные услуги и в квартире не было выполнено несогласованной перепланировки. Также в договоре желательно указать, что сообщение одаряемому ложных сведений относительно наличия задолженности и несогласованной перепланировки является основанием для расторжения договора или (как альтернативный вариант) основанием для компенсации дарителем убытков, понесенных одаряемым.
Возможные риски для сторон договора дарения доли
При заключении любой сделки с недвижимым имуществом имеются свои риски, которые нужно знать и стараться их избежать на стадиях проверки документов перед заключением сделки и согласования текста договора.
Наиболее распространенными рисками при заключении договора дарения доли являются:
Для дарителя:
1) Невозможность требовать от одаряемого какого-либо встречного исполнения договора.
Поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой, то даритель не вправе требовать от одаряемого совершения каких-либо действий в отношении самого дарителя.
Например, если даритель рассчитывает получить от одаряемого денежные выплаты или осуществления ухода за ним, то такие надежды не имеют под собой никаких юридических оснований. Договор дарения ничего этого предусматривать не может в принципе, поскольку данный договор подразумевает безвозмездную передачу имущества одаряемому.
В этом случае собственнику доли нужно заключать не договор дарения, а договор купли-продажи доли или договор пожизненного содержания с иждивением, которые предусматривают встречное исполнение в виде выплаты денег и/или осуществление ежедневного ухода за бывшим собственником доли.
2) Даритель рискует лишиться своего единственного жилья, если у него нет другого места жительства на территории Российской Федерации.
Например, дарителю принадлежит на праве собственности 1/3 доли квартиры, а одаряемый является собственником 2/3 долей этой же квартиры. В случае заключения договора дарения 1/3 доли между этими двумя сособственниками квартиры, одаряемый станет собственником всей квартиры, а даритель из собственника доли перейдет в категорию бывшего собственника жилого помещения. Такое изменение статуса может повлечь за собой прекращение права пользования и выселение дарителя из данной квартиры.
Чтобы избежать такого развития событий, в договоре дарения доли нужно предусмотреть сохранение за дарителем пожизненного права пользования квартирой. В этом случае одаряемый (как и любой другой последующий собственник квартиры) не сможет требовать выселения дарителя доли из квартиры без предоставления ему другого жилого помещения.
Риски для одаряемого:
1) Возможное признание договора дарения недействительной сделкой.
Например, перед заключением договора дарения одаряемый не провел качественную юридическую экспертизу сделки и не проверил документы дарителя на предмет принадлежности предмета договора (доли квартиры) к общей совместной собственности супругов. В результате супруга дарителя доли через несколько лет подала в суд иск о признании договора недействительной сделкой, поскольку даритель распорядился общей совместной собственностью без письменного согласия своего супруга.
Существуют и иные основания для признания сделок недействительными (ничтожными), о чем можно прочитать в этой статье:
Как уже было сказано в начале статьи, в случае подачи в суд иска о признании договора дарения недействительной сделкой, одаряемый будет лишен возможности заявить в суде о признании его добросовестным приобретателем, что существенно усложняет защиту его прав в суде.
Последствием признания сделки недействительной является возврат всего полученного по этой сделке обеими сторонами (двусторонняя реституция). Хорошо, если одаряемый не сделал серьезных вложений в улучшение (ремонт) подаренного ему имущества. Однако часто бывает так, что одаряемый потратил на ремонт подаренного ему имущества существенную денежную сумму. Признание договора дарения недействительной сделкой может повлечь за собой не только возврат подаренного имущества, но и серьезные финансовые потери одаряемого, о чем будет сказано ниже.
2) Убытки одаряемого, связанные с предоставлением ему дарителем неполной информации о предмете дарения.
В отношении квартиры, в которой находится передаваемая в дар доля, может иметься существенная задолженность за жилищно-коммунальные услуги. В данной квартире может быть произведена прежними её прежними собственниками несогласованная перепланировка. Договор дарения доли может быть признан судом недействительной сделкой.
Все эти неприятности являются следствием экономии сторон договор дарения на правовой экспертизе сделки и согласовании с юристом текста будущего договора дарения доли.
Как результат – одаряемый может столкнуться с большими незапланированными расходами, связанными с устранением проблем, возникших ещё при прежнем собственнике доли. Либо одаряемый может осуществить за свой счет ремонт квартиры, и впоследствии лишиться права собственности по решению суда, в связи с признанием договора дарения доли недействительной сделкой.
Кроме того, неучтенные на этапе ведения преддоговорных переговоров или на этапе составления договора дарения риски, могут также обернуться существенными судебными издержками, как на оплату услуг своего судебного представителя, так и на оплату услуг судебного представителя противоположной стороны (в случае принятия судебного решения против одаряемого).
Абсолютное большинство юридических и финансовых рисков сторон сделки можно устранить путем проведения юридической экспертизы представленных дарителем документов и грамотного составления текста договора дарения доли, который будет гарантировать защиту прав обеих сторон сделки.
Таким образом, договор дарения доли квартиры представляет собой безвозмездную сделку, имеющую целый ряд особенностей, которые нужно учитывать, как на стадии ведения переговоров, так и на стадии согласования условий будущего договора. Недооценка возможных рисков при заключении договора дарения доли может привести к весьма существенным имущественным и финансовым потерям сторон сделки.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru