Вы нашли объект, который кажется идеальной инвестицией: отличная локация, перспектива роста, адекватная цена. Идёте в банк за ипотекой, рассчитываете на одобрение, а вместо этого получаете отказ или кредит на меньшую сумму, чем ожидали. Почему так происходит? Почему один объект мгновенно проходит одобрение, а другой, казалось бы, ничем не хуже, вызывает у банка сомнения? Может ли инвестор влиять на этот процесс, или всё решают скрытые алгоритмы? И главный вопрос: как заранее понять, какие шансы у вашего объекта пройти банковский фильтр?
Чтобы ответить на это, нужно заглянуть внутрь процессов. Банки используют целую систему оценки коммерческой недвижимости: от макроанализа рынка до микроанализа арендаторов, юридических документов и даже ваших бизнес-планов. И хотя у каждой кредитной организации есть свои акценты, общая логика похожа.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Логика банка: кредит — это управление риском
Для банка объект — не источник вашей прибыли, а залог. Его задача проста: в случае вашего дефолта он должен реализовать недвижимость и закрыть кредит. Поэтому банки мыслят в терминах риска и ликвидности, а не красоты фасада или ваших прогнозов. Отсюда появляется главный принцип: банк всегда занижает стоимость, чтобы оставить себе запас прочности.
Рыночная стоимость и залоговая стоимость — разные вещи. Если независимая оценка говорит, что объект стоит 100 млн рублей, банк обычно примет в расчёт 70–85 млн. Именно эта «залоговая стоимость» становится базой для расчёта суммы кредита.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Как банки оценивают объект
Локация и транспортная доступность. Центральные районы, магистрали, узлы с высокой проходимостью ценятся выше. Объект в промышленной зоне на окраине может быть дешевле, даже если он больше по метражу.
Формат недвижимости. Универсальные объекты — склады, офисы, торговые площади — считаются ликвидными. Узкоспециализированные форматы (АЗС, автосервисы, ночные клубы, производства) рисковее: их тяжелее продать.
Техническое состояние. Износ здания, качество инженерных систем, необходимость капремонта — всё это минус к стоимости. Банк закладывает будущие расходы.
Арендаторы. Самый важный пункт. Если есть долгосрочные договоры аренды с крупными компаниями, банк видит стабильный денежный поток. Если арендаторы меняются каждый год или площади пустуют, залоговая стоимость резко падает.
Юридическая чистота. Обременения, судебные иски, аресты, неузаконенные перепланировки — красный флаг. Иногда даже мелкий юридический дефект может привести к отказу.
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
Ключевые коэффициенты, которые считает банк
LTV (Loan-to-Value). Соотношение кредита к стоимости объекта. Обычно банки выдают не больше 60–70% от залоговой стоимости.
Пример: если рыночная стоимость 100 млн, а банк оценил объект в 80 млн, при LTV 70% максимальный кредит составит 56 млн. Остальное инвестор вносит сам.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Показатель покрытия долга доходом. Формула:
DSCR = Чистый операционный доход / Годовой платёж по кредиту.
Банк требует DSCR ≥ 1,2–1,3. Это значит, что доход от аренды должен минимум на 20–30% превышать платежи по кредиту.
Пример: аренда приносит 10 млн в год, расходы 2 млн, чистый доход = 8 млн. Кредит требует выплат 6,5 млн в год. DSCR = 8 / 6,5 = 1,23. Проходит по нормативу. Если бы доход был 7 млн, DSCR = 1,07, и банк отказал бы.
Vacancy Rate (уровень вакантности). Если часть площадей пустует, банк закладывает этот риск. Обычно берут средний показатель по рынку. Даже если у вас сейчас 100% заполняемость, банк считает «по консервативному сценарию».
Неожиданный факт
Согласно исследованию PwC, более 65% банковских отказов по коммерческой ипотеке связаны не с проблемами заемщика, а с самим объектом. И главная причина — завышенные ожидания по доходности. Банки смотрят на реальные рыночные ставки аренды, а не на цифры из презентаций. То есть объект может приносить деньги вам, но если банк считает, что доходность завышена, в его модели он убыточен.
Как проходит оценка на практике
Вы подаёте заявку в банк с пакетом документов: описание объекта, договор купли-продажи, данные по арендаторам.
Банк назначает оценщика из аккредитованного списка.
Оценщик выезжает, фиксирует состояние, фотографирует, собирает аналоги сделок.
Составляется отчёт с рыночной и залоговой стоимостью.
Кредитный комитет применяет собственные корректировки.
Итоговая сумма кредита утверждается.
Важно понимать: даже если оценщик даёт высокую стоимость, банк почти всегда снижает её на 10–20%. Это встроенный механизм защиты.
Как инвестору повлиять на результат
Заключите долгосрочные договоры аренды. Минимум на 3–5 лет, с крупными арендаторами. Это повысит DSCR и снизит риски.
Приведите объект в порядок. Косметический ремонт и чистые коммуникации поднимают оценку.
Соберите все документы. Выписки из Росреестра, кадастровые паспорта, согласования перепланировок. Чем меньше вопросов у юристов, тем выше шанс одобрения.
Предоставьте бизнес-план. Банки любят видеть прогнозы по доходности и сценарии развития. Если у вас есть стратегия повышения арендных ставок или заполняемости, покажите её.
Выбирайте «свой» банк. Одни банки охотно кредитуют склады, другие — торговые площади. Изучите портфель банка и его приоритеты.
Типичные ошибки инвесторов
Опираться только на цену продавца. Банк оценивает по своему алгоритму, и цифры могут сильно отличаться.
Недооценивать расходы. Банк учитывает налоги, коммуналку, обслуживание. Иногда эти расходы «съедают» половину доходности.
Игнорировать юридическую часть. Незакрытые долги по земле или несогласованные пристройки могут поставить крест на сделке.
Завышать прогнозы аренды. Банки смотрят на рынок, а не на ваши фантазии.
Получайте целевые заявки от клиентов. Разместите компанию бесплатно на нашем портале.
Ответы на вопросы из начала
Мы спрашивали: почему один объект проходит одобрение, а другой похожий — нет? На что банки смотрят в первую очередь? Можно ли повлиять на оценку?
Отвечаем. Решает не внешний вид объекта, а его ликвидность и доходность. Проходит тот актив, который банк сможет быстро продать и который приносит предсказуемый доход. Первое, на что смотрят, — локация и арендаторы. Повлиять можно: оформите долгосрочные договоры, приведите объект в порядок, соберите полный пакет документов. Тогда ваши шансы резко растут.
Вывод
Для инвестора главное понять: банк смотрит на объект жёстче, чем вы сами. Его задача не помочь вам заработать, а защитить свои деньги. Поэтому к ипотеке нужно готовиться не в день подачи заявки, а заранее — за полгода и даже год до сделки. Выстраивайте арендаторов, приводите документы в порядок, думайте цифрами.
Тогда объект станет не «риском с красивым фасадом», а надёжным залогом. И вы получите кредит на лучших условиях, с минимальной ставкой и максимальным плечом.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!