Девелоперы активизируются в офисном сегменте на фоне растущего спроса. Тренд времени — умные технологии управления и расширенный сервис для арендаторов — задает новые правила игры на рынке.
Качество управления офисной недвижимостью становится одним из ключевых критериев выбора, при этом арендаторы согласны платить повышенную ставку за профессиональный сервис. Комфорт сотрудников становится приоритетом для бизнеса, и это формирует новую ценность в сфере офисной недвижимости.
О новых трендах в сфере офисной недвижимости на круглом столе DK.RU рассказали:
Андрей Брауде, директор «Управляющей компании «RED»;
Надежда Докучаева, директор по коммерции ГК «Атлас Девелопмент»;
Георгий Коренченко, основатель агентства недвижимости Business&Brokers;
Кристина Руженцева, CEO fun(c);
Игорь Стахеев, председатель комитета по коммерческой недвижимости Уральской палаты недвижимости.
От дефицита к балансу
Последние два года рынок офисной недвижимости Екатеринбурга находился в стагнации: проводились лишь реконструкции существующих объектов, вводов новых практически не было.
В 2025 г. ситуация постепенно начинает меняться. По данным председателя комитета по коммерческой недвижимости УПН Игоря Стахеева, средний годовой ввод объектов БЦ начиная с 2026 г. составит около 40-60 тыс. кв. м. Уже сейчас, по данным аналитического отдела УПН, в сегменте класса А наблюдается небольшой рост свободных площадей: с 3% до 4%. Это приближает рынок к классическому показателю в 5% свободных площадей в бизнес-центрах, что свидетельствует о постепенной стабилизации рынка.
Существует мнение о дефиците в Екатеринбурге офисных пространств класса А. Однако эта точка зрения мне представляется спорной, — комментирует Игорь Стахеев. — На мой взгляд, намечается тенденция насыщения рынка объектами класса А.
По данным эксперта, крупные компании вынуждены обращать больше внимания на более доступные офисы класса В+/В. Это связано с тем, что с 2024 г. многие арендодатели проводили повышение арендных ставок до двух раз в год. Такая политика привела к стремлению арендаторов уменьшить издержки и переехать из премиальных бизнес-центров в более бюджетные, но с комфортным уровнем сервиса.
Период начиная с 2026 г. может стать непростым для сегмента офисов класса А, — прогнозирует Игорь Стахеев. — Однако ситуация может стабилизироваться при условии прихода иностранных компаний на российский рынок, и в этом случае возможен даже рост арендных ставок. Ввод новых бизнес-центров класса А в сочетании с интересом зарубежных брендов к этим площадям создаст необходимый баланс на рынке. Это позволит достичь оптимального соотношения предложения и спроса в сегменте премиальной офисной недвижимости.
По мнению Георгия Коренченко, основателя агентства недвижимости Business&Brokers, появление анонсированных бизнес-центров
сдержит рост арендных ставок до 2027 г. Ожидается открытие таких объектов, как бизнес-центр «Highline» на ул. Машинная — Фурманова (21 тыс. кв. м, класс А), «Атлас Бизнес Клуб» на ул. Металлургов (18,5 тыс. кв. м, класс В+), третий «Корин Центр» на ул. Фурманова–Уктусская (9 тыс. кв. м), офисный центр «Красный–7» (5 тыс. кв. м). Анонсировано строительство 42-этажной высотки Opera Tower. На рынок выходят смарт-офис и коворкинг SOK, а также гибкий офис fan. Также объявлено о строительстве офисных объектов на ул. А. Валека, 5; ул. Гагарина, 30; ул. Синяева, 6; ул. Зоологическая, 6; ул. Мичурина — Малышева.
При этом, по словам эксперта, более привлекательными для арендаторов будут БЦ нового поколения с современными сервисами.
Параллель можно провести с рынком жилой недвижимости Санкт-Петербурга, — рассказывает Георгий Коренченко. — Раньше горожане стремились жить в центре, в исторических зданиях с высокими потолками. Однако со временем приоритеты изменились — жители оценили преимущества современного жилья.
Аналогичный поворот может произойти и с офисным сегментом в Екатеринбурге. Большое количество зданий (особенно класса С) в центре города, не отличающихся современным дизайном и инфраструктурой, может потерять привлекательность для арендаторов. Рынок постепенно переориентируется на более современные офисные пространства, отвечающие актуальным требованиям бизнеса. Что касается премиального сегмента рынка, то в 2025 г., по словам Георгия Коренченко, наблюдается определенное замедление.
Увеличилось количество вакантных площадей, в том числе из-за значительного повышения арендных ставок в 2024 г. При этом интерес к помещениям как класса А, так и класса В практически отсутствует — рынок находится в состоянии застоя.
По наблюдениям эксперта, при необходимости расширения крупные компании предпочитают искать помещения поблизости от занимаемого офиса. Если речь идет о классе А, то они стремятся расширяться в аналогичных объектах. Поиск подходящих площадей в БЦ класса В зачастую представляет собой сложную задачу, особенно трудно найти площади от 1000 кв. м. В этом случае поиск и согласования могут растянуться на полгода и более из-за большого количества собственников объекта.
Работа рядом с домом
Участники круглого стола отметили, что на рынке офисной недвижимости сложился определенный баланс интересов: собственники сдерживают рост арендных ставок, опасаясь оттока клиентов, в то время как многие арендаторы из-за сложностей поиска альтернативных вариантов зачастую не могут позволить себе переезд.
Кроме того, по данным Игоря Стахеева, переезд — это не только сложный, но и рискованный процесс для бизнеса. При резкой смене локации предприятие рискует потерять до 20% персонала в течение года, что может стать критичным.
Другое дело, если бизнес-центр изначально находится не в центральной локации. Эксперты отметили: развитие нецентральных районов становится новым трендом на рынке офисной недвижимости.
По словам Андрея Брауде, директора «Управляющей компании «RED», децентрализация становится все более заметной, причем в общероссийском масштабе. Например, крупные компании Москвы все чаще задумываются о переезде: либо в регионы, либо на периферию столицы. Однако здесь возникает парадокс: НR-департаменты часто становятся главным препятствием для таких сделок. Их аргумент понятен: расположение вдали от центра может отпугнуть сотрудников. Однако эксперты уверены — будущее именно за такими форматами.
Особенно это актуально для Екатеринбурга и других крупных городов. Концепция пространств, где можно и жить, и работать, постепенно может стать новой нормой. Особенно это важно в условиях растущих транспортных проблем и стремления людей к более сбалансированному образу жизни.
Как отметила Надежда Докучаева, директор по коммерции ГК «Атлас Девелопмент», в Екатеринбурге уже
сейчас востребован формат, где жилая и офисная недвижимость органично дополняют друг друга:
После пандемии все заметили тенденцию: люди все чаще хотят работать рядом с домом, чтобы экономить время на дорогу. Этот тренд подтолкнул нас к развитию нового направления — строительству бизнес-центров рядом с нашими жилыми объектами. Сейчас в реконструкции у «Атлас Девелопмент» находится БЦ на Металлургов, еще несколько объектов — в стадии проектирования.
По словам эксперта, клиенты компании все чаще делают комплексные запросы. Например, стремятся совместить размещение в современных бизнес-центрах с приобретением квартир поблизости для ключевых сотрудников. Такой подход не только помогает удержать квалифицированные кадры, но и существенно повышает эффективность работы персонала за счет оптимизации их времени.
Этот формат развития городской среды будет только набирать популярность, создавая новые стандарты комфортной городской жизни, — считает Надежда Докучаева.
При этом, считает эксперт, необходимо подчеркнуть существенную разницу между офисными центрами и коммерческой недвижимостью в жилых комплексах.
В наших жилых проектах можно успешно размещать до 20% коммерческих площадей, но с четким разделением функций, — рассказывает Надежда Докучаева. — Первые этажи отдаются под торговые помещения — магазины, кафе, салоны красоты. Вторые этажи занимают полезные сервисы для жителей: медицинские центры, детские учреждения, стоматологии и т.д. Такая модель отлично приживается и пользуется стабильным спросом у жильцов. А вот чисто офисы — это совсем другой формат. Деловая среда требует особого подхода и не должна смешиваться с жилым пространством. Представьте: жить в доме, где постоянно толпятся офисные сотрудники — такое мало кому понравится. Поэтому мы четко разделяем эти форматы. Для жителей — социально ориентированные сервисы в жилых комплексах. Для бизнеса — отдельные бизнес-центры.
От «удаленки» к гибким форматам
Рынок офисной недвижимости постепенно трансформируется в связи с плавным отказом части компаний от удаленного формата работы. Основными причинами такого решения стали сложности с управлением распределенными командами, необходимость внедрения систем контроля и отслеживания рабочего времени, что вызывает недовольство среди сотрудников. Кроме того, многие работники испытывают естественную потребность в наличии физического рабочего пространства.
В ответ на эти изменения компании все чаще обращаются к гибким форматам организации рабочего процесса, — рассказывает Георгий Коренченко. — Популярность приобретает концепция так называемых «гибких офисов», предназначенных для работы проектных команд. Такой подход позволяет арендовать помещения на короткий срок, что особенно удобно для реализации временных проектов. По завершении работы над проектом офис возвращается арендодателю без дополнительных затрат на ремонт или переоборудование.
CEO fun(c) Кристина Руженцева отмечает: если сотрудники не спешат возвращаться в офис после удаленки, значит компаниям стоит подумать о гибридном формате и таком пространстве, которое будет мотивировать людей работать вместе, а не дома. Гибкие офисы позволяют сохранить команду и создать среду, где сочетаются плюсы удаленки и очного формата.
Сейчас мы завершаем ремонт и отделку первого офиса fun(c) в Екатеринбурге. Наш проект — это не про open space, а про полноценные офисные пространства, — поясняет Кристина Руженцева.
По ее словам, инновационность предложения состоит в том, что, кроме рабочих мест, арендаторы получают переговорные комнаты, Zoom-кабинеты для онлайн-встреч, а также специальные зоны, где можно сменить обстановку и поработать в более неформальной атмосфере. Это помогает избежать выгорания и поддерживает творческий настрой.
Такой формат, по мнению эксперта, может стать полноценной заменой офису для разных бизнесов: от IT-компаний до бухгалтерских и юридических фирм, а также отделов закупок. Исключение — компании, которые напрямую работают с клиентами.
Мы делаем ставку на бизнес-клиентов: 85% площадей занимают отдельные офисы и только 15% — open space, — добавляет Кристина Руженцева.
Сервис как новый стандарт
Как отметили эксперты, многие работодатели уделяют особое внимание комфорту сотрудников, и это отражается в запросах на аренду и покупку помещений.
По данным Андрея Брауде, серьезные изменения происходят в подходах к организации рабочих пространств. Сейчас именно сотрудники стали диктовать свои условия, а руководство вынуждено подстраиваться под их запросы. Сотрудники обращают внимание на комфорт рабочего пространства, их волнуют вопросы правильного питания, удобной инфраструктуры и атмосферы в офисе. Поэтому сегодня в современных БЦ можно найти все что угодно: от теннисных кортов до зон отдыха и других пространств для релаксации.
Я стал гораздо более оптимистично смотреть на рынок, — комментирует Андрей Брауде. — Современные технологии управления, фокус на сервисе создают новую реальность, где качественное управление объектом — это не просто плюс, а необходимость.
В ближайшее время презентуем на форуме 100+ TechnoBuild нашу автоматизированную систему для управляющих компаний «ПОМКА», в основе которой пять базовых функций: планирование, организация, мотивация, контроль, анализ. Ее внедрение обеспечивает объекту коммерческой недвижимости повышение дохода, поскольку резиденты готовы платить за сервис на 10-20% больше.
Кристина Руженцева также считает, что качество сервиса выйдет на первый план и станет ключевым фактором при выборе офисного пространства:
В России мы уже давно лидируем в сфере ресторанного бизнеса и HoReCa, где сервис — это основа успеха. Сейчас компании все больше внимания уделяют комфорту сотрудников, поскольку конкуренция за таланты заставляет улучшать условия их работы. Постепенно все игроки рынка начнут подтягиваться к новым стандартам, и качество услуг в БЦ существенно вырастет. Это затронет все аспекты, включая обслуживание помещений, организацию питания, комфорт рабочих пространств и дополнительные сервисы для арендаторов.
Читайте также на DK.RU: «Если международные компании вернутся, дефицит офисов в Екатеринбурге станет более острым»
