Один грамотно составленный документ может выполнять сразу две функции. Если в договор аренды включить пункт о фактической передаче имущества, отдельный акт приёма-передачи становится не обязательным. Судебная практика уже подтвердила: такой подход законен и экономит время без ущерба для прав сторон.
Когда договор становится актом
Пункт 1 статьи 655 ГК РФ разрешает закрепить передачу объекта прямо в договоре. Судьи отметили, что условие о фактической передаче делает договор двойного назначения: он одновременно и соглашение о найме, и акт приёма-передачи. Но важна точность формулировок: подписи сторон должны подтверждать, что объект уже передан в момент заключения сделки. Это избавляет арендодателя от лишних бумаг, а арендатор получает право учитывать расходы по статье 264 НК РФ без дополнительных подтверждений. Такой вариант особенно удобен, если договор заключается на долгий срок или объектом аренды является крупное нежилое помещение, где повторное оформление документов затягивает процесс.
Документы для бухгалтерии и налоговой
Даже если договор заменяет акт, для учёта арендатору стоит собрать стандартный пакет:
- сам договор аренды с пунктом о передаче объекта;
- счета-фактуры, если арендодатель является плательщиком НДС;
- платежные поручения, подтверждающие перечисление арендных платежей.
Эти бумаги помогут корректно отразить расходы и подтвердить вычеты по НДС. Если же условие о передаче отсутствует, собственник рискует лишиться права требовать оплату — и тогда придётся доказывать факт передачи через суд. Такой спор может затянуться, особенно если помещение уже используется, а доказательств передачи нет.
Практический взгляд и совет
Важно понимать: акт приёма-передачи остаётся полезным инструментом, когда требуется детально зафиксировать состояние имущества, его комплектацию или технические особенности. Например, при аренде оборудования или производственных мощностей отдельный акт поможет описать каждую деталь и избежать претензий по износу. Но при стандартной аренде офиса или склада условие в договоре часто достаточно.
Важно: Пересмотрите действующие договоры аренды и новые проекты. Включите пункт о фактической передаче объекта при подписании — это минимальные усилия, которые уберегут от споров и ускорят учёт расходов. Такой шаг снижает риски налоговых претензий и экономит время на оформлении отдельных актов, особенно при больших объёмах арендуемой недвижимости.
