Гендиректор ФСК Регион, управляющий партнер компании по сегменту "Регионы" рассказал о том, какие вызовы стоят перед девелоперами проектов КРТ
Москва. 10 сентября. ИНТЕРФАКС – Проекты комплексного развития территорий – сложный, многофакторный механизм. С одной стороны, при его реализации девелопер обеспечивает себя работой на много лет вперед. С другой, цена ошибки на первоначальном этапе очень велика. О том, как развиваются на практике проекты КРТ в российских регионах, какие сложности испытывают девелоперы при их реализации и каких инструментов им не хватает для полного успеха, рассказал "Интерфаксу" в беседе в рамках ВЭФ-2025 управляющий партнер компании по сегменту "Регионы", генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов.
Вы уже несколько лет работаете в регионах РФ с проектами КРТ. Как на эту работу повлияло колебание ставки ЦБ?
Колебание ставки ЦБ значительно повлияло не только на проекты в рамках КРТ. Я бы сказал даже, что если проект идет в рамках КРТ, нам гораздо проще прогнозировать все изменения с учетом того, что меняется ключевая ставка. Поскольку уже отработано в рамках договора понимание того, какие обязательства ложатся на застройщика, а какие – на регион.
При этом надо отметить, что дело не в колебаниях ставки, а в ее размере на сегодняшний день, что не позволяет активно развивать территорию. Приведу пример: финансовые модели, которые мы предполагали, когда покупались проекты, сейчас работают не как запланировано. Они все находятся в ситуации, когда большая доля расходной части проекта перетекает в виде процентов в баллы, то есть рентабельность проектов, естественно, просела на те показатели ключевой ставки, которые сейчас есть. А мы же, напомню, берем дорогие деньги как раз в первоначальное развитие проектов, на этапе приобретения тратятся основные средства акционерные.
Средства бриджа сейчас очень дорогие, а при комплексном развитии территории, как известно, для того чтобы войти в инвестиционный цикл, нужно потратить довольно много времени и средств для того, чтобы территорию сначала изучить, потом ее расселить, потом подвести к ней сеть и так далее. Это все еще до этапа инвестиционного непосредственно, где включается 214-ФЗ. Соответственно, до этого этапа инвесторы тратят свои деньги в развитие территории, а при такой ставке средств, которые они тратят, становится меньше. Поэтому и комплексность развития территории становится меньше.
Но при этом мы уже видим динамику к снижению ставки. Считаем, что в ближайшей перспективе ставка должна упасть до 12% и рынок стабилизируется. На сегодняшний день рынок находится в стадии ожидания. Мы смотрим, в какую сторону качнется "ключ".
Раньше мы жили в ситуации, когда ставки были доступны для граждан, ипотека была доступна, соответственно, отрасль росла. Сейчас некая стагнация связана с тем, что просто нет денег дешевых: несмотря на то, что растет себестоимость и большой банковский процент, цена продаж так сильно не растет – цены уперлись в потолок. Но при этом себестоимость дальше начинает догонять, и не только в строительстве. Мы видим, что так живет весь потребительский сектор.
Все это ведет к тому, что многие девелоперы сократили объемы реализации, сократили выводы новых проектов. В этом году мы видим падение, по-моему на 50% или на 60% новых очередей запуска. Это происходит не потому, что девелоперы не могут, а из-за того, что не видят того спроса и того потребителя, который готов на сегодняшнем рынке брать ипотеку и покупать квартиру. Но последние 2−3 месяца идет стабилизация, ставка падает, люди понимают, что недвижимость по-прежнему остается самым стабильным продуктом для инвестирования, поэтому видим перспективу.
Как вы думаете, в какие сроки отрасли станет полегче?
Есть мировая практика: когда ставка ниже 10%, ипотечный рынок начинает прирастать. Люди верят в то, что они смогут за жизнь выплатить ипотечный платеж. При этом им не важно, какая ставка, а важен размер платежа и сроки выплаты кредита целиком.
Законодательство о КРТ довольно заметно трансформировалось за последнее время. Ощутили ли вы это на практике?
Действительно, много нового появилось. Несостыковки, которые были, начинают минимизироваться. Но тут важнее даже не законодательство, а непосредственно правоприменительная практика в каждом регионе. Если раньше это была работа с регионом в ручном режиме в течение примерно года, то теперь работа налаживается быстрее. Поэтому с точки зрения понимания как это делать – да, стало легче.
Но вопросы, которые были к договорам КРТ и вообще к комплексному развитию территории, они так и остаются. Это вопрос инвестиций в социальную инфраструктуру, вопросы с ветхим и аварийным фондом, с объектами культурного наследия (ОКН), вопрос пересечения механизмов. У нас есть и приоритетные инвестиционные проекты, и масштабные инвестпроекты, и КРТ по инициативе правообладателя, и КРТ общий.
Опять же, не все КРТ одинаковы, как говорится. В составе разная земля - муниципальная, региональная, федеральная. То же самое с памятниками, у них может быть охранный статус разных уровней. Соединение этих всех моментов в одном договоре должно быть. Это тяжело, но решаемо.
Реализации каких еще инициатив вам, как девелоперу КРТ, сейчас не хватает?
Поскольку это пересечение всех интересов - застройщика, государства, жителей - есть некоторые вопросы, которые должны быть решены в ту или иную сторону.
Например, очень сложный вопрос, который до сих пор не решается и непонятно, как его решать – это вопрос возможного выхода многоквартирного дома из КРТ повторным голосованием. Мы считаем, что если вы уже попали в комплексное развитие территории, то не можете выйти из этого проекта на каких-то основаниях.
Есть еще одна проблема: после заключения договора КРТ вы не можете его поменять. То есть нет никаких оснований ничего изменить. Мы заключаем договор КРТ на 15 лет, допустим, примерно так же как мастер-план. Вот мастер-план утвердили, он же меняется все время, вы вносите в него изменения. При этом КРТ вы изменить не можете.
Обязательно надо закрепить законодательно, чтобы были случаи, при которых возможно существенное изменение договоров КРТ без повторных торгов, потому что КРТ – это всегда конкурс. И получается, что какой-то девелопер берет на себя функцию разработки мастер-плана всей территории, вкладывает деньги в маркетинг, в изыскание, а потом на общих основаниях выходит на конкурс за этот проект. Но это же неправильно. Должны все-таки быть преференции у компаний, которые действительно занимаются комплексным развитием городов, вкладывают в это деньги.
Мы выходили с такой инициативой и Минстрой ее поддерживал, но, к сожалению, пока она не продвинулась.
Пока не изменилось и то, как предоставляются земельные участки за границами КРТ. То есть, если у вас есть границы КРТ, а вам нужны смежные участки, вам могут их дать, только под транспортную инфраструктуру.
Правительство много времени уделило работе инвесторов с ОКН. Была ли у вас уже возможность оценить такие решения?
Проблеме действительно уделено внимание. Но как всегда практика вносит коррективы. У нас есть проект в Нижнем Новгороде, комплексное развитие Черниговской улицы, где на территории КРТ присутствует ОКН. Мы его в рамках КРТ будем реконструировать. При этом мы применили механизмы ДОМ.РФ и вошли в программу, предусматривающую льготное кредитование. Планируем в рамках этой программы реконструировать его под гостиничную функцию. И тут нам, можно сказать, все удается.
Но так не всегда. С ОКН проблема в том, что чтобы изменить зону охраны, нужно пройти много этапов. А проект годы не может ждать, это нужно решить сейчас. Если все оставить как есть, то тогда какой смысл? Это просто реконструкция ради реконструкции. Ведь ее суть в том, что вы добавляете новую функцию. Все-таки это даже не вопрос законодательства, а именно охранной деятельности по ОКН.
Точно нужно это решать, потому что процесс инвестиционный, он для всех должен быть очень быстрый. Мы, как инвестор, тратим деньги, государство тратит деньги. И при этом полтора года идет согласование охранных обязательств.
Города, где есть мастер-планы, удобнее для работы с точки зрения редевелопмента среды или нет?
Я вообще считаю, что города, в которых нет мастер-планов, не должны ничего строить. Это факт. Потому что мастер-план — это основополагающий документ по структуре развития города. Без него все, что вы сделаете, это будет просто точечная история, которая только хуже сделает городу.
Мы сами были основоположниками движения мастер-планов, сами везде их применяем. Приветствуем тот факт, что у нас программа по мастер-планам принята, уже основные дальневосточные мастер-планы разработаны и так далее.
Но тут важно и то, что к сожалению, у нас упускается. У нас мастер-план — это документ стратегического планирования. Это документ, на который нужно уделить много времени. Его нельзя разработать за два месяца. Бывает так, что на основании сделанных мастер-планов, делают договор о КРТ. Тогда девелопер приходит, считает свою экономику, ничего не "бьется". Заново бегут разрабатывать мастер-планы. Все-таки методология их разработки, которую предложил Дом.РФ, должна соблюдаться.
Рассматриваете ли вы новые для себя регионы, чтобы выйти в них с проектами КРТ? Почему именно они?
В период старта компании в 2022 году у нас был план по освоению определенных городов. Было 10 городов, куда мы хотели зайти. Это миллионники, это города, которые будут развиваться, как мы считаем. В этом году мы выходим в два новых региона. Свою стратегию в этом отношении мы выполнили, дошли до определенного уровня присутствия.
На этом этапе развития у нас уже нет количественных амбиций, сейчас превалируют другие вещи. Например, мы очень внимательно смотрим, подходит нам город или нет по ряду критериев. Это не только демографическая ситуация. В первую очередь, это амбиции руководства региона, отношение этого руководства к развитию своего края. Хотят ли они, готовы ли они, нужно им это или нет. Вот что важно.
Нам в свою очередь важно, каким образом выстроена социальная инженерная инфраструктура, какова обеспеченность социальной и инженерной инфраструктурой, каким образом развит общественный транспорт и так далее. В общем, там довольно много аспектов, которые влияют на выбор региона или города.
Что касается конкретики, то сейчас мы смотрим на Сибирский регион. Это Красноярск, Новосибирск, рассматривали и до сих пор рассматриваем Омск. Сибирь для нас очень интересна, как и Дальневосточные регионы.
Вот сегодня мы подписали второй проект в городе Благовещенск. Проект "Серебряная миля". Это фактически фасад России на берегу Амура напротив китайского города Хэйхэ. Также у нас в ближайшее время будет проект в Уфе. Мы активно развиваемся дальше в Казани, в Татарстане. У нас есть большие интересы и не только на территории тех регионов, в которых мы уже присутствуем.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Читайте также на Interfax-Russia.Ru:
