Цены на съемное жилье в столице растут быстрее зарплат, бюджетные варианты исчезают за часы, а ипотека остается недосягаемой мечтой. Почему аренда стала испытанием для москвичей и чего ждать дальше от рынка жилья.
Оксана Самойленко
Цены на аренду: от падений к рекордам
Арендовать квартиру в Москве сейчас можно в среднем за 144 тыс. рублей, подсчитали аналитики Restate.
Самые дешевые варианты — студии за 45 тыс., где из кухни начинается диван, ногами упираешься в стену, а заход в ванную сопровождается клаустрофобией. Но даже такие предложения уходят с рынка почти мгновенно. В тесноте да не в обиде, как говорится.
Аналитики рынка — в ожидании очередного повышения цен на аренду осенью этого года. Подтверждение тому — динамика за последние месяцы. После прошлогоднего скачка до запредельных 155 тыс. рублей, аппетиты арендодателей поползли вниз. В марте 2025-го в среднем арендовать квартиру в столице можно было за 100 тыс., а в июле — уже за 92. Сказался сезонный отток учащихся и демпинг от тех, кто сдавал жилье на лето.
Но с августа картина меняется. После семимесячного падения уже этот месяц показал плюс 42% к средней стоимости сдачи квартиры, а в начале сентября цены прибавили еще 10%.
Каждый месяц — как американские горки. Цены то обвалятся, то выстрелят вверх на десятки тысяч, а обычному москвичу приходится гадать, хватит ли зарплаты на съем жилья.
Почему аренда бьет по кошельку
Первая причина — дефицит предложения. Этим летом количество лотов возросло на 16,5%. Однако если сравнивать с выбором, который был у арендаторов год назад, то он стал значительно ниже. Число объявлений о сдаче сократилось за год на 22%, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимости».
Спрос тем временем никуда не делся. В июле–августе он вырос на 20% к предыдущим месяцам, а в годовом выражении — на треть. На каждую квартиру под сдачу сейчас на очереди девять семей, готовых арендовать ее. Выбирать не приходится. Бабушкин ремонт, ковры на стенах и текущий бачок унитаза — теперь норма для сдачи за 60+ тыс. рублей в месяц.
Увеличение деловой активности осенью дополнительно подстегнет цены на долгосрочную аренду вверх.
«Рынок аренды жилья традиционно продиктован сезонностью. Отмечается ценовой спад летом и резкий скачок цен с приходом сентября», — говорит управляющий партнер строительной компании «Билдсервис» Владимир Комлев.
При нынешних ипотечных ставках аренда остается единственным вариантом решения жилищного вопроса, говорит эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев.
«Чисто математически при текущих рыночных ставках (20%) аренда безальтернативна — ипотечные платежи в таком случае слишком обременительны», — отмечает он.
Давайте посчитаем.
При каких ипотечных ставках выгоднее снимать, чем брать в ипотеку
При нынешних ставках по ипотеке в 23% на вторичное жилье, стоимости однушки в 10 млн рублей и первоначальном взносе в 20% ежемесячный платеж на 30 лет будет составлять 156 тыс. рублей. Причем первые годы 155 тыс. из этой суммы — только проценты по займу.
Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 66 тыс. рублей. То есть переплата банку по кредиту будет в 2,3 раза превышать арендную плату.
Чтобы переплата по процентам была сопоставима со стоимостью аренды жилья, заемщик должен накопить на первоначальный взнос не менее 6,2 млн рублей — порядка 60% от суммы займа.
При сохранении тех же стартовых параметров: 10 млн — сумма покупки, 2 млн — первоначальный взнос, только при ставке 13% и ниже переплата банку будет такой же, как и аренда жилья, подсчитали «Новые Известия».
Корректировка процентной ставки по кредитам даже на 2 п. п. позволит сократить выплаты на треть, говорит управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо. Если Центробанк сохранит политику снижения ключевой ставки осенью этого года и опустит ее хотя бы до 14-15% годовых, то часть жителей, которые сегодня вынуждены снимать квартиру, рассмотрят вариант приобретения собственного жилья.
Ситуация с арендой жилья в регионах России
Картина в других городах-миллионниках немногим отличается от столичной. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в августе 2025-го достигла 31,6 тыс. рублей. Это на 10,2% больше, чем в 2024-м.
Быстрее всего дорожали однушки в Самаре (+26%), Нижнем Новгороде (+19,5%), Казани (+14,7%) и Санкт-Петербурге (+14,2%).
По прогнозам экспертов, этой осенью долгосрочная аренда вырастет еще на 5-10%. Прошлый год был тому подтверждением. Тем, кто не успел арендовать жилье летом, остается лишь согласиться на более высокие ставки в сентябре. Но даже с учетом повышения стоимости съемного жилья оно остается в два-три раза дешевле ипотечных платежей.
---
